Haus verkaufen und wohnen bleiben: Welche Wege gibt es wirklich?

Es gibt vier Wege, das eigene Haus zu Geld zu machen und trotzdem darin wohnen zu bleiben: den Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht, den Verkauf mit Rückanmietung, den Teilverkauf und die Immobilien-Leibrente. Keiner davon ist kostenlos; Sie zahlen mit einem Abschlag auf den Kaufpreis, mit laufender Miete, mit einem Nutzungsentgelt oder mit dem Eigentum selbst. Dieser Artikel ordnet alle vier neutral ein, mit den belegten Kritikpunkten von Verbraucherzentrale, BaFin und Stiftung Warentest.

Warum finden Sie zu diesem Thema fast nur Anbieter-Texte?

Wer zu diesem Thema sucht, landet überwiegend auf Seiten von Unternehmen, die Teilverkauf oder Leibrente selbst anbieten und am Abschluss verdienen. Das macht diese Texte nicht automatisch falsch, erklärt aber, warum Nachteile dort oft klein ausfallen. Deshalb vorab zur Einordnung: klugverkauft bietet keines der vier Modelle an und erhält von keinem Anbieter eine Provision; dieser Artikel ist eine Übersicht ohne Verkaufsinteresse. Wo Aufsicht und Verbraucherschützer Kritik äußern, steht sie hier mit Quelle.

Weg 1: Wie funktioniert der Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht?

Sie verkaufen das Haus vollständig, behalten aber ein im Grundbuch eingetragenes Recht: den Nießbrauch, der Wohnen und auch Vermieten erlaubt (§ 1030 BGB), oder das engere Wohnungsrecht, das nur das eigene Wohnen sichert (§ 1093 BGB). Der Käufer zahlt dafür weniger: Der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Wie groß dieser Abschlag ist, hängt vor allem von Ihrem Alter, Ihrer statistischen Lebenserwartung und dem Wohnwert ab; eine seriöse Pauschale gibt es nicht, deshalb steht hier keine. Die Stärke des Modells ist die Absicherung: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht besteht auch fort, wenn der Käufer weiterverkauft oder zahlungsunfähig wird. Die Schwächen sind der spürbare Abschlag und die Endgültigkeit der Konstruktion; für Bewertung und Vertragsgestaltung gehören Notar und Steuerberatung an den Tisch.

Weg 2: Was bedeutet Verkauf mit Rückanmietung?

Sie verkaufen zum Marktpreis und bleiben als Mieter wohnen. Rechtlich sind Sie dann normaler Mieter: Der Mietvertrag bindet auch einen späteren Erwerber (§ 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete), aber eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs bleibt grundsätzlich möglich (§ 573 BGB). Wer diesen Weg geht, verhandelt den Mietvertrag deshalb vor dem Kaufvertrag und lässt Schutz hineinschreiben, etwa einen langfristigen Kündigungsverzicht des Vermieters; wie belastbar das im Einzelfall ist, prüft eine Rechtsberatung. Der Vorteil ist der volle Kaufpreis ohne Abschlag, der Preis ist die dauerhafte Miete in ortsüblicher Höhe und der Verlust jeder Eigentümerstellung.

Weg 3: Was steckt hinter dem Teilverkauf?

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil des Hauses, oft bis zur Hälfte, an ein Unternehmen und zahlen für dessen Anteil ein laufendes Nutzungsentgelt. Die Verbraucherzentrale beziffert dieses Entgelt mit mindestens 4,99 % des Auszahlungsbetrags pro Jahr: Bei 100.000 € Auszahlung sind das rund 416 € im Monat, nach zehn Jahren mindestens 50.000 € (Quelle: verbraucherzentrale.de, Stand 19.01.2026). Beim späteren Gesamtverkauf verlangen Anbieter zusätzlich ein Durchführungsentgelt von rund 3,3 % des Verkaufspreises oder sichern sich einen Mindesterlös von 117 % ihres Anteilswerts; Instandhaltung und Sanierung zahlen Sie trotz Teilverkauf in aller Regel allein (gleiche Quelle). Auch die Finanzaufsicht hat sich festgelegt: „Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“, so BaFin-Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch; wer das Nutzungsentgelt nicht mehr aufbringen kann, dem drohe „ein Auszug wider Willen“ (BaFin-Verbrauchermitteilung vom 03.03.2023). Die Verbraucherzentrale verweist zudem darauf, dass ein normaler Immobilienkredit, zum Erhebungszeitpunkt rund 3,3 % Zins bei zehn Jahren Zinsbindung, dieselbe Liquidität deutlich günstiger beschafft (verbraucherzentrale.de, Stand 19.01.2026). Diese Alternative gehört vor jedem Teilverkauf geprüft.

Weg 4: Wie funktioniert die Immobilien-Leibrente?

Sie übertragen das Eigentum vollständig und erhalten dafür eine monatliche Rente auf Lebenszeit, oft kombiniert mit einer Einmalzahlung und einem Wohnungsrecht; Rente und Wohnrecht werden im Grundbuch abgesichert. Die Höhe hängt an Immobilienwert, Alter und statistischer Lebenserwartung. Stiftung Warentest hat den Markt geprüft und fand „annehmbare Angebote, aber auch solche, die wir gar nicht empfehlen können“; bei einem Einstieg um 65 fallen die Monatsrenten oft gering aus, erst ab Mitte 70 können sie nach dem Befund der Tester „in die Nähe von 1 000 Euro rücken oder darüber liegen“ (Quelle: test.de, Praxistest 2022, aktualisiert am 28.01.2025). Das klare Fazit der Tester gilt für alle vier Wege dieses Artikels: „Ohne fachkundige Unterstützung, etwa durch Rechtsanwälte oder Beratung bei einer Verbraucherzentrale, sollte niemand einen Vertrag unterschreiben“ (gleiche Quelle). Wer das Haus vererben will, scheidet bei der Leibrente praktisch aus.

Wie vergleichen sich die vier Wege?

Was gehört vor jede Entscheidung, und wo endet dieser Artikel?

Alle vier Wege beginnen mit derselben Zahl: dem realistischen Wert Ihres Hauses. Ohne ihn lässt sich weder ein Nießbrauch-Abschlag noch ein Teilverkaufs-Angebot noch eine Leibrente beurteilen; eine neutrale erste Einordnung für die Region Hannover liefert die Ersteinschätzung. Sie zeigt eine Wertspanne für das Haus ohne eingetragenes Recht; den Abschlag für Nießbrauch oder Wohnungsrecht, das Angebot eines Teilverkäufers oder die Höhe einer Leibrente rechnet sie nicht. Danach gehören Fachleute an den Tisch: Die Bewertung von Nießbrauch und Wohnungsrecht, die Vertragsgestaltung und die steuerlichen Folgen aller vier Wege sind Sache von Notar und Steuerberatung; dieser Artikel ordnet nur ein und ersetzt keine Beratung. Und eine ehrliche Grenze zum Schluss: Ob überhaupt einer dieser Wege passt oder ob ein Kredit, ein normaler Verkauf mit Umzug oder das Behalten die bessere Antwort ist, entscheidet Ihre Lebenssituation, nicht eine Tabelle.