Rechner
Spekulationssteuer-Rechner
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem beim Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Steuerfrei bleibt der Verkauf trotzdem, wenn der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat.
Dieser Rechner prüft beides. Fällt Steuer an, nennt er das Datum, ab dem der Verkauf steuerfrei wird. Danach können Sie den steuerpflichtigen Gewinn überschlagen, wenn Sie mögen.
Frage 1
Ihr Ergebnis
Steuerfrei.
Zwischen dem Kaufvertrag vom und heute liegen mehr als zehn Jahre. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG ist seit dem abgelaufen. Auf den Gewinn aus dem Verkauf fällt keine Spekulationssteuer an, gleich wie die Immobilie genutzt wurde.
Voraussichtlich steuerfrei.
Sie bewohnen die Immobilie seit Kauf oder Fertigstellung durchgehend selbst. Solche Verkäufe nimmt § 23 EStG von der Besteuerung aus, auf die Zehnjahresfrist kommt es nicht an. Das gilt, solange die Eigennutzung bis zur Beurkundung anhält.
Voraussichtlich steuerfrei.
Sie bewohnen die Immobilie seit selbst. Damit ist die Ausnahme des § 23 EStG erfüllt: Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Das gilt, wenn Sie im Jahr der Beurkundung noch dort wohnen oder erst danach ausziehen.
Steuerfrei nur bei Beurkundung in diesem Jahr.
Bis zu diesem Tag muss der Kaufvertrag beurkundet sein.
Im Jahr Ihres Auszugs trägt die Eigennutzungs-Ausnahme noch: Sie haben im Verkaufsjahr dort gewohnt, das Vorjahr vollständig und im Jahr davor mindestens einen Tag (§ 23 EStG; BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Eine Vermietung zwischen Auszug und Verkauf ändert daran nichts.
Ab dem ist der Verkauf steuerpflichtig, bis die Zehnjahresfrist abläuft. Steuerfrei wäre er dann wieder ab dem .
Voraussichtlich steuerpflichtig.
Zwischen dem Kaufvertrag vom und heute liegen keine zehn Jahre, und die Ausnahme für Eigennutzung greift nicht. Der Gewinn aus einem Verkauf wäre als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern (§ 23 EStG).
Steuerfrei ab
- Ab dem über die Eigennutzung. Voraussetzung: Sie wohnen von jetzt an bis zur Beurkundung dort. Dann ist die Ausnahme erfüllt: Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
- Ab dem über den Fristablauf. Dann liegen mehr als zehn Jahre zwischen den beiden Notarterminen, ohne weitere Voraussetzung.
Ein Einzug kann den steuerfreien Verkauf vorziehen: Nach einem Einzug greift die Ausnahme ab dem übernächsten Kalenderjahr, wenn Sie bis zur Beurkundung dort wohnen.
Diesen Fall rechnet der Rechner bewusst nicht.
- Weil
- die Immobilie nicht durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung in Ihr Eigentum gekommen ist. Bei einer Entnahme aus dem Betriebsvermögen etwa tritt der Entnahmewert an die Stelle des Kaufpreises, und die Frist beginnt neu (§ 23 Abs. 1 EStG). Was in Ihrem Fall gilt, entscheidet der Übertragungsweg. die Immobilie mehreren gehört. Steuerlich wird jeder Anteil für sich betrachtet, mit eigener Frist und eigener Nutzung. Bei Eheleuten, Miteigentum und Erbengemeinschaften entscheidet die Aufteilung im Einzelfall. Sie Miterben ausgezahlt haben. Für den hinzugekauften Anteil beginnt eine eigene Zehnjahresfrist, der geerbte Anteil behält die des Erblassers. Wie Kaufpreis und späterer Gewinn auf die Anteile zu verteilen sind, hängt am Einzelfall. eine Schenkung mit Gegenleistung steuerlich in einen gekauften und einen geschenkten Teil zerlegt wird (BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24). Für beide Teile gelten unterschiedliche Fristen und Werte. vermietete Räume anteilig steuerpflichtig bleiben, auch wenn Sie den Rest selbst bewohnen. Gerechnet wird nach Wohnflächen, eine Bagatellgrenze gibt es nicht (BFH, Urteil vom 19.07.2022, IX R 20/21). Welche Flächen wie zählen, ist eine Frage des Einzelfalls. das Finanzamt ab mehr als drei verkauften Objekten in rund fünf Jahren einen gewerblichen Grundstückshandel prüft. Dann gelten andere Regeln als § 23 EStG, bis hin zur Gewerbesteuer. die Zehnjahresfrist noch läuft und die Steuerfreiheit davon abhinge, ob die Eigennutzung der Person, von der Sie die Immobilie haben, Ihnen zugerechnet wird. Die Finanzverwaltung bejaht das (BMF-Schreiben vom 05.10.2000), ein Urteil des Bundesfinanzhofs dazu fehlt.
Genau solche Fälle gehören zum Steuerberater, am besten vor dem Notartermin. Nehmen Sie den Kaufvertrag und die Nutzungszeiten mit, damit reicht es für das erste Gespräch.
Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung. Er prüft die Regeln des § 23 EStG mit Ihren Angaben; den Einzelfall klärt verbindlich nur ein Steuerberater.
Größenordnung des Gewinns
Wenn Sie mögen: Mit Kaufpreis und erwartetem Verkaufspreis überschlägt der Rechner den steuerpflichtigen Gewinn. Alle weiteren Felder können leer bleiben, auch diese Angaben verlassen den Browser nicht.
Bei geerbten und geschenkten Immobilien: der Kaufpreis, den die Vorbesitzerin oder der Vorbesitzer gezahlt hat.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler beim Kauf.
Anbau, Aufstockung oder grundlegende Erweiterung. Laufende Reparaturen zählen nicht.
Makler, Inserate, eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank.
Nur wenn die Immobilie vermietet war. Die Summe der abgeschriebenen Beträge steht in der Anlage V Ihrer Steuererklärungen.
Steuerpflichtiger Gewinn
Größenordnung aus Ihren Angaben. Der Verkaufspreis ist eine Erwartung, kein Bescheidwert.
Voraussichtlich steuerfrei: Der Gewinn bleibt unter der Freigrenze von 1.000 € im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 EStG). Das gilt nur, wenn im selben Jahr keine weiteren privaten Veräußerungsgeschäfte dazukommen, etwa aus Kryptowerten. Ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Aus diesen Zahlen entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn. Ein Verlust lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit dem übrigen Einkommen (§ 23 Abs. 3 EStG).
Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Den Steuerbetrag rechnet dieser Rechner deshalb nicht: Er hängt an Ihrem übrigen Einkommen.
War die Immobilie vermietet, kommt die abgeschriebene AfA hinzu: Der steuerpflichtige Gewinn liegt um diese Summe höher (§ 23 Abs. 3 EStG). Die Summe steht in der Anlage V Ihrer Steuererklärungen.
Nächster Schritt
Was der Verkauf einbringen könnte
Die Steuerfrage ist der eine Teil. Was Ihre Immobilie einbringen könnte, der andere. Die Ersteinschätzung ordnet Ihren Ort über den amtlichen Bodenrichtwert ein, im Vergleich zur Nachbarschaft. Diese Einordnung sehen Sie ohne Kontaktdaten, und sie verpflichtet Sie zu nichts.
Zur ErsteinschätzungIhre Angaben bleiben in diesem Browser. Sie werden nicht gespeichert und nicht verschickt.
Häufige Fragen
Die Regeln hinter dem Rechner, mit Fundstellen.
Welches Datum zählt: Notartermin oder Grundbucheintrag?
Der Tag der notariellen Beurkundung, beim Kauf wie beim Verkauf. Grundbucheintrag und Schlüsselübergabe spielen für die Frist keine Rolle (BFH, Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13).
Wie lange muss ich selbst dort gewohnt haben?
Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre: im Verkaufsjahr mindestens ein Tag, das Vorjahr vollständig, im Jahr davor mindestens ein Tag. Im Extremfall reichen ein Jahr und zwei Tage (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Eine Vermietung nach dem Auszug im Verkaufsjahr ist unschädlich.
Gilt die Zehnjahresfrist auch für geerbte Immobilien?
Ja, aber sie beginnt nicht neu. Die Frist des Erblassers läuft weiter (§ 23 Abs. 1 EStG): Hat er vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei. Bei Erbengemeinschaften und ausgezahlten Miterben wird es individuell, dann gehört der Fall zum Steuerberater.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Gewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei; ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 3 EStG).
Schadet ein Arbeitszimmer der Steuerfreiheit?
Nein. Auch der Anteil, der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfällt, bleibt bei Eigennutzung steuerfrei (BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19). Anders bei vermieteten Räumen: Die bleiben anteilig steuerpflichtig.
Zählt eine Ferienwohnung als Eigennutzung?
Ja, wenn sie nicht vermietet war. Zweitwohnungen und selbst genutzte Ferienwohnungen fallen unter die Ausnahme, ein Hauptwohnsitz ist nicht nötig (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).