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Ratgeber

Haus mit Mängeln verkaufen: Was Sie offenlegen müssen

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Hat Ihr Haus Mängel, ist das kein Hindernis für den Verkauf. Entscheidend ist, wie Sie damit umgehen. Dieser Ratgeber erklärt, was als Mangel gilt, was Sie von sich aus sagen müssen, wie lange Sie haften und was in den Kaufvertrag gehört. Er ersetzt keine Rechtsberatung.

Was gilt beim Hausverkauf als Mangel?

Ein Haus ist mangelhaft, wenn es nicht so ist, wie es vereinbart war, oder nicht so, wie man es bei einem solchen Haus erwarten kann. [1] Was der Käufer erwarten kann, richtet sich auch nach dem, was Sie öffentlich gesagt haben, etwa im Exposé. [1] Steht das Haus unter Denkmalschutz, gehören auch Genehmigungen und Auflagen der Denkmalbehörde dazu; mehr im Ratgeber Denkmalgeschütztes Haus verkaufen. Das gilt auch für die Wohnfläche. Nennen Sie deshalb, wie sie berechnet wurde; der Rechner Wohnfläche berechnen zeigt den Rechenweg. Maßgeblich ist der Zustand bei der Übergabe. [2]

Nicht alles, was alt ist, ist ein Mangel. Feuchtigkeit im Keller muss für sich genommen keiner sein. Im vom BGH entschiedenen Fall lag trotzdem ein Mangel vor, weil das Maklerexposé einen trockenen Keller angab. [3] Einige Beispiele aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs:

Umstand Mangel?
Verdacht auf Altlasten aus früherer Nutzung des Grundstücks ja [4]
bloßer Verdacht auf einen anderen Mangel nur in Sonderfällen [5]
fehlende Baugenehmigung regelmäßig ja [6]
Gebäude ragt auf das Nachbargrundstück bei entschuldigtem Überbau: kann ein Sachmangel sein, kein Rechtsmangel [7]

Was gilt, wenn ein Gebäude über die Grenze ragt, erklärt der Ratgeber Überbau beim Hausverkauf. Was verfahrensfrei ist, wie Sie die Bauakte prüfen und was bei einem Anbau ohne Genehmigung gilt, erklärt der Ratgeber Haus verkaufen ohne Baugenehmigung.

Hilft der Gewährleistungsausschluss?

Im Kaufvertrag kann die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen werden. Laut Notarkammer Koblenz ist ein umfassender Gewährleistungsausschluss beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern üblich. [8] Sie rät, möglichst keine Garantien zu geben. Bekannte Mängel in der notariellen Urkunde festzuhalten, nennt notar.de „stets sinnvoll“. [8] Der Ausschluss erfasst nach der Rechtsprechung auch Angaben im Exposé. [9]

Er hat eine Grenze. Haben Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie gegeben, können Sie sich nicht auf den Ausschluss berufen. [10] Verkaufen mehrere, etwa ein Ehepaar, reicht es, wenn einer von ihnen arglistig war. [11] Wer bei einer Trennung gemeinsam verkauft, sollte sich deshalb absprechen. Mehr dazu im Ratgeber Haus bei Trennung oder Scheidung.

Unabhängig von der Formel „gekauft wie gesehen“ gilt: Einen Mangel, den der Käufer beim Vertragsschluss kennt, etwa von der Besichtigung, kann er nicht geltend machen. [12] Ein ausdrücklicher Ausschluss ist klarer. Die Sonderregeln für den Kauf beim Unternehmer, den Verbrauchsgüterkauf, gelten für Häuser nicht. Sie betreffen nur Waren, also bewegliche Sachen. [13]

Was müssen Sie von sich aus sagen?

Sie müssen über Umstände aufklären, die den Zweck des Kaufs vereiteln können und die für den Käufer erkennbar wichtig sind. [14] Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres zu sehen sind, müssen Sie nicht eigens nennen. [14] Das hat aber Grenzen:

  • Sichtbare Spuren genügen nicht immer. Wissen Sie aus eigener Sachkunde oder einem Gutachten mehr über einen sichtbaren Mangel, als der Käufer an den Spuren erkennen kann, müssen Sie es sagen. Dass Sie sich über die Ursache nicht sicher sind, müssen Sie nicht eigens erwähnen. [15]
  • Sanierte Mängel. Haben Sie einen Mangel von einer Fachfirma beseitigen lassen, müssen Sie den Erfolg nicht nachprüfen. Kennen Sie aber Anzeichen, dass die Sanierung nicht gewirkt hat, müssen Sie sie nennen. [16]
  • Eigenleistung. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Celle begründet sie für sich genommen keine Aufklärungspflicht, solange nichts darauf hindeutet, dass die Beseitigung nicht dauerhaft gewirkt hat. [17] Bekannte Probleme müssen Sie trotzdem nennen.
  • Unterlagen. Unterlagen in einem Datenraum bereitzustellen, erfüllt die Aufklärungspflicht, wenn und soweit der Verkäufer aufgrund der Umstände berechtigt erwarten kann, dass der Käufer durch Einsicht davon erfährt. So hat es der Bundesgerichtshof für mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex entschieden. [14] Ob ein Gericht das beim Verkauf eines Wohnhauses ebenso sieht, hängt vom Einzelfall ab. Weisen Sie beim Hausverkauf ausdrücklich auf wichtige Unterlagen hin.
  • Nutzung. Darf ein Haus nicht so genutzt werden, wie es verkauft wird, etwa ein Wochenendhaus als Wohnhaus, müssen Sie das sagen, wenn Sie es wissen oder für möglich halten. [18]

Wann ist es Arglist?

Arglistig handelt, wer einen Mangel kennt oder ihn für möglich hält und in Kauf nimmt, dass der Käufer nichts davon weiß. Bloße Nachlässigkeit ist keine Arglist.

Beweisen muss die Arglist der Käufer. [19] Behaupten Sie aber, Sie hätten aufgeklärt, müssen Sie konkret sagen können, wann und wie. Halten Sie Ihre Hinweise deshalb schriftlich fest. 2026 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bloße Vermerke auf alten Bauplänen keine Arglist beweisen. Als Schaden zählt dort der zu viel gezahlte Betrag. [18]

Wie lange haften Sie?

Das hängt davon ab, ob die Haftung wirksam ausgeschlossen ist und ob Arglist im Spiel ist. Für Mängel am Gebäude gilt:

Fall Frist
Haftung wirksam ausgeschlossen, keine Arglist, keine Garantie keine Haftung für Sachmängel [10]
Kein wirksamer Ausschluss fünf Jahre ab Übergabe [20]
Mangel arglistig verschwiegen drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem der Käufer davon erfährt, nicht vor Ablauf der fünf Jahre [20] [21]
Höchstgrenze bei Arglist zehn Jahre ab Entstehung des Anspruchs [21]
Anfechtung wegen Täuschung ein Jahr ab Entdeckung, höchstens zehn Jahre ab Vertrag [22]

Ficht der Käufer an, gilt der Kauf als von Anfang an nichtig. Er wird rückabgewickelt. [23] Ob für Mängel am Boden, etwa Altlasten, zwei oder fünf Jahre gelten, ist nicht eindeutig. Dazu sagen wir hier nichts. Wann Sie für eine Altlast auch nach dem Verkauf noch einstehen müssen, erklärt der Ratgeber Grundstück mit Altlasten verkaufen.

Ein Beispiel mit angenommenen Daten. Der Kaufvertrag wird am 15. Januar 2027 beurkundet, die Übergabe ist am 1. März 2027. Im Mai 2033 entdeckt der Käufer einen Mangel, den Sie verschwiegen haben.

Was Bis wann
Ansprüche ohne Arglist und ohne Haftungsausschluss 1. März 2032, also schon abgelaufen
Ansprüche bei Arglist 31. Dezember 2036
Anfechtung Mai 2034

Ohne Arglist wäre der Käufer zu spät, und mit wirksamem Haftungsausschluss hätte er ohnehin keine Ansprüche. Mit Arglist hat er noch Jahre Zeit.

So rechnen wir

Annahmen: Beurkundung 15.01.2027, Übergabe 01.03.2027, Entdeckung im Mai 2033. Wir nehmen an, dass der Anspruch mit der Übergabe entstanden ist.

Ohne Arglist und ohne Haftungsausschluss: fünf Jahre ab Übergabe, also bis zum 01.03.2032. Mit wirksamem Ausschluss und ohne Arglist oder Garantie gibt es keine Ansprüche wegen Sachmängeln.

Mit Arglist: drei Jahre ab dem Schluss des Jahres der Kenntnis, also ab 31.12.2033 bis 31.12.2036. Nicht vor Ablauf der fünf Jahre: Das ist erfüllt. Höchstgrenze zehn Jahre ab Entstehung, also bis 01.03.2037. Es gilt die früher endende Frist: 31.12.2036.

Anfechtung: ein Jahr ab Entdeckung, also Mai 2034. Die Grenze von zehn Jahren ab der Erklärung läge beim 15.01.2037.

Nicht berücksichtigt: Hemmung der Verjährung, etwa durch Verhandlungen oder eine Klage, und Ansprüche wegen Körperschäden.

Was gehört in den Kaufvertrag?

Ein Hauskauf muss notariell beurkundet werden. [24] Was vor dem Vertrag beschrieben wurde, aber nicht in der Urkunde steht, wird nach der Rechtsprechung des BGH in aller Regel nicht zur vereinbarten Beschaffenheit. [25] Wer vorsätzlich falsche Angaben macht, haftet trotzdem. [25] Bekannte Mängel gehören deshalb konkret in den Vertrag. Werden Küche oder Möbel mitverkauft, gehören auch sie hinein; mehr im Ratgeber Einbauküche und Inventar mitverkaufen. Notarkammern raten, die Aufklärung nachweisbar festzuhalten und möglichst keine Garantien zu geben. [8]

Was bei möglichem Asbest im Haus dazukommt, erklärt der Ratgeber Haus mit Asbest verkaufen. Für einen Heizöltank gibt es eigene Prüfpflichten; sie stehen im Ratgeber Haus mit Öltank verkaufen. Steht im Exposé etwas Falsches, berichtigen Sie es vor dem Vertrag. Das muss genauso deutlich geschehen wie die ursprüngliche Angabe. [1]

Der Notar belehrt über die rechtliche Tragweite des Vertrags. [26] Den Zustand des Hauses prüft er nicht, dafür ist er nicht da. Kauft ein Privatmann von einem Unternehmer, soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. [26] Zwischen zwei Privatleuten schreibt das Gesetz diese Frist nicht vor. [26] Bitten Sie den Notar trotzdem früh um den Entwurf. Die übrigen Klauseln des Entwurfs erklärt der Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.

Checkliste für Verkäufer

  • Mängelliste anlegen: was, seit wann, von wem repariert, mit Rechnungen, und wo ein Verdacht offen ist.
  • Bekannte Mängel konkret in den Vertrag schreiben lassen, nicht nur mündlich sagen.
  • Auf Fragen nichts vermuten. „Weiß ich nicht“ ist eine zulässige Antwort.
  • Exposé prüfen: Baujahr, Wohnfläche und Wörter wie „trocken“ oder „saniert“.
  • Keine Garantien geben.
  • Unterlagen mit Hinweis übergeben, nicht nur hinlegen.
  • Gutachten vor dem Verkauf abwägen. Dafür spricht: Mängel sind bekannt und lassen sich einpreisen. Dagegen spricht: Was bekannt ist, müssen Sie offenlegen. Eine Empfehlung geben wir nicht.

Welche Auskünfte gibt es in der Region Hannover?

Altlasten. Auskunft aus dem Altlastenkataster erteilt das Team Bodenschutz der Region Hannover, für das gesamte Regionsgebiet, per Formular oder an [email protected]. Sie schreibt: „Die Bearbeitung erfolgt in der Regel innerhalb eines Monats.“ Auskunft bekommen nur Eigentümer oder Bevollmächtigte. Ab einer halben Stunde Bearbeitungsaufwand kostet sie eine Gebühr. [27] [28] Mehr dazu im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf besorgen.

Baulasten. Das Baulastenverzeichnis führt die Bauaufsicht. Für Burgwedel, Gehrden, Hemmingen, Isernhagen, Pattensen, Sehnde, Uetze und Wennigsen ist das die Region Hannover, sonst die Stadt oder Gemeinde selbst. [29] Die Tabelle steht im selben Ratgeber.

Überschwemmungsgebiete. Ob ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt, zeigen die Umweltkarten des Landes Niedersachsen. [30] Liegt das Haus in einem solchen Gebiet, sprechen Sie es besser an. Was dort für Anbauten und Ölheizungen gilt, erklärt der Ratgeber Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen.

Ein Mangel drückt den Preis, ein verschwiegener kann den ganzen Verkauf kosten. Eine erste Wertspanne zeigt die Ersteinschätzung, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden. Pflichten, die nach dem Kauf auf den Käufer zukommen, stehen im Ratgeber zum Heizungsgesetz.

Quellen

  1. § 434 Abs. 1 bis 3 BGB (Sachmangel; subjektive und objektive Anforderungen; öffentliche Äußerungen des Verkäufers; Berichtigung, Abs. 3 Satz 3), heutige Fassung. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__434.html, abgerufen 03.10.2026.
  2. § 446 BGB (Gefahrübergang mit der Übergabe). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__446.html, abgerufen 03.10.2026.
  3. BGH, Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16, Leitsatz a): „Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé …“. https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2016/V_ZR_256-16.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  4. BGH, Urteil vom 21.07.2017, V ZR 250/15, Leitsatz: „Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen.“ https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2015/V_ZR_250-15.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  5. BGH, Beschluss vom 26.02.2026, V ZR 83/25 (Mangelverdacht nur in Sonderfällen, etwa bei altlastenverdächtigen Grundstücken). https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2025/V_ZR__83-25.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  6. BGH, Urteil vom 26.06.2026, V ZR 78/25, Rn. 32 (fehlende Baugenehmigung für ein Wohngebäude regelmäßig Sachmangel; mit Verweis auf BGH, Urteil vom 12.04.2013, V ZR 266/11). https://www.bundesgerichtshof.de, im Original gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  7. BGH, Urteil vom 26.06.2026, V ZR 78/25, ECLI:DE:BGH:2026:260626UVZR78.25.0, Leitsatz (BGB § 434 Abs. 1, § 435, § 912): Der entschuldigte Überbau ist für den Käufer des Stammgrundstücks kein Rechtsmangel, sondern kann nur einen Sachmangel begründen. https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2025/V_ZR__78-25.pdf?__blob=publicationFile, Leitsatz am Original gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  8. Dr. Steffen Breßler, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz, in: notar.de (Bundesnotarkammer), „Gekauft wie gesehen?“, 10.08.2014: „Ein umfassender Gewährleistungsausschluss ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern üblich.“ „Verkäufern ist anzuraten, diesen Ausschluss auch nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst keine Garantien zu geben.“ https://www.notar.de/aktuelles/details/gekauft-wie-gesehen. notar.de, „Mängel nicht verschweigen“, 22.03.2021: Bekannte Mängel sind „stets sinnvoll … in der notariellen Urkunde zu dokumentieren“. https://www.notar.de/aktuelles/details/maengel-nicht-verschweigen-aufklaerungspflichten-beim-immobilienverkauf. Beide gelesen am 25.10.2026.
  9. BGH, Urteile vom 22.04.2016, V ZR 23/15 (Leitsatz: „Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften …“), vom 19.01.2018, V ZR 256/16 (Leitsatz b), und vom 25.01.2019, V ZR 38/18 (Leitsatz c). https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2015/V_ZR__23-15.pdf?__blob=publicationFile und https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2018/V_ZR__38-18.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  10. § 444 BGB (kein Berufen auf den Haftungsausschluss bei Arglist oder Garantie; im Umkehrschluss wirkt der Ausschluss sonst). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html, abgerufen 03.10.2026.
  11. BGH, Versäumnisurteil vom 08.04.2016, V ZR 150/15 (Arglist eines von mehreren Verkäufern). https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2015/V_ZR_150-15.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  12. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB: „Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.“ https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__442.html. Amtlich.
  13. § 474 Abs. 1 BGB (Verbrauchsgüterkauf nur über eine Ware von einem Unternehmer); § 241a Abs. 1 BGB (Waren sind bewegliche Sachen). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__474.html, abgerufen 03.10.2026.
  14. BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22, Rn. 24 (Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können), Rn. 28 (bei Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel); zu Unterlagen in einem Datenraum der Leitsatz: „Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, erfüllt hierdurch seine Aufklärungspflicht, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.“ https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2022/V_ZR__77-22.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026, Leitsatz ungekürzt gelesen am 25.10.2026. Amtlich.
  15. BGH, Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11, Gründe: „Vermag der Verkäufer auf Grund eigener Sachkunde oder auf Grund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen zu ziehen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt“; Leitsatz: „Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.“ https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2011/V_ZR__18-11.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  16. BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14, Leitsatz a): „Hatte der Verkäufer … ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels … beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. … Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, … handelt [er] arglistig.“ https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2014/V_ZR_216-14.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  17. OLG Celle, Urteil vom 19.12.2025, 4 U 156/25: „Der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lässt sich nicht entnehmen, dass bei einer Mangelbeseitigung in Eigenleistung die Offenbarungspflicht derart weit geht, dass auch ohne Anhaltspunkte für eine nur unzureichende dauerhafte Mangelbeseitigung auf den vorherigen Mangel und die in Eigenleistung durchgeführte Mängelbeseitigung hinzuweisen ist.“ https://voris.wolterskluwer-online.de/browse/document/26bfb8ea-f253-4d0c-9f69-21867bb57a77, im Original gelesen am 25.10.2026. Amtlich.
  18. BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 169/24 (unzulässige Nutzung als Wochenendhaus; Vermerke auf alten Plänen kein Arglistbeweis; Schaden als zu viel gezahlter Betrag). https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR_169-24.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  19. BGH, Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09 (Beweislast für Arglist beim Käufer; Darlegung der Aufklärung durch den Verkäufer). https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR_181-09.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  20. § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2, Abs. 3 BGB (fünf Jahre beim Bauwerk ab Übergabe; bei Arglist regelmäßige Verjährung, nicht vor Ablauf der fünf Jahre). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__438.html, abgerufen 03.10.2026.
  21. §§ 195, 199 Abs. 1, 3 und 4 BGB (drei Jahre ab Schluss des Jahres der Kenntnis; Höchstfristen zehn Jahre ab Entstehung). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__199.html, abgerufen 03.10.2026.
  22. §§ 123, 124 BGB (Anfechtung wegen arglistiger Täuschung; ein Jahr ab Entdeckung, ausgeschlossen nach zehn Jahren). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__124.html, abgerufen 03.10.2026.
  23. § 142 Abs. 1 BGB (Anfechtung: von Anfang an nichtig).
  24. § 311b Abs. 1 BGB (notarielle Beurkundung). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html, abgerufen 03.10.2026.
  25. BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14, Leitsatz: „Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.“ Rn. 22: „Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache, die nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung geworden sind, begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten.“ https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2014/V_ZR__78-14.pdf?__blob=publicationFile, im Original gelesen am 24.10.2026 (Leitsatz) und 25.10.2026 (Rn. 22). Amtlich.
  26. § 17 Abs. 1 und 2a BeurkG (Belehrung über die rechtliche Tragweite; Entwurf im Regelfall zwei Wochen vorher bei Verbraucherverträgen) in Verbindung mit § 310 Abs. 3 BGB (Verbraucherverträge: zwischen Unternehmer und Verbraucher). https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html, abgerufen 03.10.2026.
  27. Region Hannover, Team Bodenschutz, Auskunft aus dem Altlastenkataster, hannover.de, abgerufen 03.10.2026.
  28. Region Hannover, „Altlasten- und Verdachtsflächenverzeichnis“: „Die Region Hannover als Untere Bodenschutzbehörde führt das Altlastenkataster und erteilt daraus Auskünfte.“ „In der Region Hannover wurden seit 1978 systematisch Informationen über die Vornutzung von Grundstücken im gesamten Regionsgebiet gesammelt und aufbereitet.“ https://www.hannover.de/Leben-in-der-Region-Hannover/Umwelt-Nachhaltigkeit/Abfall-Bodenschutz/Altlasten/Altlasten-und-Verdachtsfl%C3%A4chenverzeichnis, gelesen 25.10.2026. Amtlich.
  29. Region Hannover, Fachbereich Bauen, „Örtliche und sachliche Zuständigkeiten“, https://www.hannover.de/Leben-in-der-Region-Hannover/Planen,-Bauen,-Wohnen/Bauen-Denkmalpflege/Baubeh%C3%B6rden/Fachbereich-Bauen-der-Region/%C3%96rtliche-und-sachliche-Zust%C3%A4ndigkeiten, abgerufen 01.09.2026, für Pattensen, Sehnde und Uetze 10.10.2026. Amtlich.
  30. Niedersächsisches Ministerium für Umwelt, Energie und Klimaschutz, Umweltkarten Niedersachsen, Kartenthema Hochwasserschutz (festgesetzte Überschwemmungsgebiete), abgerufen 03.10.2026.

Häufige Fragen

Haus mit Mängeln verkaufen: Muss ich alle Mängel angeben?

Alle, die Sie kennen und die für den Käufer wichtig sind, darunter solche, die den Zweck des Kaufs gefährden können. Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres zu sehen sind, müssen Sie nicht eigens nennen (BGH, V ZR 77/22). Wissen Sie aus eigener Sachkunde oder einem Gutachten mehr, als der Käufer an den Spuren sieht, müssen Sie es sagen (BGH, V ZR 18/11). Im Zweifel: nennen und in den Vertrag schreiben.

Schützt mich „gekauft wie gesehen“ beim Hausverkauf?

Einen Mangel, den der Käufer beim Vertragsschluss kennt, etwa von der Besichtigung, kann er ohnehin nicht geltend machen (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB). Beim Hausverkauf kann die Haftung für Sachmängel ausdrücklich ausgeschlossen werden. Auch der schützt nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie gegeben haben (§ 444 BGB).

Wie lange hafte ich nach dem Hausverkauf?

Ohne wirksamen Haftungsausschluss fünf Jahre ab Übergabe für Mängel am Gebäude (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Haben Sie einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung: drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem der Käufer davon erfährt, aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre und höchstens zehn Jahre ab Entstehung des Anspruchs (§§ 195, 199, 438 Abs. 3 BGB).

Was ist arglistiges Verschweigen beim Hausverkauf?

Arglistig handelt, wer einen Mangel kennt oder für möglich hält und in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt. Bloße Nachlässigkeit ist keine Arglist. Beweisen muss die Arglist der Käufer. Sie sollten Ihre Hinweise aber konkret belegen können.

Muss ich Reparaturen in Eigenleistung angeben?

Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Celle von 2025 begründet Eigenleistung für sich genommen keine Aufklärungspflicht, solange nichts darauf hindeutet, dass die Beseitigung nicht dauerhaft gewirkt hat. Bekannte Probleme müssen Sie trotzdem nennen. Sagen Sie auf Nachfrage ehrlich, was Sie selbst gemacht haben.

Haftet mein Ex-Partner mit, wenn er beim Hausverkauf etwas verschwiegen hat?

Verkaufen Sie gemeinsam, können sich nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs alle Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn einer von ihnen arglistig war (V ZR 150/15, ein Ehepaar). Sprechen Sie sich deshalb vor dem Verkauf ab, was jeder über das Haus weiß.

Soll ich vor dem Hausverkauf ein Gutachten machen lassen?

Das hat Vor- und Nachteile. Ein Gutachten zeigt Mängel, die Sie dann einpreisen und offen benennen können. Was es zeigt, kennen Sie danach aber auch und müssen es offenlegen. Eine allgemeine Empfehlung gibt es dafür nicht.

Gilt das Exposé beim Hausverkauf als Zusage?

Angaben im Exposé zählen zur Beschaffenheit, die der Käufer erwarten kann (§ 434 Abs. 3 BGB). Ein Haftungsausschluss erfasst sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber mit, solange keine Arglist vorliegt. Falsche Angaben berichtigen Sie vor dem Vertrag in gleicher Weise, dann binden sie nicht mehr.