Wohnung verkaufen: Wer zahlt Hausgeld, Sonderumlage und Rücklage?

Wer zahlt das Hausgeld im Verkaufsmonat?

Es gibt zwei Ebenen. Gegenüber der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten nach seinem Anteil. [1] Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. [2] Bis dahin schulden Sie das Hausgeld. Wann ein Betrag fällig wird, können die Eigentümer beschließen. [3]

Untereinander gilt eine andere Grenze, die Übergabe. „Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache.“ [4] Das ist die gesetzliche Grundregel. Der Kaufvertrag kann es anders regeln. Liegt die Übergabe vor der Eintragung, zahlen Sie weiter an die Gemeinschaft. Der Käufer erstattet Ihnen dann seinen Anteil. Wann Geld und Eintragung kommen, erklärt der Ratgeber Wann kommt das Geld?.

Nach Ablauf des Jahres beschließen die Eigentümer über die Jahresabrechnung. Dabei geht es um Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. [3] Fällt dieser Beschluss nach dem Verkauf, betrifft er auch Monate, in denen Ihnen die Wohnung noch gehörte. Wer eine Nachzahlung trägt und wer eine Gutschrift bekommt, gehört deshalb in den Kaufvertrag.

Rechenbeispiel

Annahmen: Hausgeld 350 Euro im Monat, Übergabe am 15. Mai. Der Vertrag teilt das Hausgeld des Übergabemonats nach Kalendertagen. Der Übergabetag zählt zum Käufer. Diese Teilung ist eine Annahme für das Beispiel; wie Ihr Vertrag abgrenzt, steht in ihm.

Zahlen Sie das Mai-Hausgeld voll an die Gemeinschaft, erstattet Ihnen der Käufer im Beispiel 191,94 Euro.

Bekomme ich meine Rücklage zurück?

Nein. Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. [7] Die Eigentümer beschließen die Vorschüsse dazu im Wirtschaftsplan. [3] Was so angespart wird, ist Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das Gesetz nennt es Gemeinschaftsvermögen. [8] Der Bundesfinanzhof schreibt dazu: „Sie bleibt bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft.“ [10] Und: „Die Wohnungseigentümer haben keinen Anteil am Verwaltungsvermögen, über den sie verfügen können.“ [10] Selbst wenn Sie und der Käufer vereinbaren, dass Ihr Anteil auf ihn übergeht, kann er nach dem Urteil nicht übergehen. [10] Er bleibt in der Gemeinschaft.

Ob eine hohe Rücklage beim Preis eine Rolle spielt, ist Verhandlungssache. Für den Käufer kann sie bedeuten, dass anstehende Arbeiten schon finanziert sind. Eine Regel, wie viel sie den Preis hebt, gibt es nicht, und wir nennen keine Zahl. Den Stand der Rücklage zeigt der Vermögensbericht, den der Verwalter jährlich erstellt und jedem Eigentümer zur Verfügung stellt. [3]

Welche Unterlagen zeigen das?

Drei Unterlagen beantworten die Fragen dieser Seite:

• Beschluss-Sammlung. Der Verwalter muss sie führen. Sie enthält den Wortlaut der Beschlüsse seit dem 1. Juli 2007, fortlaufend nummeriert. Jeder Eigentümer und ein von ihm ermächtigter Dritter darf hineinsehen. [12] Hier stehen beschlossene Sonderumlagen.
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan nennt die Vorschüsse, also das laufende Hausgeld, und die Zuführung zur Rücklage. Die Jahresabrechnung zeigt, ob nachgezahlt werden muss. [3]
• Vermögensbericht. Er nennt den Stand der Rücklage. [3]

Sieht Ihre Teilungserklärung vor, dass der Verwalter oder andere Eigentümer dem Verkauf zustimmen müssen, wird der Kaufvertrag erst mit dieser Zustimmung wirksam. [13] Was für ein Nutzungsrecht an Garten oder Stellplatz gilt, steht im Ratgeber Wohnung mit Garten oder Stellplatz verkaufen. Die vollständige Liste für den Verkauf steht in der Checkliste Unterlagen. Was nach allen Abzügen vom Kaufpreis bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner.