Wohnfläche berechnen

Was zählt zur Wohnfläche?

Die Grundflächen aller Räume, die nur zu Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus gehören: Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flur.² Dazu kommen anteilig Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Gemessen wird zwischen den Wänden, ab der Vorderkante von Putz oder Verkleidung.³ Fußleisten, Heizkörper, Badewanne und Einbaumöbel stehen auf der Fläche und werden mitgezählt. Abgezogen werden Treppen mit mehr als drei Stufen samt Absätzen. Abgezogen werden auch Schornsteine, Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben. Türnischen zählen nicht, Fensternischen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 13 cm sind.³

Wie rechne ich Dachschrägen?

Nach der lichten Höhe. Flächen ab 2 m zählen voll, Flächen von 1 bis unter 2 m zur Hälfte, Flächen unter 1 m gar nicht.¹ Messen Sie dafür, wo im Raum die Decke 2 m und wo sie 1 m hoch ist, und teilen Sie die Grundfläche an diesen Linien.

Beispiel: Ein Dachzimmer hat 20 m² Grundfläche. Davon liegen 6 m² unter einer Höhe zwischen 1 und 2 m, 2 m² unter 1 m. Voll zählen die übrigen 12 m². Die Rechnung: 12 + 3 + 0 = 15 m². Im Dachgeschoss kann die Wohnfläche deshalb deutlich unter der Grundfläche liegen.

Wie zählen Balkon und Terrasse?

In der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.¹ Die Verordnung sagt nicht, wann mehr als ein Viertel angemessen ist. Wer mehr ansetzt, sollte das begründen können. Der Rechner nimmt ein Viertel und lässt bis zur Hälfte zu. Ein unbeheizbarer Wintergarten zählt zur Hälfte, ein beheizter nach der lichten Höhe wie ein Wohnraum.

Beispiel: eine Dachgeschosswohnung, fertig gerechnet

Fünf Wohnräume, darunter das Dachzimmer von oben, dazu ein Kellerraum und ein Balkon. Zusammen haben die Flächen 80,00 m² Grundfläche. Als Wohnfläche zählen 61,00 m².

Dieselben Zahlen ergibt der Rechner oben, wenn Sie die Räume so eintragen. Der Unterschied von 19,00 m² zwischen Grundfläche und Wohnfläche kommt aus der Dachschräge, dem Keller und dem Balkon.

Welche Räume zählen nicht?

Zubehörräume: Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls nicht dazu gehören Geschäftsräume und Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen.² Im Exposé können Sie solche Flächen getrennt als Nutzfläche nennen, aber nicht in die Wohnfläche rechnen.

Gilt die Wohnflächenverordnung beim Verkauf?

Unmittelbar nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird.⁴ Für den Verkauf schreibt kein Gesetz eine Methode vor. Sie kann aber als Maßstab vereinbart werden.

Anders misst die DIN 277. Die Norm selbst ist nicht frei zugänglich. Wie eine Fläche in Anlehnung an sie gemessen wird, zeigt das Bewertungsgesetz bei der Brutto-Grundfläche: Sie umfasst alle Grundrissebenen eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Maßen der Bauteile einschließlich Putz. Balkone gehören dort zu einem eigenen Bereich und zählen für die Herstellungskosten nicht mit.⁹ Die Wohnflächenverordnung misst dagegen zwischen den Wänden und rechnet nach Raumhöhe an.³ Brutto-Grundfläche und Wohnfläche sind deshalb nicht austauschbar. Eine Fläche nach DIN 277 ist keine Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung.

Eine ältere Berechnung kann auf der Zweiten Berechnungsverordnung beruhen. Wurde die Fläche bis Ende 2003 danach berechnet, bleibt es dabei, bis ein Umbau eine neue Berechnung nötig macht.⁵ Nennen Sie im Exposé deshalb immer, nach welcher Methode die Fläche berechnet wurde.

Was, wenn die Fläche im Exposé nicht stimmt?

Was Sie öffentlich angeben, etwa im Exposé, gehört zu dem, was der Käufer erwarten kann.⁶ Eine falsche Fläche kann deshalb ein Mangel sein. Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass Angaben im Exposé, die nicht in den Kaufvertrag aufgenommen wurden, in aller Regel keine vereinbarte Beschaffenheit sind. Ein Haftungsausschluss kann dann greifen.⁷ Das Urteil betraf die Rechtslage vor 2022. Arglist bleibt immer ausgenommen.⁸

Schützen Sie sich, indem Sie offenlegen, woher die Zahl stammt: Methode, Quelle und Datum der Berechnung. Grundrisse und Flächenberechnung aus der Bauakte helfen dabei. Wo es sie gibt, steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf besorgen. Was Sie sonst offenlegen müssen, erklärt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen. Für Rechtsfragen im Einzelfall fragen Sie eine Rechtsberatung.

Warum ist die Fläche für den Preis wichtig?

Weil Preise je Quadratmeter Wohnfläche verglichen werden. Auch die amtlichen Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse sind Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ein paar Quadratmeter mehr oder weniger verschieben den Preis spürbar. Eine erste Wertspanne für Ihr Haus gibt die Ersteinschätzung in 13 der 21 Gemeinden, amtliche Preise je Gemeinde zeigen die Seiten unter Haus verkaufen in der Region Hannover.

1. ¹ § 4 WoFlV (Anrechnung nach lichter Höhe; Wintergärten; Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen). gesetze-im-internet.de, abgerufen 04.10.2026.
2. ² § 2 Abs. 1 bis 3 WoFlV (zur Wohnfläche gehörende und nicht gehörende Grundflächen). gesetze-im-internet.de, abgerufen 04.10.2026.
3. ³ § 3 Abs. 1 bis 3 WoFlV (lichte Maße; einzubeziehende und außer Betracht bleibende Flächen). gesetze-im-internet.de, abgerufen 04.10.2026.
4. ⁴ § 1 Abs. 1 WoFlV (Anwendungsbereich: Wohnraumförderungsgesetz). gesetze-im-internet.de, abgerufen 04.10.2026.
5. ⁵ § 5 WoFlV (Überleitung: Berechnungen nach der Zweiten Berechnungsverordnung bis 31.12.2003 bleiben). gesetze-im-internet.de, abgerufen 04.10.2026.
6. ⁶ § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB (öffentliche Äußerungen des Verkäufers). gesetze-im-internet.de, abgerufen 04.10.2026.
7. ⁷ BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14, Leitsatz (eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung; § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F.). bundesgerichtshof.de, im Original gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
8. ⁸ § 444 BGB (kein Berufen auf den Haftungsausschluss bei Arglist oder Garantie). gesetze-im-internet.de, abgerufen 04.10.2026.
9. ⁹ Anlage 24 BewG, Teil I Nr. 1 (Brutto-Grundfläche in Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02: alle Grundrissebenen, äußere Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, Balkone im Bereich c). gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.