Zum Inhalt springen

Ratgeber

Steuern beim Hausverkauf: was Verkäufer zahlen und was nicht

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Fällt beim Hausverkauf Steuer an? Die kurze Antwort: Auf den Gewinn fällt keine Einkommensteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie das Haus so selbst bewohnt haben, wie es das Gesetz verlangt. Diese Seite zeigt, welche Steuern beim Hausverkauf überhaupt in Frage kommen, wer sie zahlt und wann Sie genauer hinsehen sollten. Zu jedem Thema führt ein Link zum ausführlichen Ratgeber. Die Seite rechnet nicht und ersetzt keine Steuerberatung.

Welche Steuern gibt es beim Hausverkauf?

Steuer Wer zahlt Wann relevant Mehr dazu
Spekulations­steuer (Einkommen­steuer auf den Gewinn) Verkäufer Verkauf innerhalb von zehn Jahren ohne Eigennutzung Rechner
Gewerblicher Grundstücks­handel Verkäufer mehrere Verkäufe in kurzer Zeit, auch nach zehn Jahren unten
Grunderwerb­steuer gesetzlich beide, wer zahlt, regelt der Kaufvertrag bei einem Verkauf; nicht bei Schenkung, Erbe und Kauf durch Kinder, Enkel, Eltern oder den Ehepartner unten
Grundsteuer im Verkaufsjahr Verkäufer. Den Anteil ab der Übergabe erstattet der Käufer, wenn der Kaufvertrag nichts anderes regelt (§ 446 Satz 2, § 103 BGB). immer, für das ganze Verkaufsjahr Grundsteuer
Umsatz­steuer niemand nur in Sonderfällen bei einer PV-Anlage Photovoltaik
PV-Anlage Verkäufer Anlage über der Grenze der Steuerbefreiung, alte Anlagen mit Umsatzsteuer Photovoltaik
Erbschaft- und Schenkung­steuer Erwerber, bei Schenkung auch der Schenker Übertragung an Kinder statt Verkauf, Erbfall Überschreiben

Haus mit Solaranlage? Für die Anlage gelten eigene Regeln bei Einkommensteuer und Umsatzsteuer. Ob der Anlagenteil des Kaufpreises steuerfrei bleibt, erklärt der Ratgeber Haus mit Photovoltaikanlage verkaufen.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Steuer auf den Gewinn fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. [1] Umgangssprachlich heißt sie Spekulationssteuer. Gerechnet wird nach der Rechtsprechung von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, also nach den Daten der Notarverträge. [2]

Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben. Das gilt in zwei Fällen: [1]

  • Sie haben es seit dem Kauf nur selbst bewohnt.
  • Sie haben es im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt.

Bei einem vermieteten Haus helfen beide Ausnahmen nicht. Dann zählt der Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis, Nebenkosten und Kosten des Verkaufs. [3] Abschreibungen, die Sie während der Vermietung abgesetzt haben, mindern den Kaufpreis in dieser Rechnung. Der Gewinn wird dadurch größer. [3]

Ob die Frist bei Ihnen noch läuft und ab welchem Tag der Verkauf steuerfrei ist, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner. Er nennt den steuerpflichtigen Gewinn, keinen Steuerbetrag. Den Betrag bestimmt Ihr persönlicher Steuersatz.

Was gilt, wenn Sie mehrere Immobilien verkaufen?

Dann kann aus dem privaten Verkauf ein Gewerbe werden. Gewerbe ist, wer nachhaltig und mit Gewinnabsicht am Markt handelt. [5] Gehört der Gewinn zu einem Gewerbe, zählt er dort und nicht mehr als privater Verkauf. [6] Daraus folgt: Die Zehnjahresfrist schützt dann nicht. Auch ein Haus, das Sie länger als zehn Jahre hatten, kann steuerpflichtig sein. Dazu kann Gewerbesteuer kommen. [7]

Wo die Grenze liegt, steht nicht im Gesetz. Die Finanzverwaltung hat dafür eigene Regeln mit Zahlen aufgestellt. Was sie dazu schreibt, gibt der Ratgeber Drei-Objekt-Grenze mit Textziffern wieder. Verkaufen Sie mehrere Immobilien in wenigen Jahren, klären Sie das vorher mit einer Steuerberatung.

Zahlt der Verkäufer Grunderwerbsteuer?

Steuerschuldner sind beide Vertragsteile, Käufer und Verkäufer. [8] Wer sie zahlt, regelt der Kaufvertrag. Das Gesetz sagt nur, dass der Käufer die Kosten für Notar und Grundbuch trägt. [9] Die Grunderwerbsteuer nennt es dort nicht.

Ins Grundbuch kommt der Käufer erst, wenn das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt. [11] Die gibt es, wenn die Steuer bezahlt, sichergestellt, gestundet oder nicht angefallen ist. [11] Der Satz beträgt in Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises. [12]

Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei einer Schenkung und beim Erbe. Befreit ist auch der Kauf durch Kinder, Enkel oder Eltern und durch den Ehepartner. [13]

Fällt Umsatzsteuer an?

Nein. Grundstücksverkäufe sind von der Umsatzsteuer befreit, weil sie unter die Grunderwerbsteuer fallen. [14] Als Privatperson sind Sie zudem kein Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. [15]

Die Ausnahme ist eine Solaranlage auf dem Dach, wenn Sie früher für die Umsatzsteuer optiert haben. Was dann gilt, steht im Ratgeber Photovoltaik beim Hausverkauf.

Wer zahlt die Grundsteuer im Verkaufsjahr?

Gegenüber der Gemeinde Sie, für das ganze Jahr. Es zählt, wem das Haus zu Beginn des Jahres zugerechnet ist. [16] Der Käufer zahlt ab dem folgenden Jahr. Ab der Übergabe trägt er die laufenden Lasten, also auch die Grundsteuer. Den Anteil ab der Übergabe erstattet der Käufer, wenn der Kaufvertrag nichts anderes regelt (§ 446 Satz 2, § 103 BGB). [17] Wie die Erstattung gerechnet wird und welcher Hebesatz in Ihrer Gemeinde gilt, zeigt der Ratgeber Grundsteuer beim Hausverkauf. Nachrechnen können Sie beides mit dem Grundsteuer-Rechner.

Was gilt bei Erbe, Schenkung und Trennung?

Was außer Steuern vom Verkaufspreis abgeht, steht im Ratgeber Hausverkauf Kosten.

Was diese Seite nicht leistet

Sie ordnet ein und rechnet nicht. Eine Steuerberatung brauchen Sie in diesen Fällen:

  • Das Haus war ganz oder teilweise vermietet, und die zehn Jahre sind nicht um.
  • Sie verkaufen mehrere Immobilien in wenigen Jahren.
  • Sie verkaufen nur einen Teil, etwa einen Anteil, eine Wohnung im eigenen Haus oder einen Teil des Grundstücks.
  • Das Haus gehört mehreren, zum Beispiel einer Erbengemeinschaft.

Was nach allen Abzügen vom Verkauf übrig bleibt, zeigt der Nettoerlös-Rechner.

Quellen

  1. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 und 3 EStG (Zehnjahresfrist; Ausnahme bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken). https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
  2. Fristberechnung nach den Daten der notariellen Verträge, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (sekundär, wie im Spekulationssteuer-Rechner).
  3. § 23 Abs. 3 Satz 1 und 4 EStG (Gewinn; Absetzungen für Abnutzung mindern die Anschaffungskosten).
  4. § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG (steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt).
  5. § 15 Abs. 2 Satz 1 EStG (Gewerbebetrieb). https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__15.html
  6. § 23 Abs. 2 EStG (Zurechnung zu anderen Einkunftsarten).
  7. § 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 GewStG (Gewerbebetrieb im Sinne des Einkommensteuergesetzes). https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/__2.html
  8. § 13 Nr. 1 GrEStG (Steuerschuldner sind die als Vertragsteile beteiligten Personen). https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__13.html
  9. § 448 Abs. 2 BGB (Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Grundbucheintragung trägt der Käufer). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__448.html
  10. § 44 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 AO (jeder Gesamtschuldner schuldet die gesamte Leistung; Erfüllung durch einen wirkt für alle). https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__44.html
  11. § 22 Abs. 1 und 2 GrEStG (Eintragung erst nach Unbedenklichkeitsbescheinigung). https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
  12. § 11 Abs. 1 GrEStG (Bundessatz 3,5 Prozent); Steuersatz Niedersachsen 5 Prozent nach dem Niedersächsischen Gesetz über den Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer. Landesamt für Steuern Niedersachsen, FAQ Grunderwerbsteuer (Steuersatz 5 % der Gegenleistung), lstn.niedersachsen.de, Abruf 10.08.2026, wie in der Checkliste Ablauf.
  13. § 3 Nr. 2, 4, 5 und 6 GrEStG (Schenkung und Erwerb von Todes wegen; Ehegatten, frühere Ehegatten nach Scheidung; Verwandte in gerader Linie). https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html
  14. § 4 Nr. 9 a UStG (Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen). https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__4.html
  15. § 2 Abs. 1 UStG (Unternehmer). https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__2.html
  16. §§ 9 und 10 GrStG (Stichtag zu Beginn des Kalenderjahres; Schuldner). https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__9.html
  17. § 446 Satz 2 BGB: „Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache.“ https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__446.html. § 103 BGB: Wer Lasten ab einer bestimmten Zeit trägt, hat, „sofern nicht ein anderes bestimmt ist, die regelmäßig wiederkehrenden Lasten nach dem Verhältnis der Dauer seiner Verpflichtung“ zu tragen. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__103.html. Beide im Wortlaut gelesen am 25.10.2026. Amtlich.
  18. § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG (Freibetrag 400.000 Euro für Kinder); § 20 Abs. 1 Satz 1 ErbStG (Steuerschuldner). https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html

Alle Normen am Wortlaut gelesen auf gesetze-im-internet.de, abgerufen 08.10.2026.

Häufige Fragen

Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Das hängt von der Steuerart ab. Auf den Gewinn fällt keine Einkommensteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie das Haus so selbst bewohnt haben, wie es das Gesetz verlangt (§ 23 EStG); Ausnahme ist der gewerbliche Grundstückshandel. Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer sind beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), wer sie zahlt, regelt der Kaufvertrag. Umsatzsteuer fällt auf den Verkauf eines Grundstücks nicht an (§ 4 Nr. 9 a UStG). Die Grundsteuer des Verkaufsjahres schulden Sie der Gemeinde noch selbst.

Wann ist der Hausverkauf steuerfrei?

In drei Fällen: Zwischen Kauf und Verkauf liegen mehr als zehn Jahre. Oder Sie haben das Haus seit dem Kauf nur selbst bewohnt. Oder Sie haben es im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Außerdem bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Ihr Gewinn aus allen privaten Veräußerungen eines Jahres unter 1.000 Euro bleibt. Ob Ihre Frist noch läuft, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner.

Zahlt der Verkäufer Grunderwerbsteuer?

Steuerschuldner sind beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG), und jeder schuldet den ganzen Betrag (§ 44 AO). Wer sie zahlt, regelt der Kaufvertrag. Übernimmt sie dort der Käufer und zahlt nicht, kann sich das Finanzamt deshalb auch an Sie halten.

Gibt es beim Hausverkauf einen Freibetrag?

Nein, es gibt eine Freigrenze. Bleibt Ihr Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Liegt er bei 1.000 Euro oder darüber, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil über der Grenze. Bei einem Hausverkauf mit einem Gewinn ab 1.000 Euro hilft die Freigrenze deshalb nicht.

Wer zahlt die Grundsteuer im Verkaufsjahr?

Gegenüber der Gemeinde der Verkäufer, für das ganze Jahr. Es zählt, wem das Haus zu Beginn des Jahres gehört (§§ 9, 10 GrStG). Ab der Übergabe trägt der Käufer die laufenden Lasten (§ 446 Satz 2 BGB). Den Anteil ab der Übergabe erstattet der Käufer, wenn der Kaufvertrag nichts anderes regelt (§ 446 Satz 2, § 103 BGB).

Wie oft darf ich privat ein Haus verkaufen?

Eine feste Zahl steht nicht im Gesetz. Wer nachhaltig mit Gewinnabsicht Häuser kauft und verkauft, kann gewerblich handeln (§ 15 Abs. 2 EStG). Dann ist der Gewinn gewerblich, und die Zehnjahresfrist schützt nicht (§ 23 Abs. 2 EStG). Verkaufen Sie mehrere Immobilien in wenigen Jahren, sprechen Sie vorher mit einer Steuerberatung.