Rechner
Spekulationssteuer-Rechner
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem beim Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Steuerfrei bleibt der Verkauf trotzdem, wenn der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat.
Ein Beispiel: Sie haben 2025 das Haus Ihrer Mutter geerbt. Sie hatte es 2008 gekauft. Für die Frist zählt ihr Kauf, und der liegt mehr als zehn Jahre zurück. Ihr Verkauf ist steuerfrei. Hat sie erst 2020 gekauft, kommt es darauf an, wer zuletzt darin gewohnt hat. Genau das prüft der Rechner.
Er ist kostenlos, rechnet taggenau und braucht keine Anmeldung. Fällt Steuer an, nennt er das Datum, ab dem der Verkauf steuerfrei wird. Danach können Sie den steuerpflichtigen Gewinn überschlagen, wenn Sie mögen.
Frage 1
Ihr Ergebnis
Steuerfrei.
Zwischen dem Kaufvertrag vom und heute liegen mehr als zehn Jahre. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG ist abgelaufen; steuerfrei ist ein Verkauf seit dem . Auf den Gewinn aus dem Verkauf fällt keine Spekulationssteuer an, gleich wie die Immobilie genutzt wurde.
Voraussichtlich steuerfrei.
Sie bewohnen die Immobilie seit Kauf oder Fertigstellung durchgehend selbst. Solche Verkäufe nimmt § 23 EStG von der Besteuerung aus, auf die Zehnjahresfrist kommt es nicht an. Das gilt, solange die Eigennutzung bis zur Beurkundung anhält.
Voraussichtlich steuerfrei.
Sie bewohnen die Immobilie seit selbst. Damit ist die Ausnahme des § 23 EStG erfüllt: Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Das gilt, wenn Sie im Jahr der Beurkundung noch dort wohnen oder erst danach ausziehen.
Voraussichtlich steuerfrei.
Im Jahr Ihres Auszugs trägt die Eigennutzungs-Ausnahme noch: Sie haben im Verkaufsjahr dort gewohnt, das Vorjahr vollständig und im Jahr davor mindestens einen Tag (§ 23 EStG; BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Die Zehnjahresfrist endet noch in diesem Jahr: Ab dem ist der Verkauf auch ohne die Ausnahme steuerfrei.
Steuerfrei nur bei Beurkundung in diesem Jahr.
Bis zu diesem Tag muss der Kaufvertrag beurkundet sein.
Im Jahr Ihres Auszugs trägt die Eigennutzungs-Ausnahme noch: Sie haben im Verkaufsjahr dort gewohnt, das Vorjahr vollständig und im Jahr davor mindestens einen Tag (§ 23 EStG; BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Eine Vermietung zwischen Auszug und Verkauf ändert daran nichts.
Ab dem ist der Verkauf steuerpflichtig, bis die Zehnjahresfrist abläuft. Steuerfrei wäre er dann wieder ab dem .
Voraussichtlich steuerpflichtig.
Zwischen dem Kaufvertrag vom und heute liegen keine zehn Jahre, und die Ausnahme für Eigennutzung greift nicht. Der Gewinn aus einem Verkauf wäre als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern (§ 23 EStG).
Steuerfrei ab
- Ab dem über die Eigennutzung. Voraussetzung: Sie wohnen von jetzt an bis zur Beurkundung dort. Dann ist die Ausnahme erfüllt: Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
- Ab dem über den Fristablauf. Dann liegen mehr als zehn Jahre zwischen den beiden Notarterminen, ohne weitere Voraussetzung.
Ein Einzug kann den steuerfreien Verkauf vorziehen: Nach einem Einzug greift die Ausnahme ab dem übernächsten Kalenderjahr, wenn Sie bis zur Beurkundung dort wohnen.
Diesen Fall rechnet der Rechner bewusst nicht.
- Weil
- die Immobilie nicht durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung in Ihr Eigentum gekommen ist. Bei einer Entnahme aus dem Betriebsvermögen etwa tritt der Entnahmewert an die Stelle des Kaufpreises, und die Frist beginnt neu (§ 23 Abs. 1 EStG). Was in Ihrem Fall gilt, entscheidet der Übertragungsweg. die Immobilie mehreren gehört. Steuerlich wird jeder Anteil für sich betrachtet, mit eigener Frist und eigener Nutzung. Bei Eheleuten, Miteigentum und Erbengemeinschaften entscheidet die Aufteilung im Einzelfall. Sie Miterben ausgezahlt haben. Für den hinzugekauften Anteil beginnt eine eigene Zehnjahresfrist, der geerbte Anteil behält die des Erblassers. Wie Kaufpreis und späterer Gewinn auf die Anteile zu verteilen sind, hängt am Einzelfall. eine Schenkung mit Gegenleistung steuerlich in einen gekauften und einen geschenkten Teil zerlegt wird (BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24). Für beide Teile gelten unterschiedliche Fristen und Werte. vermietete Räume anteilig steuerpflichtig bleiben, auch wenn Sie den Rest selbst bewohnen. Gerechnet wird nach Wohnflächen, eine Bagatellgrenze gibt es nicht (BFH, Urteil vom 19.07.2022, IX R 20/21). Welche Flächen wie zählen, ist eine Frage des Einzelfalls. nach dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich gewerblich ist, diesen mitgezählt (Tz. 5). Dann gelten andere Regeln als § 23 EStG, bis hin zur Gewerbesteuer. die Zehnjahresfrist noch läuft und die Steuerfreiheit davon abhinge, ob die Eigennutzung der Person, von der Sie die Immobilie haben, Ihnen zugerechnet wird. Die Finanzverwaltung bejaht das (BMF-Schreiben vom 05.10.2000), ein Urteil des Bundesfinanzhofs dazu fehlt.
Genau solche Fälle gehören zum Steuerberater, am besten vor dem Notartermin. Nehmen Sie den Kaufvertrag und die Nutzungszeiten mit, damit reicht es für das erste Gespräch.
Dieser Rechner ersetzt keine Steuerberatung. Er prüft die Regeln des § 23 EStG mit Ihren Angaben; den Einzelfall klärt verbindlich nur ein Steuerberater.
Größenordnung des Gewinns
Wenn Sie mögen: Mit Kaufpreis und erwartetem Verkaufspreis überschlägt der Rechner den steuerpflichtigen Gewinn. Alle weiteren Felder können leer bleiben, auch diese Angaben verlassen den Browser nicht.
Bei geerbten und geschenkten Immobilien: der Kaufpreis, den die Vorbesitzerin oder der Vorbesitzer gezahlt hat.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler beim Kauf.
Anbau, Aufstockung oder grundlegende Erweiterung. Laufende Reparaturen zählen nicht.
Makler, Inserate, eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank.
Nur wenn die Immobilie vermietet war. Die Summe der abgeschriebenen Beträge steht in der Anlage V Ihrer Steuererklärungen.
Steuerpflichtiger Gewinn
Größenordnung aus Ihren Angaben. Der Verkaufspreis ist eine Erwartung, kein Bescheidwert.
Voraussichtlich steuerfrei: Der Gewinn bleibt unter der Freigrenze von 1.000 € im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 EStG). Das gilt nur, wenn im selben Jahr keine weiteren privaten Veräußerungsgeschäfte dazukommen, etwa aus Kryptowerten. Ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Aus diesen Zahlen entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn. Ein Verlust lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit dem übrigen Einkommen (§ 23 Abs. 3 EStG).
Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Wie viel Steuer das ist, hängt an Ihrem übrigen Einkommen.
War die Immobilie vermietet, kommt die abgeschriebene AfA hinzu: Der steuerpflichtige Gewinn liegt um diese Summe höher (§ 23 Abs. 3 EStG). Die Summe steht in der Anlage V Ihrer Steuererklärungen.
Was rechnet der Tarif auf den Gewinn?
Mit Ihrem übrigen Einkommen wendet der Rechner den Tarif nach § 32a EStG an: Steuer auf das Einkommen mit Gewinn minus Steuer ohne ihn. Ihren Einzelfall prüft er nicht. Auch diese Angaben bleiben im Browser.
Gerechnet wird mit dem Tarif 2026.
Steht im letzten Steuerbescheid. Bei Zusammenveranlagung das gemeinsame Einkommen beider.
Rechnerische Mehrsteuer nach dem Tarif
Ohne Prüfung Ihres Einzelfalls. Für Ihre Steuer: Steuerberater oder Finanzamt.
- Mehr an Einkommensteuer
- Mehr an Solidaritätszuschlag
- Mehr an Kirchensteuer
Kirchensteuer als 9 % der Einkommensteuer, wie für die ev.-luth. Landeskirche Hannovers. Ohne Kappung, die auf Antrag möglich sein kann, und ohne Abzug als Sonderausgabe; der Wert liegt deshalb eher zu hoch, bei hohen Gewinnen auch deutlich. Kirchgeld in glaubensverschiedener Ehe ist nicht enthalten.
So rechnet der Tarif nach § 32a EStG mit Ihren Eingaben, bei Zusammenveranlagung mit Splitting. Solidaritätszuschlag mit Freigrenze und Milderung nach §§ 3, 4 SolZG. Gerechnet mit dem Gewinn aus Ihren Angaben, . Fließt der Kaufpreis erst im nächsten Jahr, gilt dessen Tarif.
Für ist der Tarif noch nicht amtlich veröffentlicht. Einen Betrag rechnet der Rechner deshalb erst, wenn er im Gesetz steht.
Nicht enthalten, dafür ist der Steuerberater da:
- Progressionsvorbehalt, etwa bei Eltern-, Kranken- oder Arbeitslosengeld
- andere Einkünfte oder Verluste, die Sie nicht im Einkommen angegeben haben, und Freibeträge für Kinder
- teilentgeltliche Übertragungen und gewerblicher Grundstückshandel
- Kirchensteuer als Sonderausgabe im Folgejahr
Nächster Schritt
Was der Verkauf einbringen könnte
Die Steuerfrage ist der eine Teil. Was Ihre Immobilie einbringen könnte, der andere. Die Ersteinschätzung ordnet Ihre Immobilie mit dem amtlichen Bodenrichtwert Ihrer Zone ein, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden mit einer Wertspanne. Das Ergebnis sehen Sie ohne Kontaktdaten, und es verpflichtet Sie zu nichts.
Zur ErsteinschätzungIhre Angaben bleiben in diesem Browser. Sie werden nicht gespeichert und nicht verschickt.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Wann fällt Spekulationssteuer beim Hausverkauf an?
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.1 Es zählen die Tage, an denen die beiden Kaufverträge notariell beurkundet wurden, nicht Grundbucheintrag oder Schlüsselübergabe (BFH, Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13).
Die Frist wird taggenau gerechnet.2 Wer am 15.03.2016 gekauft hat, verkauft bis einschließlich 15.03.2026 steuerpflichtig und ab dem 16.03.2026 steuerfrei.
Unabhängig von der Frist steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor.3 Dafür genügt ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre: im Verkaufsjahr und im vorletzten Jahr je mindestens ein Tag, das Jahr dazwischen vollständig (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19).
Wer ausgezogen ist, behält die Ausnahme nur, wenn der Verkauf noch im Jahr des Auszugs beurkundet wird. Eine Vermietung zwischen Auszug und Verkauf im selben Jahr schadet nicht (BFH, IX R 10/19).
So rechnet der Rechner
Zuerst prüft er Frist und Eigennutzung. Den Gewinn überschlägt er danach wie § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Kosten des Verkaufs.
- Anschaffungskosten sind der Kaufpreis und die Nebenkosten des Kaufs: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Makler.4 Finanzierungskosten wie die Grundschuldbestellung gehören nicht dazu.
- Spätere Baumaßnahmen zählen mit, wenn sie Herstellungskosten sind: Anbau, Aufstockung, wesentliche Verbesserung.5 Reparaturen und laufende Instandhaltung zählen nicht.
- Kosten des Verkaufs sind etwa der Makler beim Verkauf und eine Vorfälligkeitsentschädigung (BFH, Urteil vom 11.02.2014, IX R 42/13).
- Abschreibungen, die Sie bei Vermietung abgesetzt haben, erhöhen den Gewinn.6 Die Summe steht in Ihren Anlagen V. Was beim Verkauf mit Mieter sonst gilt, erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.
Der Gewinn gehört zu den sonstigen Einkünften und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.7 Der Rechner zeigt ihn als Spanne in Schritten von 5.000 €. Wer sein übriges Einkommen angibt, sieht im nächsten Schritt, was der Tarif darauf in Euro rechnet.
Gewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.8 Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen.9
- 1 § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
- 2 § 108 Abs. 1 AO, §§ 187, 188 BGB.
- 3 § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.
- 4 § 255 Abs. 1 HGB.
- 5 § 255 Abs. 2 HGB.
- 6 § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG.
- 7 § 22 Nr. 2, § 32a EStG.
- 8 § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG.
- 9 § 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG.
Drei Beispielrechnungen
Angenommene Werte zur Veranschaulichung, gerechnet mit denselben Funktionen wie der Rechner oben. Die Beispiele sind keine Steuerberatung.
a) Vermietete Wohnung, nach sieben Jahren verkauft
Eine Eigentumswohnung wurde gekauft und durchgehend vermietet. Die Vermieterin hat in der Anlage V Abschreibungen geltend gemacht.
-
Verkauf nach sieben Jahren
Kauf beurkundet 01.10.2019, Verkauf beurkundet 01.10.2026
steuerpflichtig, steuerfrei erst ab 02.10.2029
| Verkaufspreis | 300.000 € |
|---|---|
| Kaufpreis | − 250.000 € |
| Abgeschriebene AfA | + 30.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn, wenn die Frist läuft | 80.000 € |
Der Rechner zeigt dafür 80.000 € bis 85.000 €.
Der Kaufpreis wird um die abgesetzten Abschreibungen gemindert, der Gewinn steigt entsprechend.10
b) Haus nach der Trennung, ein Partner ist ausgezogen
Das Haus gehört einem Partner allein. Er hat es selbst bewohnt, ist 2025 ausgezogen, die frühere Partnerin wohnt weiter dort. Danach wird verkauft.
-
Beurkundung noch im Auszugsjahr
Kauf beurkundet 14.06.2019, Verkauf beurkundet 14.11.2025
steuerfrei, wenn bis 31.12.2025 beurkundet wird
-
Beurkundung im Jahr nach dem Auszug
Kauf beurkundet 14.06.2019, Verkauf beurkundet 16.11.2026
steuerpflichtig, steuerfrei erst ab 15.06.2029
| Verkaufspreis | 400.000 € |
|---|---|
| Kaufpreis | − 280.000 € |
| Nebenkosten des Kaufs | − 25.000 € |
| Kosten des Verkaufs | − 14.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn, wenn die Frist läuft | 81.000 € |
Der Rechner zeigt dafür 80.000 € bis 85.000 €.
Nach dem Auszug nutzt er das Haus nicht mehr selbst, auch wenn die frühere Partnerin weiter dort wohnt (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Wird der Verkauf noch im Auszugsjahr beurkundet, trägt die Ausnahme: Er hat das Haus im Jahr vor dem Auszug vollständig und im Jahr davor zumindest zeitweise bewohnt (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Gehört das Haus beiden, rechnet der Rechner nicht, weil jeder Anteil eine eigene Frist und eine eigene Nutzung hat.
c) Geerbtes Haus: Die Frist beginnt beim Erblasser
Die Erbin hat das Haus 2025 allein geerbt und nicht selbst bewohnt. Der Erblasser hatte es vermietet. Maßgeblich ist sein Kaufdatum, nicht der Erbfall.
-
Erblasser kaufte am 15.03.2020
Kauf beurkundet 15.03.2020, Verkauf beurkundet 16.11.2026
steuerpflichtig, steuerfrei erst ab 16.03.2030
-
Erblasser kaufte am 15.03.2016
Kauf beurkundet 15.03.2016, Verkauf beurkundet 16.11.2026
steuerfrei seit 16.03.2026, Zehnjahresfrist abgelaufen
| Verkaufspreis | 285.000 € |
|---|---|
| Kaufpreis | − 200.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn, wenn die Frist läuft | 85.000 € |
Der Rechner zeigt dafür 85.000 € bis 90.000 €.
Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, der Erbin wird der Kauf des Erblassers zugerechnet.11 Hat der Erblasser zuletzt selbst dort gewohnt, rechnet die Finanzverwaltung seine Eigennutzung der Erbin zu (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 26). Höchstrichterlich ist das nicht geklärt; in diesem Fall verweist der Rechner auf die Steuerberatung.
- 10 § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG.
- 11 § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG.
So rechnet der Tarif die Spekulationssteuer in Euro
Die rechnerische Mehrsteuer ist eine Differenz: Einkommensteuer auf das Einkommen mit dem Gewinn minus Einkommensteuer ohne ihn. Maßgeblich ist der Tarif des Jahres, in dem der Kaufpreis fließt.12 Bei Zusammenveranlagung ergibt der Tarif das Doppelte der Steuer auf die Hälfte des gemeinsamen Einkommens.13
Dazu kommt der Solidaritätszuschlag. Er fällt erst an, wenn die Einkommensteuer über einer Freigrenze liegt, und steigt danach gleitend auf 5,5 %.14 Für Mitglieder der evangelisch-lutherischen Landeskirche Hannovers beträgt die Kirchensteuer 9 % der Einkommensteuer; beim Lohnsteuerabzug höchstens 3,5 % des auf das zu versteuernde Einkommen umgerechneten Arbeitslohns.15 Der Rechner rechnet die 9 % ohne diese Begrenzung und ohne Kirchgeld.
Der Gewinn kommt oben auf das übrige Einkommen. Deshalb trifft ihn der höchste Satz Ihres Tarifs. Der Anteil am Gewinn kann deshalb höher sein als der Satz auf Ihr ganzes Einkommen.
| Gewinn aus Beispiel a) | 80.000 € |
|---|---|
| Einkommensteuer ohne Gewinn | 8.835 € |
| Einkommensteuer mit Gewinn | 41.364 € |
| Mehr an Einkommensteuer | 32.529,00 € |
| Mehr an Solidaritätszuschlag | 2.275,02 € |
| Rechnerische Mehrsteuer | 34.804,02 € |
Rechnerisch 43,5 % des Gewinns. Tarif 2026, ohne Kirchensteuer, ohne Prüfung eines Einzelfalls.
| Gewinn aus Beispiel a) | 80.000 € |
|---|---|
| Einkommensteuer ohne Gewinn | 17.670 € |
| Einkommensteuer mit Gewinn | 49.128 € |
| Mehr an Einkommensteuer | 31.458,00 € |
| Mehr an Solidaritätszuschlag | 1.002,93 € |
| Rechnerische Mehrsteuer | 32.460,93 € |
Rechnerisch 40,6 % des Gewinns. Tarif 2026, ohne Kirchensteuer, ohne Prüfung eines Einzelfalls.
Angenommene Einkommen zur Veranschaulichung, gerechnet mit demselben Rechenkern wie der Rechner. So rechnet der Tarif mit diesen Eingaben; die Steuer eines Einzelfalls klären Steuerberater oder Finanzamt. Nicht enthalten sind Progressionsvorbehalt, andere Einkünfte oder Verluste, Freibeträge für Kinder, teilentgeltliche Übertragungen und gewerblicher Grundstückshandel. Solche Fälle gehören zum Steuerberater. Ist der Verkauf steuerfrei, rechnet der Rechner keinen Betrag.
- 12 § 32a Abs. 1 EStG, Tarif 2026 nach dem Steuerfortentwicklungsgesetz, BGBl. 2024 I Nr. 449; § 11 EStG.
- 13 § 32a Abs. 5 EStG.
- 14 §§ 3, 4 SolZG 1995.
- 15 Bekanntmachung des Niedersächsischen Finanzministeriums vom 02.04.2026, Kirchensteuerabzug vom Arbeitslohn, Nds. MBl. 2026 Nr. 169, Ziffer 1.1.
Sonderfälle
Einige Fälle rechnet der Rechner bewusst nicht, weil die Rechtslage vom Einzelfall abhängt: Erbengemeinschaften und ausgezahlte Miterben, gemeinsames Eigentum, teilweise vermietete Häuser, Schenkungen gegen Gegenleistung und mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren, diesen mitgezählt. Dafür nennt er den Grund und verweist auf die Steuerberatung.
- Steuern beim Hausverkauf: welche anfallen und welche nicht
- Geerbtes Haus verkaufen: Frist, Eigennutzung des Erblassers, Reihenfolge
- Hausverkauf nach Trennung: die Steuerfrist nach dem Auszug
- Haus an die Kinder verkaufen: Spekulationssteuer bei den Eltern
- Haus an Kinder überschreiben: Schenkung statt Verkauf, Wohnrecht, Pflegefall
- Haus verkaufen und wohnen bleiben: Nießbrauch, Rückmiete, Teilverkauf
Häufige Fragen
Die Regeln hinter dem Rechner, in Alltagssprache und mit Fundstellen.
Muss ich Steuer zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?
Spekulationssteuer nach § 23 EStG fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen und Sie das Haus weder seit dem Kauf ausschließlich noch im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Haben Sie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt, ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausnahme ist der gewerbliche Grundstückshandel: Dann schützt die Zehnjahresfrist nicht.
Welches Datum zählt: Notartermin oder Grundbucheintrag?
Der Tag beim Notar, beim Kauf wie beim Verkauf. Wann Sie im Grundbuch standen oder die Schlüssel bekamen, spielt für die Frist keine Rolle (BFH, Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13).
Wie lange muss ich selbst dort gewohnt haben?
Über drei Kalenderjahre ohne Unterbrechung: im Verkaufsjahr mindestens einen Tag, im Vorjahr das ganze Jahr, im Jahr davor mindestens einen Tag. Im knappsten Fall reichen also ein Jahr und zwei Tage (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Vermieten Sie nach dem Auszug noch im Verkaufsjahr, schadet das nicht.
Ich habe das Haus geerbt. Muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Steuer kann anfallen, wenn der Verstorbene das Haus vor höchstens zehn Jahren gekauft hat. Die zehn Jahre beginnen mit dem Erbfall nicht neu, es zählt der Kauf des Verstorbenen (§ 23 Abs. 1 EStG). Hat er vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkauf steuerfrei. Erben Sie mit Geschwistern oder zahlen Sie jemanden aus, wird es individuell; dann gehört der Fall zum Steuerberater.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn kommt zu Ihrem übrigen Einkommen und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Gerechnet wird so: Einkommensteuer auf das Einkommen mit Gewinn minus Einkommensteuer ohne ihn, nach dem Tarif des Verkaufsjahres (§ 32a EStG); dazu Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Weil der Gewinn oben aufs Einkommen kommt, trifft ihn Ihr höchster Satz. Der Rechner zeigt das als rechnerische Mehrsteuer nach dem Tarif, ohne Prüfung Ihres Einzelfalls. Beispiel auf dieser Seite, Tarif 2026: Alleinstehend, übriges Einkommen 45.000 €, Gewinn 80.000 €. Einkommensteuer mit Gewinn 41.364 € minus ohne Gewinn 8.835 €, dazu der Solidaritätszuschlag: rechnerisch 34.804,02 €. Unter 1.000 € Gewinn im Kalenderjahr bleibt er steuerfrei; ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 3 EStG).
Zählen Arbeitszimmer und Ferienwohnung als selbst bewohnt?
Ja. Das häusliche Arbeitszimmer bleibt bei Eigennutzung steuerfrei (BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19). Auch eine Zweit- oder Ferienwohnung zählt, wenn Sie sie nicht vermietet haben; ein Hauptwohnsitz ist nicht nötig (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Vermietete Räume bleiben dagegen anteilig steuerpflichtig.