Rechner
Nettoerlös-Rechner
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Vom Verkaufspreis gehen beim Verkäufer unter anderem ab: die Restschuld des Darlehens, der Verkäuferanteil der Maklerprovision, die Löschung der Grundschuld und der Energieausweis. Dieser Rechner zieht die Posten einzeln ab und zeigt bei jeder Eingabe, was übrig bleibt.
Zwei Posten rechnet er bewusst nicht aus, sie werden benannt statt geschätzt: die Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höhe nur Ihre Bank kennt, und die Spekulationssteuer, die der eigene Rechner taggenau prüft.
Die laufende Grundsteuer zieht er nicht ab: Sie zahlen sie im Verkaufsjahr weiter. Ab der Übergabe trägt der Käufer die Lasten (§ 446 Satz 2 BGB); den Anteil ab diesem Tag erstattet er, wenn der Vertrag nichts anderes regelt (§ 103 BGB). Mehr im Ratgeber Grundsteuer beim Hausverkauf; Jahresbetrag und Erstattung rechnet der Grundsteuer-Rechner.
Die Löschung der Grundschuld Posten für Posten, mit den Nummern des Kostenverzeichnisses: Grundschuld-Rechner.
Ihr Ergebnis
Diesen Fall rechnet der Rechner bewusst nicht.
Erbbaurecht: Erbbauzins, Zustimmungsrechte und Heimfallregeln stehen in Ihrem Erbbaurechtsvertrag; ohne ihn wäre jede Zahl falsch. Nehmen Sie den Vertrag mit in die Beratung.
Förderdarlehen, etwa von KfW oder NBank: Förderdarlehen haben je Programm eigene Kündigungs- und Entschädigungsregeln, Zuschüsse können zurückgefordert werden. Fragen Sie die Förderbank, was bei vorzeitiger Rückzahlung gilt.
Mehrere Darlehen auf der Immobilie: Zinsbindung, Zehnjahresfrist und Vorfälligkeitsentschädigung sind je Vertrag verschieden; eine Summenrechnung würde genau das verdecken. Fragen Sie Ihre Bank je Vertrag nach dem Ablösebetrag.
Miteigentum oder Erbengemeinschaft: Wer welchen Anteil am Erlös bekommt und wer welche Kosten trägt, regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Das kann dieser Rechner nicht wissen; klären Sie es vor dem Verkauf, am besten mit Beratung.
Teilverkauf an einen Anbieter: Beim Teilverkauf bestimmen Nutzungsentgelt und Rückkaufklauseln des Anbietervertrags das Ergebnis; ein Nettoerlös im Sinn dieser Rechnung entsteht dort nicht. Prüfen Sie den Vertrag mit unabhängiger Beratung.
Die Immobilie ist vermietet: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Der Mietvertrag geht auf den Käufer über und prägt Preis und Käuferkreis. Das ist ein Beratungsthema, kein Rechenthema.
Geben Sie den erwarteten Verkaufspreis ein. Die Abrechnung rechnet ab dem ersten Betrag live mit.
Ihre Abrechnung
Nicht jeder Verkauf passt in diese Rechnung. Sechs Fälle rechnet der Rechner bewusst nicht.
Läuft Ihr Darlehen noch in der Zinsbindung, verlangt die Bank für die vorzeitige Rückzahlung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt am Vertrag: Sollzins, Restlaufzeit und Sondertilgungsrechte. Deshalb rechnen wir hier keine Zahl aus. Fragen Sie Ihre Bank: Sie muss Ihnen die Berechnung auf Anfrage mitteilen (§ 493 Abs. 5 BGB). Nachrechnen können Sie sie mit dem Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Ergebnis ist der Nettoerlös vor Vorfälligkeitsentschädigung.
Ab dem können Sie das Darlehen mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Entschädigung entfällt nur mit dieser Kündigung, nicht von selbst. Dieses Recht kann der Vertrag nicht ausschließen.
Ihr Darlehen wurde vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt.Ihre letzte neue Zinsvereinbarung liegt mehr als zehn Jahre zurück. Sie können es mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dieses Recht kann der Vertrag nicht ausschließen. Wer den Verkaufstermin danach plant, spart oft einen fünfstelligen Betrag.
Das gilt nur, wenn Sie seitdem keine neue Zinsvereinbarung getroffen haben, etwa eine Anschlussfinanzierung bei derselben Bank. Dann zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung.
Ob auf Ihren Verkaufsgewinn Einkommensteuer anfällt, prüft der Spekulationssteuer-Rechner: taggenau, ohne Kontaktdaten. Sein Ergebnis ist in dieser Rechnung nicht enthalten.
Zwei Posten fehlen hier mit Absicht. Die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen 5 Prozent, Quelle: Landesamt für Steuern Niedersachsen) schulden beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), wer sie zahlt, regelt der Kaufvertrag. Die Löschung Ihrer Grundschuld zahlen Sie selbst. Was beim Käufer an Notar- und Grundbuchkosten anfällt, zeigt der Notarkosten-Rechner.
Dieser Rechner ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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Nächster Schritt
Und was ist Ihr Haus wert?
Der Verkaufspreis ist in dieser Rechnung Ihre Eingabe. Die Ersteinschätzung ordnet Ihre Immobilie mit dem amtlichen Bodenrichtwert Ihrer Zone ein, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden mit einer Wertspanne. Das Ergebnis sehen Sie ohne Kontaktdaten, und es verpflichtet Sie zu nichts.
Zur ErsteinschätzungWas vom Verkaufspreis übrig bleibt
Häufige Fragen
Die Posten hinter dem Rechner, mit Fundstellen.
Was kostet die Löschung der Grundschuld?
Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem eingetragenen Nennbetrag. Beispiel 200.000 €: 217,50 € für das Grundbuchamt. Stehen die Erklärungen zur Löschung im Kaufvertrag, kommt beim Notar keine eigene Gebühr dazu (§ 109 Abs. 1 GNotKG). Getrennt vom Kaufvertrag kommen 23,80 € für die Beglaubigung Ihrer Zustimmung oder 258,83 € für Entwurf und Abwicklung dazu, zusammen rund 241 bis 476 € ohne die Auslagenpauschale des Notars. Mit diesem getrennten Weg rechnet der Rechner. Fragen Sie Ihre Bank vorab, ob sie für die Löschungsbewilligung ein Entgelt verlangt. Übernimmt der Käufer die Grundschuld, entfällt die Löschung; der Regelfall ist die Löschung.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf?
Die Provision ist frei verhandelbar. In Niedersachsen sind 7,14 % Gesamtprovision verbreitet, regional auch 4,76 bis 5,95 % (immoverkauf24-Erhebung, Stand April 2025). Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher ist die Provision gesetzlich geteilt (§§ 656c, 656d BGB): Der Verkäuferanteil liegt dann bei der Hälfte, verbreitet 3,57 %. Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB), eine E-Mail genügt.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das steht nicht in einer Tabelle, sondern in Ihrem Darlehensvertrag. Lösen Sie ein Darlehen während der Zinsbindung ab, verlangt die Bank einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen (§ 490 Abs. 2 BGB); die Höhe hängt an Sollzins, Restlaufzeit und Sondertilgungsrechten. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es bei Immobiliendarlehen nicht. Ihre Bank muss Ihnen die Berechnung auf Anfrage mitteilen (§ 493 Abs. 5 BGB). Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Haben Sie danach eine neue Zinsvereinbarung getroffen, etwa eine Anschlussfinanzierung, zählen die zehn Jahre ab dieser.
Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?
Ja. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie oder Ihr Makler einen gültigen Energieausweis vorlegen (§ 80 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz); Verstöße sind bußgeldbewehrt (§ 108 GModG). Ein Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Ein Verbrauchsausweis kostet 50 bis 100 €, ein Bedarfsausweis je nach Datenaufnahme 100 bis 500 € (co2online, Marktangabe).
Welche Kosten zahlt der Käufer?
Die Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Grunderwerbsteuer, in Niedersachsen 5 % (Landesamt für Steuern Niedersachsen, FAQ Grunderwerbsteuer), schulden beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), wer sie zahlt, regelt der Kaufvertrag. Beides taucht in Nebenkosten-Übersichten auf, gehört aber nicht zu den Kosten des Verkäufers. Als Verkäufer zahlen Sie die Löschung Ihrer Grundschuld, Ihren Anteil der Maklerprovision und den Energieausweis.
Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf versteuern?
Liegen zwischen den Notarterminen von Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt keine Spekulationssteuer an (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf auch bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Beides prüft der Spekulationssteuer-Rechner taggenau, ohne Kontaktdaten. Den Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.