Mehrfamilienhaus in Wohnungen aufteilen und einzeln verkaufen: Was in der Region Hannover gilt

Brauche ich eine Genehmigung?

Das hängt von der Kommune und der Zahl der Wohnungen ab. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt braucht die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum eine Genehmigung. Das gilt für Wohngebäude, „die bereits am Tag des erstmaligen Inkrafttretens einer Rechtsverordnung“ des Landes bestanden. [1] Betroffen sind also Gebäude, die schon standen, als die Verordnung erstmals in Kraft trat. Niedersachsen hat solche Gebiete bestimmt; die geltende Verordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 und bis zum 31. Dezember 2029. [2] Zuständig ist die Gemeinde, in der das Haus liegt. [2]

Die Pflicht gilt nicht, „wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden“. [1] Das Land könnte eine andere Zahl festlegen, Niedersachsen hat das nicht getan. [1] [2] In den neun Kommunen der Tabelle gilt die Pflicht also ab sechs Wohnungen. Sie gilt auch nicht für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht. [1]

Die zweite Spalte zeigt die Sperrfrist für Kündigungen nach einer Umwandlung, mehr dazu weiter unten. [3] [4]

Einen Umweg gibt es nicht. Auch Bruchteilseigentum mit fest zugewiesenen Räumen und ausgeschlossener Aufhebung braucht dieselbe Genehmigung. [1]

Was brauche ich für die Aufteilung?

Wohnungseigentum soll nur entstehen, wenn die Wohnungen „in sich abgeschlossen“ sind. [5] Das bescheinigt die Baubehörde. Dazu kommt ein Aufteilungsplan, eine Bauzeichnung mit Unterschrift und Siegel der Baubehörde. Er zeigt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und was gemeinschaftlich bleibt. [6] Was die Bescheinigung kostet, sagt Ihnen die Bauaufsicht.

Als Eigentümer teilen Sie das Grundstück durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt. [7] Erklärungen für das Grundbuch brauchen eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. [8] Das Grundbuchamt legt dann für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. [6] In den neun Kommunen mit Genehmigungspflicht trägt es nur ein, wenn die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Pflicht nachgewiesen ist. [1]

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist der Wert des bebauten Grundstücks. [9] Lassen Sie die Teilungserklärung beurkunden, fällt beim Notar eine volle Gebühr nach Tabelle B an, mindestens 60 Euro (Nr. 21200). Das Grundbuchamt erhebt für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher ebenfalls eine volle Gebühr (Nr. 14112). [9] Ein Beispiel rechnen wir nicht, weil es am Wert Ihres Hauses hängt. Wie eine Gebühr nach Tabelle B aussieht, zeigt der Notarkosten-Rechner am Kaufvertrag.

Aufteilen oder als Ganzes verkaufen?

Beides ist zulässig, und keiner der Wege ist immer der bessere. Die Aufteilung kostet Zeit für Bescheinigung, Teilungserklärung, Grundbuch und gegebenenfalls Genehmigung. Danach verkaufen Sie die Wohnungen einzeln, an verschiedene Käufer. Beim Verkauf als Ganzes gibt es einen Käufer und einen Vertrag. Welcher Weg mehr bringt, hängt am Haus, an der Lage und an den Mietverhältnissen. Wann der Verkauf mehrerer Wohnungen steuerlich gewerblich werden kann, erklärt der Ratgeber Drei-Objekt-Grenze. Eine allgemeine Zahl gibt es dafür nicht.

Wie sich der Wert einschätzen lässt, zeigt die Ersteinschätzung. Was beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung zu beachten ist, steht im Ratgeber Wohnung verkaufen. Wer das Haus geerbt hat, findet die ersten Schritte im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.