Haus mit Photovoltaikanlage verkaufen: Steuer, EEG und Übergabe

Der Verkauf eines Hauses mit Photovoltaikanlage ist steuerlich meist unkompliziert: Fällt die Anlage unter die Einkommensteuer-Befreiung des § 3 Nr. 72 EStG, beim Einfamilienhaus bis 30 kWp, bleibt nach Verwaltungsauffassung auch der auf die Anlage entfallende Verkaufserlös steuerfrei (Quelle: IVD). Die EEG-Vergütung hängt an der Anlage, nicht an Ihnen: Der Käufer übernimmt den bestehenden Vergütungssatz für die restliche Laufzeit (Quelle: photovoltaik.info). Zu erledigen bleiben vor allem die Ummeldung im Marktstammdatenregister, die Meldung an den Netzbetreiber und eine saubere Regelung im Kaufvertrag.

Bleibt der Verkauf der Anlage einkommensteuerfrei?

Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb kleiner Photovoltaikanlagen sind einkommensteuerfrei; die Befreiung wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 rückwirkend zum 01.01.2022 eingeführt (§ 3 Nr. 72 EStG; Quelle: steuern.de). Für Anlagen auf Einfamilienhäusern liegt die Grenze bei 30 kWp Bruttoleistung; maßgeblich ist der Eintrag im Marktstammdatenregister (Quelle: steuerkurse.de). Für Anlagen, die ab dem 01.01.2025 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert wurden, gilt durch das Jahressteuergesetz 2024 einheitlich für alle Gebäudearten die Grenze von 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit; je Person sind höchstens 100 kWp begünstigt (Quelle: Curacon). Beim Einfamilienhaus ändert sich dadurch nichts, dort gilt in alter wie neuer Fassung 30 kWp. Wichtig: Beide Werte sind Freigrenzen, wer darüber liegt, verliert die Befreiung ganz (Quelle: Curacon).

Für den Hausverkauf heißt das: Bei einer begünstigten Anlage bleibt nicht nur die laufende Einspeisevergütung steuerfrei; nach Auffassung der Finanzverwaltung fällt auch der Gewinn aus dem Verkauf der Anlage unter die Befreiung (BMF-Schreiben vom 17.07.2023; so auch der Immobilienverband IVD). Davon zu trennen ist die Immobilie selbst: Ob auf den Hausverkauf Spekulationssteuer anfällt, entscheidet die Zehnjahresfrist des § 23 EStG; das prüfen Sie mit dem Spekulationssteuer-Rechner.

Welche Rolle spielt die Umsatzsteuer?

Seit dem 01.01.2023 gilt für Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen einschließlich Speicher auf Wohngebäuden der Nullsteuersatz von 0 % (§ 12 Abs. 3 UStG; Quelle: steuern.de). Für den Verkauf bedeutet das in den meisten Fällen Entwarnung: Wer als Privatperson verkauft, schuldet auf den Anlagenanteil keine Umsatzsteuer. Aufpassen müssen Eigentümer älterer Anlagen, die vor 2023 zur Regelbesteuerung optiert haben, um die Vorsteuer zu ziehen: Verkaufen sie Haus samt Anlage an einen Käufer, der die Anlage weiterbetreibt, gilt das in der Regel als Geschäftsveräußerung im Ganzen und bleibt ohne Umsatzsteuer; der IVD empfiehlt für diesen Fall eine Schutzklausel im Kaufvertrag, falls das Finanzamt die Einordnung anders sieht (§ 1 Abs. 1a UStG; Quelle: IVD). Ob Ihr Altfall sauber darunter fällt, klärt eine Steuerberatung; dieser Artikel ordnet nur ein.

Was passiert mit der EEG-Einspeisevergütung?

Der Anspruch auf die Einspeisevergütung ist an die Anlage gebunden, nicht an die Person des Betreibers: Der Käufer übernimmt den Vergütungssatz des Inbetriebnahmejahres für die restliche Förderdauer, der Satz wird durch den Eigentümerwechsel weder neu festgesetzt noch gekürzt (Quelle: photovoltaik.info). Die Förderdauer beträgt 20 Jahre ab Inbetriebnahme (§ 25 EEG; Quelle: photovoltaik.info); das genaue Enddatum Ihrer Anlage steht in der Anmeldebestätigung des Netzbetreibers. Für die Preisverhandlung zählt deshalb vor allem die Restdauer der Förderung.

Welche Meldungen stehen rund um die Übergabe an?

Zwei Meldungen sind Pflicht. Erstens das Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur: Der Wechsel wird dort über die Funktion Betreiberwechsel registriert; der Käufer braucht dafür ein eigenes Registerkonto, der bisherige Betreiber stößt den Wechsel an oder bestätigt ihn (Quelle: Bundesnetzagentur, marktstammdatenregister.de). Für Registrierungen im Register gilt eine Frist von einem Monat (§ 5 Abs. 5 MaStRV), für Änderungen eingetragener Daten ebenfalls (§ 7 Abs. 1 MaStRV); Fachportale nennen dieselbe Monatsfrist für den Betreiberwechsel (Quelle: photovoltaik.info). Fehlt die korrekte Registrierung, drohen Bußgeld und der Verlust der EEG-Vergütung (Quelle: verbraucherzentrale.de, Stand 23.07.2026). Zweitens der Netzbetreiber, der die Vergütung auszahlt: Er braucht Übergabedatum, Zählerstände und die Daten des neuen Betreibers (Quelle: photovoltaik.info). Halten Sie die Zählerstände am Übergabetag gemeinsam schriftlich fest.

Zwei Dinge wandern nicht automatisch mit: Der Stromliefervertrag für den Haushaltsstrom hängt an Ihnen, Sie kündigen ihn oder melden den Umzug, der Käufer schließt selbst neu ab. Ein Batteriespeicher dagegen gehört zur verkauften Technik, ist im Marktstammdatenregister separat registriert und wird beim Betreiberwechsel mit umgemeldet (Quelle: verbraucherzentrale.de).

Erhöht die Anlage den Kaufpreis?

Eine belastbare Pauschale gibt es dafür nicht, und dieser Artikel nennt bewusst keine. Was ein Käufer zu zahlen bereit ist, hängt von Alter und Zustand der Anlage, der Restdauer der EEG-Vergütung, dem erzielbaren Eigenverbrauch und einem vorhandenen Speicher ab. Belegen lässt sich der Wert am ehesten mit Unterlagen: Inbetriebnahmeprotokoll, Ertragsdaten der letzten Jahre, Rechnungen, Garantie- und Wartungsnachweise. Wer diese Mappe vollständig übergeben kann, verhandelt mit Fakten statt mit Behauptungen.

Wie gehört die Anlage in den Kaufvertrag?

Der Immobilienverband IVD empfiehlt, die Anlage im Kaufvertrag ausdrücklich zu regeln und einen gesonderten Kaufpreisanteil auszuweisen, weil eine Aufdachanlage rechtlich regelmäßig als bewegliche Sache neben dem Gebäude steht (Quelle: IVD). Die Aufteilung kann auch Geld wert sein: Auf Kaufpreisanteile für mitverkaufte bewegliche Sachen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ob die Photovoltaikanlage so eingeordnet wird, hängt allerdings von Bauart und Nutzung ab; dachintegrierte Anlagen zählen zum Gebäude und damit zur Bemessungsgrundlage, bei Aufdachanlagen kommt es auf die Einordnung im Einzelfall an (Quellen: IVD; Ecovis). Sprechen Sie die Aufteilung deshalb mit dem Notar durch, bevor der Vertragsentwurf steht. In den Vertrag gehören außerdem: was genau mitverkauft ist (Module, Wechselrichter, Speicher, gegebenenfalls Wallbox), der Übergang von Garantien und Wartungsverträgen und der Stichtag, ab dem Einspeisevergütung und Stromerträge dem Käufer zustehen.