Vermietete Immobilie verkaufen: Rechte, Pflichten und Fristen

Was passiert mit dem Mietvertrag?

Er geht auf den Käufer über. Das Gesetz sagt: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. [1] Miete, Kündigungsfristen und alle Absprachen bleiben, wie sie sind. Steht das Haus unter Zwangsverwaltung, erklärt der Ratgeber Zwangsverwaltung: Kann ich mein Haus noch verkaufen?, was für den Mietvertrag und einen Verkauf gilt.

Der Zeitpunkt ist der Grundbucheintrag. Vermieter wird der Käufer, wenn er als Eigentümer eingetragen ist, nicht schon mit dem Notartermin. [2] Bis dahin bleiben Sie Vermieter. Ab wann die Miete dem Käufer zusteht, regelt der Kaufvertrag, zum Beispiel ab der Übergabe.

Sie haften weiter. Erfüllt der Käufer seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, haften Sie dem Mieter wie ein Bürge. [1] Davon werden Sie frei, wenn Sie dem Mieter den Eigentumswechsel mitteilen und er nicht zum ersten möglichen Termin kündigt. Teilen Sie den Wechsel aber erst mit, wenn der Käufer im Grundbuch steht. Eine Mitteilung müssen Sie bei der Miete gegen sich gelten lassen, auch wenn der Verkauf noch scheitert. [3]

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem Fall: Die Wohnung war schon vermietet, als sie in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, oder die Aufteilung ist geplant. Dann darf der Mieter beim Verkauf an einen Dritten zu denselben Bedingungen kaufen. [5] Verkaufen Sie an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts, gilt das Vorkaufsrecht nicht.

Besteht es, teilen Sie dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mit und weisen ihn auf sein Recht hin. [5] Er kann es dann zwei Monate lang schriftlich ausüben. [6] Das kann der Notar übernehmen.

Ein vermietetes Einfamilienhaus ohne Aufteilung in Wohnungseigentum löst kein Vorkaufsrecht des Mieters aus. Ein anderes Recht hat die Gemeinde: Wann sie vorkaufen darf, steht im Ratgeber Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Was passiert mit der Kaution?

Sie geht an den Käufer. Er tritt in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein, also auch in die Pflicht, sie am Ende zurückzuzahlen. [9] Kann der Mieter die Kaution vom Käufer nicht bekommen, müssen Sie sie zurückzahlen. [9]

Übergeben Sie die Kaution deshalb mit dem Verkauf an den Käufer und lassen Sie sich die Übergabe bestätigen. Liegt sie auf einem eigenen Konto, klären Sie mit der Bank, wie es auf den Käufer übergeht.

Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?

Ein allgemeines Recht, die Wohnung zu betreten, haben Vermieter nicht. Der Bundesgerichtshof verlangt einen konkreten sachlichen Grund und eine Ankündigung. Eine Klausel, die Zutritt pauschal erlaubt, ist unwirksam. [11] Ob die Verkaufsabsicht als Grund reicht, hat das Gericht in diesem Urteil nicht entschieden.

Am besten klappt es mit Absprache:

• Rechtzeitig fragen: Kündigen Sie Termine einige Tage vorher an und fragen Sie nach passenden Zeiten.
• Bündeln: Lieber wenige feste Termine mit mehreren Interessenten als für jeden einen eigenen.
• Rücksicht: Fotos der Wohnräume nur mit Einverständnis des Mieters.

Muss ich Steuern zahlen?

Das hängt an der Frist. Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig. [12] Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien hilft bei Vermietung nicht. Sie gilt nur, wenn Sie selbst darin gewohnt haben, seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.

Verkaufen Sie mehrere Objekte in wenigen Jahren, kann der Verkauf außerdem gewerblich werden; mehr im Ratgeber Drei-Objekt-Grenze. Bei Vermietung kommt eine Besonderheit dazu. Die Abschreibungen, die Sie in der Steuererklärung abgesetzt haben, mindern die Anschaffungskosten. [12] Der steuerpflichtige Gewinn wird dadurch höher. Ob Ihre Frist läuft und wie der Gewinn gerechnet wird, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner. Für Ihren Fall fragen Sie eine Steuerberatung.