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Ratgeber

Einbauküche und Inventar mitverkaufen: Was im Kaufvertrag zählt

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Wer die Küche, eine Markise oder Möbel im Haus lässt, muss klären, was davon zum Haus gehört und was extra verkauft wird. Das hat Folgen für den Vertrag und für die Grunderwerbsteuer des Käufers. Diese Seite gibt wieder, was das Gesetz dazu sagt. Beträge nennt sie nicht. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ersetzt sie nicht.

Was gehört beim Hausverkauf zum Grundstück?

Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt die wesentlichen Bestandteile. Zum Grundstück gehören „die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude“. [1] Zum Gebäude gehören „die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen“. [1]

Wesentliche Bestandteile lassen sich nicht trennen, ohne dass ein Teil zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Sie können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. [2] Sie gehören also zwingend zum Haus und gehen mit ihm über.

Was ist Zubehör?

Zubehör sind bewegliche Sachen, die keine Bestandteile sind. Sie sollen aber „dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache“ dienen und stehen dazu in einem passenden räumlichen Verhältnis. [3] Wird eine Sache nur vorübergehend so genutzt, wird sie dadurch kein Zubehör. [3] Und was im Verkehr nicht als Zubehör gilt, ist keines. [3]

Für den Verkauf wichtig: Beim Grundstück ist „im Zweifel“ anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll. [4] Schreiben Sie deshalb ausdrücklich in den Vertrag, was mitgeht und was nicht.

Ob eine Einbauküche Bestandteil, Zubehör oder keins von beidem ist, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Es kommt auf den Einzelfall an und kann strittig sein.

Wie wirkt sich das auf die Grunderwerbsteuer aus?

Der Grunderwerbsteuer unterliegt unter anderem der Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück. [5] Grundstück heißt dabei: „Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts“. [6] Maschinen und Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, zählen nicht dazu. [6]

Bemessen wird die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. [7] Beim Kauf ist das „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen“. [8]

Was nicht zum Grundstück im Sinne des BGB gehört, kann im Vertrag also gesondert ausgewiesen werden. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, klären Sie mit dem Notar oder einer Steuerberatung. Wer die Grunderwerbsteuer schuldet und wer sie zahlt, steht im Ratgeber Was kostet der Hausverkauf. Ihre Höhe zeigt der Notarkosten-Rechner.

Für Ihre eigene Einkommensteuer sieht das Gesetz eine Ausnahme vor: Veräußerungen von „Gegenständen des täglichen Gebrauchs“ sind von den privaten Veräußerungsgeschäften ausgenommen. [9] Ob ein Gegenstand darunter fällt, klären Sie mit einer Steuerberatung.

Wie wird Inventar im Kaufvertrag aufgeführt?

Am besten einzeln. Nennen Sie jeden Gegenstand, der mitverkauft wird, und den Preis dafür. Die Werte sollten realistisch sein. Wie eine Photovoltaikanlage im Kaufvertrag geregelt werden kann, erklärt der Ratgeber Haus mit Photovoltaikanlage verkaufen. Was zum Notartermin sonst bereitliegen sollte, steht in der Checkliste Notartermin und Hausübergabe.

Schreiben Sie auch auf, was Sie mitnehmen. Dann gibt es bei der Übergabe keinen Streit. Worauf Sie im Entwurf sonst achten, zeigt der Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.

Haftet der Verkäufer für mitverkaufte Möbel?

Das richtet sich nach dem Vertrag. Diese Seite gibt dazu keine eigene Regel wieder. Was beim Hausverkauf für Mängel gilt und wann ein Haftungsausschluss nicht hilft, erklärt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen.

Quellen

  1. § 94 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__94.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  2. § 93 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__93.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  3. § 97 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__97.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  4. § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__926.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  5. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__1.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  6. § 2 Abs. 1 GrEStG. https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__2.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  7. § 8 Abs. 1 GrEStG. https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__8.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  8. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__9.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  9. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 EStG. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.

Häufige Fragen

Gehört die Einbauküche zum Haus?

Das hängt vom Einzelfall ab. Wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind die Sachen, die zu seiner Herstellung eingefügt wurden (§ 94 Abs. 2 BGB). Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem Zweck der Hauptsache dienen (§ 97 BGB). Wie eine Küche einzuordnen ist, kann strittig sein. Schreiben Sie deshalb in den Vertrag, was mitverkauft wird.

Geht Zubehör automatisch mit?

Im Zweifel ja. Beim Grundstück ist im Zweifel anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll (§ 926 Abs. 1 BGB). Was mitgeht und was nicht, sollte trotzdem im Vertrag stehen.

Zahlt der Käufer auf mitverkaufte Möbel Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer knüpft an Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts an (§ 2 Abs. 1 GrEStG). Bemessen wird sie nach der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Was im Einzelfall dazugehört, klären Sie mit dem Notar oder einer Steuerberatung.

Muss ich für Inventar einen Wert angeben?

Wird Inventar gesondert verkauft, steht im Vertrag, was es kostet. Die Werte sollten realistisch sein. Eine Höhe nennt diese Seite nicht.

Hafte ich für mitverkaufte Möbel?

Das richtet sich nach dem Vertrag. Was beim Hausverkauf für Mängel und einen Haftungsausschluss gilt, erklärt der Ratgeber zu Mängeln beim Hausverkauf.