Haus an die Kinder verkaufen statt schenken: was steuerlich passiert

Der Verkauf ans eigene Kind ist steuerlich ein echter Verkauf, nur ohne Grunderwerbsteuer: Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie sind davon befreit. [1] Die häufig übersehene Folge steht auf der anderen Seite: Für die Eltern kann der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft sein, wenn ihre Zehnjahresfrist noch läuft und keine Eigennutzung greift, und zwar auch dann, wenn der Preis weit unter dem Verkehrswert liegt. Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden: Eine Übertragung unter Wert wird in einen bezahlten und einen geschenkten Teil aufgeteilt, und der bezahlte Teil wird besteuert wie jeder Verkauf, selbst wenn das Entgelt unter den eigenen Anschaffungskosten liegt. [2] Auch die Übernahme des Restdarlehens durch das Kind zählt als Kaufpreis. Dieser Ratgeber erklärt die Mechanik; er ersetzt keine Steuerberatung, und die Beurkundung beim Notar ist ohnehin Pflicht. [3]

Warum überhaupt verkaufen statt schenken?

Vier Gründe kommen in der Praxis vor. Erstens Liquidität: Die Eltern bekommen einen Kaufpreis für den Ruhestand, statt Vermögen nur abzugeben. Zweitens die Abschreibung: Vermietet das Kind die Immobilie, schreibt es beim Kauf den Gebäudeanteil des Kaufpreises neu ab, in der Regel mit 2 Prozent je Jahr; bei einer Schenkung führt es nur die alte, oft weitgehend aufgebrauchte Abschreibung der Eltern fort. [4] Drittens die Schenkungsteuer: Was bezahlt wird, ist keine Schenkung; der Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und Kind in zehn Jahren bleibt für anderes Vermögen frei. [5] Viertens klare Verhältnisse: Ein realer, dokumentierter Preis ist gegenüber Geschwistern leichter zu vertreten als eine Schenkung, die beim Erbfall über die Pflichtteilsergänzung nachwirken kann. [6]

Dem stehen die Kosten eines echten Kaufs gegenüber (Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Finanzierung des Kindes) und die mögliche Spekulationssteuer der Eltern. Deshalb gilt die Reihenfolge: erst die eigene Frist prüfen, dann über den Preis reden.

Zuerst: Läuft Ihre eigene Zehnjahresfrist noch?

Liegen zwischen Ihrem Kauf und der Übertragung mehr als zehn Jahre, oder haben Sie das Haus im Jahr der Übertragung und den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist Ihr Gewinn steuerfrei, und die Aufteilung spielt für die Einkommensteuer keine Rolle. [7] Der Spekulationssteuer-Rechner prüft das taggenau mit Ihren Vertragsdaten. Erst wenn die Frist läuft und keine Eigennutzung greift, wird der Preis zur Steuerfrage.

Die Mechanik: teils Verkauf, teils Schenkung

Der Bundesfinanzhof hat mit den Zahlen eines echten Falls gerechnet, und die eignen sich als Beispiel: Verkehrswert 210.000 Euro, Anschaffungskosten der Eltern 143.950 Euro, das Kind übernimmt ein Restdarlehen von 115.000 Euro. Die Entgeltlichkeitsquote beträgt 115.000 geteilt durch 210.000, also 54,76 Prozent: In dieser Höhe ist die Übertragung ein Verkauf, der Rest ist geschenkt. Dem Verkaufsteil werden 54,76 Prozent der Anschaffungskosten gegenübergestellt; der Gewinn daraus ist steuerpflichtig, wenn die Frist läuft. [2]

Was der Notar anspricht, bevor Sie unterschreiben

Drei Punkte gehören in jedes Gespräch. Die Rückforderung: Verarmt der Schenker später, kann das Sozialamt den geschenkten Teil bis zu zehn Jahre nach der Schenkung zurückfordern; den verkauften Teil nicht. [8] Die Geschwister: Der geschenkte Teil kann beim Erbfall Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen, die mit jedem Jahr um ein Zehntel abschmelzen; ein Verkauf zum vollen Wert löst keine aus. [6] Und die Finanzierung: Übernimmt das Kind Ihr Darlehen, muss die Bank zustimmen; ohne Zustimmung bleibt Ihre Haftung bestehen.

Woher kommt der Verkehrswert?

Für die Aufteilung zählt der Verkehrswert am Tag der Übertragung. Die erste Orientierung ist amtlich und kostenlos: der Bodenrichtwert Ihrer Zone mit Stichtag, je Ortsteil auf den Regionalseiten dieser Seite, dazu die Vergleichswerte der Gutachterausschüsse. Für den Vertrag und gegenüber dem Finanzamt trägt ein dokumentierter, hergeleiteter Wert; bei größeren Beträgen oder Streitpotenzial ein Gutachten. Was nach Kosten übrig bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner auch für den Verkauf in der Familie.

Quellen

1. § 3 Nr. 6 GrEStG (Befreiung für Verwandte in gerader Linie, einschließlich Stiefkinder); gesetze-im-internet.de, abgerufen 25.09.2026.
2. BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24 (bundesfinanzhof.de, abgerufen 28.08.2026): Aufteilung teilentgeltlicher Übertragungen nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert; gilt auch bei Entgelt unter den Anschaffungskosten; Fallzahlen wie im Text.
3. § 311b Abs. 1 BGB (Beurkundungspflicht).
4. § 7 Abs. 4 EStG (lineare Gebäude-AfA, in der Regel 2 Prozent, 3 Prozent für Fertigstellung ab 2023, 2,5 Prozent für Fertigstellung vor 1925); § 11d Abs. 1 EStDV (Fortführung der AfA des Rechtsvorgängers bei unentgeltlichem Erwerb); gesetze-im-internet.de, abgerufen 25.09.2026.
5. § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG (Freibetrag 400.000 Euro je Elternteil und Kind); § 14 ErbStG (Zusammenrechnung innerhalb von zehn Jahren).
6. § 2325 BGB (Pflichtteilsergänzung bei Schenkungen, Abschmelzung um ein Zehntel je Jahr).
7. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (Zehnjahresfrist, Eigennutzungs-Ausnahme); § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG (Fußstapfenregel beim unentgeltlichen Erwerb).
8. § 528, § 529 BGB (Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers, Zehnjahresgrenze).