Notar- und Grundbuchkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Beispiel: 400.000 € mit Löschung einer Grundschuld

Annahmen: Kaufpreis 400.000 €. Auf dem Haus lastet noch eine Grundschuld des Verkäufers über 200.000 €, wie im Beispiel des Grundschuld-Rechners; sie wird gelöscht. Der Notar fragt bei der Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht, teilt die Fälligkeit mit und ruft das Grundbuch einmal ab. Für den Käufer wird eine Vormerkung eingetragen. Eine volle Gebühr nach Tabelle B beträgt bei 400.000 € genau 785,00 €.²

Der Anteil am Kaufpreis ist rein rechnerisch. Was das Haus am Markt bringen kann, schätzt die Ersteinschätzung; was Ihnen nach allen Abzügen bleibt, zeigt der Nettoerlös-Rechner.

Woraus sich die Rechnung des Notars zusammensetzt

Grundlage ist der Kaufpreis. Bei einem Vertrag, in dem Leistungen ausgetauscht werden, zählt nur die Leistung einer Seite, bei verschiedenen Werten die höhere.³ Für die Beurkundung nimmt der Notar das Doppelte einer vollen Gebühr. Die Auflassung in derselben Urkunde dient der Erfüllung des Kaufvertrags und kostet nichts extra; dasselbe gilt für die Erklärungen zur Löschung einer Grundschuld.⁴

Für den Vollzug, also das Einholen von Erklärungen Dritter, kommt eine halbe Gebühr dazu. Holt er die Löschungsunterlagen der Bank ein, fällt sie voll an. Fragt er nur bei der Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht, sind es höchstens 50 €.⁵ Prüft er, wann der Kaufpreis fällig ist, und teilt es mit, ist das eine Betreuung mit nochmals einer halben Gebühr.⁶ Für Post und Telefon darf er pauschal 20 % der Gebühren nehmen, höchstens 20 €, einmal für Vertrag, Vollzug und Betreuung zusammen.⁷ Auf alles kommt die Umsatzsteuer.⁸

Verhandeln lässt sich davon nichts: „Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam“.⁹

Was das Grundbuchamt berechnet

Für die Eintragung des Käufers als Eigentümer eine volle Gebühr, für die Vormerkung eine halbe, für deren spätere Löschung 25 €. Die Löschung einer Grundschuld kostet eine halbe Gebühr, gerechnet vom Nennbetrag.¹⁰ Das Grundbuchamt ist ein Gericht; auf seine Gebühren fällt keine Umsatzsteuer an.

Wer was trägt

Das Gesetz sagt: „Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.“¹ Der Verkäufer muss das Haus frei von Rechten Dritter verschaffen.¹ Deshalb steht die Löschung seiner Grundschuld in der Spalte des Verkäufers. Beides ist eine gesetzliche Grundregel; der Kaufvertrag kann es anders verteilen. Ohne Grundschuld-Löschung wäre die Vollzugsgebühr kleiner. Wer diesen Unterschied trägt, regelt ebenfalls der Vertrag.

Die Grunderwerbsteuer schulden „die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen“, also beide.¹¹ Wer sie im Verhältnis zueinander zahlt, steht im Vertrag. Der Rechner ordnet sie deshalb keiner Seite zu. Warum ein Anteil an der Rücklage einer Eigentumswohnung die Grunderwerbsteuer nicht senkt, erklärt der Ratgeber Hausgeld, Sonderumlage und Rücklage.

Womit der Rechner rechnet

• Geschäftswert: der Kaufpreis, für Beurkundung, Vollzug und Betreuung

  § 47 Satz 1, § 97 Abs. 3, § 112 Satz 1, § 113 Abs. 1 GNotKG · amtlich

• Gebühren: Tabelle B, auf den Cent gerundet

  § 34 Abs. 2 und 4 GNotKG · amtlich

• Beurkundung: Kaufvertrag und Auflassung in einer Urkunde, 2,0, mindestens 120 €

  Nr. 21100 KV; § 109 Abs. 1 GNotKG · amtlich

• Vollzug: 0,5 mit Löschungsunterlagen der Bank; nur mit der Erklärung der Gemeinde höchstens 50 €

  Nr. 22110, 22112 KV, Vorbemerkung 2.2.1.1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 9 · amtlich

• Betreuung: 0,5 für die Mitteilung der Fälligkeit

  Nr. 22200 Nr. 2 KV · amtlich

• Auslagen: Pauschale 20 % der Gebühren, höchstens 20 €, einmal für das ganze Geschäft; 8 € je Grundbuchabruf

  Nr. 32005, 32011 KV; Nr. 1151 KV JVKostG · amtlich

• Dokumentenpauschale: nicht gerechnet, die Seitenzahl ist nicht bekannt

  Nr. 32001 KV · Annahme

• Umsatzsteuer: 19 % auf Gebühren und Auslagen des Notars, nicht auf das Grundbuchamt

  Nr. 32014 KV · amtlich

• Grundbuch: Eigentum 1,0, Vormerkung 0,5 vom Kaufpreis, Löschung der Vormerkung 25 €

  Nr. 14110, 14150, 14152 KV; §§ 45 Abs. 3, 46 Abs. 2 Nr. 1 GNotKG · amtlich

• Löschung der Grundschuld: 0,5 vom Nennbetrag beim Grundbuchamt; keine eigene Notargebühr, wenn die Erklärungen im Kaufvertrag stehen

  Nr. 14140 KV; § 109 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b GNotKG · amtlich

• Zuordnung: Beurkundung, Vollzug, Betreuung und Eintragungen beim Käufer, Löschung beim Verkäufer

  § 448 Abs. 2, §§ 433, 435 BGB; der Vertrag kann es anders regeln · Annahme

• Grunderwerbsteuer: 5 % vom Kaufpreis, auf volle Euro abgerundet, keiner Seite zugeordnet

  Niedersachsen; § 13 Nr. 1 GrEStG · amtlich

Was der Rechner nicht kann

• Die Grundschuld des Käufers für seine Finanzierung. Sie ist eine eigene Urkunde mit eigenen Gebühren.
• Kopien und Ausfertigungen. Die Dokumentenpauschale hängt an der Seitenzahl.⁷
• Treuhandauflagen der Bank des Verkäufers, Genehmigungen von Gerichten, Vollmachtsbestätigungen und andere Vollzugsfälle außerhalb des Üblichen.
• Einen Wert über dem Kaufpreis. Liegt der Verkehrswert höher, zählt er.³

1. ² § 34 Abs. 2 und 4 GNotKG, Tabelle B. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
2. ³ § 47 Satz 1 und 3, § 97 Abs. 3 GNotKG. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
3. ⁴ Nr. 21100 KV GNotKG (2,0, mindestens 120 €); § 109 Abs. 1 Satz 1, 2 und 4 Nr. 1 b GNotKG. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
4. ⁵ Nr. 22110 und 22112 KV mit Vorbemerkung 2.2.1.1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 9; Wert § 112 Satz 1 GNotKG.
5. ⁶ Nr. 22200 Anmerkung Nr. 2 KV; Wert § 113 Abs. 1 GNotKG.
6. ⁷ Nr. 32005 KV (Pauschale); Nr. 32001 KV (Dokumentenpauschale); Nr. 32011 KV mit Nr. 1151 KV JVKostG (8 € je Grundbuchabruf). Kostenverzeichnis auf gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026, Stand: zuletzt geändert am 10.12.2025.
7. ⁸ Nr. 32014 KV GNotKG, 19 %.
8. ⁹ § 125 GNotKG. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
9. ¹⁰ Nr. 14110, 14150, 14152 und 14140 KV GNotKG; Wert § 46 Abs. 2 Nr. 1, § 45 Abs. 3 GNotKG.
10. ¹¹ § 13 Nr. 1 GrEStG. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026. Steuersatz in Niedersachsen 5 %, wie im Rechner zur Teilungsversteigerung.

§ 448 BGB und §§ 433, 435 BGB am 11.10.2026 auf gesetze-im-internet.de gelesen.