Rechner
Nettoerlös-Rechner
Vom Verkaufspreis gehen beim Verkäufer vor allem ab: die Restschuld des Darlehens, der Verkäuferanteil der Maklerprovision, die Löschung der Grundschuld und der Energieausweis. Dieser Rechner zieht die Posten einzeln ab und zeigt bei jeder Eingabe, was übrig bleibt.
Zwei Posten rechnet er bewusst nicht aus, sie werden benannt statt geschätzt: die Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höhe nur Ihre Bank kennt, und die Spekulationssteuer, die der eigene Rechner taggenau prüft.
Ihr Ergebnis
Diesen Fall rechnet der Rechner bewusst nicht.
Erbbaurecht: Erbbauzins, Zustimmungsrechte und Heimfallregeln stehen in Ihrem Erbbaurechtsvertrag; ohne ihn wäre jede Zahl falsch. Nehmen Sie den Vertrag mit in die Beratung.
Förderdarlehen, etwa von KfW oder NBank: Förderdarlehen haben je Programm eigene Kündigungs- und Entschädigungsregeln, teils werden Zuschüsse zurückgefordert. Fragen Sie die Förderbank, was bei vorzeitiger Rückzahlung gilt.
Mehrere Darlehen auf der Immobilie: Zinsbindung, Zehnjahresfrist und Vorfälligkeitsentschädigung sind je Vertrag verschieden; eine Summenrechnung würde genau das verdecken. Fragen Sie Ihre Bank je Vertrag nach dem Ablösebetrag.
Miteigentum oder Erbengemeinschaft: Wer welchen Anteil am Erlös bekommt und wer welche Kosten trägt, regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Das kann dieser Rechner nicht wissen; klären Sie es vor dem Verkauf, am besten mit Beratung.
Teilverkauf an einen Anbieter: Beim Teilverkauf bestimmen Nutzungsentgelt und Rückkaufklauseln des Anbietervertrags das Ergebnis; ein Nettoerlös im Sinn dieser Rechnung entsteht dort nicht. Prüfen Sie den Vertrag mit unabhängiger Beratung.
Die Immobilie ist vermietet: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Der Mietvertrag geht auf den Käufer über und prägt Preis und Käuferkreis. Das ist ein Beratungsthema, kein Rechenthema.
Geben Sie den erwarteten Verkaufspreis ein. Die Abrechnung rechnet ab dem ersten Betrag live mit.
Ihre Abrechnung
Nicht jeder Verkauf passt in diese Rechnung. Sechs Fälle rechnet der Rechner bewusst nicht.
Läuft Ihr Darlehen noch in der Zinsbindung, verlangt die Bank für die vorzeitige Rückzahlung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt am Vertrag: Sollzins, Restlaufzeit und Sondertilgungsrechte. Deshalb rechnen wir hier keine Zahl aus. Fragen Sie Ihre Bank: Sie muss Ihnen die Berechnung auf Anfrage mitteilen (§ 493 Abs. 5 BGB). Dieses Ergebnis ist der Nettoerlös vor Vorfälligkeitsentschädigung.
Ab dem können Sie das Darlehen mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Entschädigung entfällt nur mit dieser Kündigung, nicht von selbst. Dieses Recht kann der Vertrag nicht ausschließen.
Ihr Darlehen wurde vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt. Sie können es mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dieses Recht kann der Vertrag nicht ausschließen. Wer den Verkaufstermin danach plant, spart oft einen fünfstelligen Betrag.
Ob auf Ihren Verkaufsgewinn Einkommensteuer anfällt, prüft der Spekulationssteuer-Rechner: taggenau, ohne Kontaktdaten. Sein Ergebnis ist in dieser Rechnung nicht enthalten.
Zwei Posten fehlen hier mit Absicht, weil sie der Käufer zahlt: die Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen 5 Prozent) und die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags (§ 448 Abs. 2 BGB). Nur die Löschung Ihrer Grundschuld zahlen Sie selbst.
Dieser Rechner ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Ihre Angaben bleiben in diesem Browser. Sie werden nicht gespeichert und nicht verschickt.
Nächster Schritt
Wie realistisch Ihr Verkaufspreis ist
Der Verkaufspreis ist in dieser Rechnung Ihre Eingabe. Ob die Erwartung trägt, ordnet die Ersteinschätzung ein: über den amtlichen Bodenrichtwert der Zone, in der Ihre Adresse liegt, im Vergleich zur Nachbarschaft. Diese Einordnung sehen Sie ohne Kontaktdaten, und sie verpflichtet Sie zu nichts.
Zur ErsteinschätzungHäufige Fragen
Die Posten hinter dem Rechner, mit Fundstellen.
Was kostet die Löschung der Grundschuld?
Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem eingetragenen Nennbetrag. Beispiel 200.000 €: 217,50 € für das Grundbuchamt und im Normalfall rund 83 € für die notarielle Beglaubigung, zusammen rund 301 €. Entwirft der Notar die Löschungsbewilligung und wickelt sie ab, sind es rund 476 €. Die Löschungsbewilligung selbst muss die Bank kostenlos herausgeben (BGH, Urteil vom 07.05.1991, XI ZR 244/90). Übernimmt der Käufer die Grundschuld, entfällt die Löschung; der Regelfall ist die Löschung.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf?
Die Provision ist frei verhandelbar. In Niedersachsen sind 7,14 % Gesamtprovision verbreitet, regional auch 4,76 bis 5,95 % (immoverkauf24-Erhebung, Stand April 2025). Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher ist die Provision gesetzlich geteilt (§§ 656c, 656d BGB): Der Verkäuferanteil liegt dann bei der Hälfte, verbreitet 3,57 %. Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB), eine E-Mail genügt.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das steht nicht in einer Tabelle, sondern in Ihrem Darlehensvertrag. Lösen Sie ein Darlehen während der Zinsbindung ab, verlangt die Bank einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen (§ 490 Abs. 2 BGB); die Höhe hängt an Sollzins, Restlaufzeit und Sondertilgungsrechten. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es bei Immobiliendarlehen nicht. Ihre Bank muss Ihnen die Berechnung auf Anfrage mitteilen (§ 493 Abs. 5 BGB). Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?
Ja. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie oder Ihr Makler einen gültigen Energieausweis vorlegen (§ 80 GEG); Verstöße sind bußgeldbewehrt (§ 108 GEG). Ein Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 GEG). Ein Verbrauchsausweis kostet 50 bis 100 €, ein Bedarfsausweis je nach Datenaufnahme 100 bis 500 € (co2online).
Welche Kosten zahlt der Käufer?
Die Grunderwerbsteuer, in Niedersachsen 5 %, und die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags (§ 448 Abs. 2 BGB). Beides taucht in Nebenkosten-Übersichten auf und wird deshalb oft versehentlich beim Verkäufer eingerechnet. Als Verkäufer zahlen Sie die Löschung Ihrer Grundschuld, Ihren Anteil der Maklerprovision und den Energieausweis.
Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf versteuern?
Liegen zwischen den Notarterminen von Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt keine Spekulationssteuer an (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf meist auch bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Beides prüft der Spekulationssteuer-Rechner taggenau, ohne Kontaktdaten. Den Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.