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Rechner

Grundbesitzwert im Sachwertverfahren berechnen

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Liegt für ein geerbtes oder geschenktes Haus kein Vergleichswert vor, rechnet das Finanzamt den Grundbesitzwert im Sachwertverfahren: Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert, den es mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses an den Markt anpasst.1 Dieser Rechner geht den Weg mit den Tabellen des Bewertungsgesetzes und nennt zu jedem Schritt die Fundstelle.

So rechnet das Finanzamt im Sachwertverfahren, ohne Prüfung Ihres Einzelfalls. Eine Steuer rechnet der Rechner nicht aus. Für Ihre Steuer fragen Sie eine Steuerberatung oder das Finanzamt.

  1. 1 § 182 Abs. 4 Nr. 1, §§ 189 bis 191 BewG; gleich lautende Erlasse der Länder vom 20.03.2023, Rz. 62.
Grundstück

Den Wert Ihrer Adresse zeigt der Bodenrichtwert-Finder. Maßgeblich ist der letzte Bodenrichtwert vor dem Todestag oder der Schenkung (§ 179 BewG); wir haben die Werte zum 1. Januar 2026.

Haus

Daraus folgt die Gebäudeart der Anlage 24 zum Bewertungsgesetz.

Haustyp

Geschosse

Dach

Standardstufe nach Anlage 24

Von 1 bis 5. Welche Ausstattung zu welcher Stufe gehört, beschreibt Anlage 24 Teil I zum Bewertungsgesetz.

Modernisierung

Zählt nur, wenn sie in den letzten zehn Jahren vor dem Stichtag durchgreifend war. Ein Bauteil zählt ganz oder gar nicht. Erst ab 14 Punkten verlängert sich die Restnutzungsdauer.

0 Punkte

So rechnet das Finanzamt im Sachwertverfahren

Gebäudeart 1.01, Stichtag im Jahr 2026

Bodenwert
187.500 €
Brutto-Grundfläche
238 m²
Herstellungskosten (Anlage 24 × BGF × 1,891)
375.798 €
Restnutzungsdauer ÷ 80 Jahre
0,4875
Gebäudesachwert
183.202 €
Vorläufiger Sachwert
370.702 €

Mit dem 1,5- bis 1,9-Fachen der Wohnfläche als Brutto-Grundfläche: 349.149 € bis 392.255 €.

Marktanpassung

Sachwertfaktor des Gutachterausschusses: 1,03. Grundbesitzwert: 382.049 €.

In den Faktor geht dieselbe Restnutzungsdauer ein wie in die Alterswertminderung: 39 Jahre.

Streuung um eine Standardabweichung (0,15): 326.443 € bis 437.654 €.

Über die Spanne der Brutto-Grundfläche, je mit eigenem Faktor: 369.222 € bis 394.351 €.

Mit der Wertzahl aus Anlage 25, die nur gilt, wenn es keinen solchen Faktor gibt, wären es 444.842 € (Wertzahl 1,20).

So rechnet das Finanzamt im Sachwertverfahren, ohne Prüfung Ihres Einzelfalls. Beim Haus nimmt es zuerst Vergleichspreise, wenn es welche gibt. Für Ihre Steuer fragen Sie eine Steuerberatung oder das Finanzamt.

Ihre Eingaben bleiben im Browser und werden nicht gespeichert oder verschickt. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Nächster Schritt

Und was bringt das Haus beim Verkauf?

Die Ersteinschätzung ordnet Ihre Immobilie mit dem amtlichen Bodenrichtwert Ihrer Zone ein, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden mit einer Wertspanne. Das Ergebnis sehen Sie ohne Kontaktdaten, und es verpflichtet Sie zu nichts.

Zur Ersteinschätzung

Womit der Rechner rechnet

  • Baupreisindex für Stichtage 2026: 189,1 (2010 = 100)

    BMF-Schreiben vom 14.01.2026 · amtlich

  • Regionalfaktor: 1

    § 190 Abs. 5 BewG; Modellbeschreibung der Gutachterausschüsse · amtlich

  • Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre

    Anlage 22 BewG · amtlich

  • Mindestrestnutzungsdauer: 30 % der Gesamtnutzungsdauer

    § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG · amtlich

  • Modernisierung: Punkte je Bauteil, neue Restnutzungsdauer aus Tabelle

    Gleich lautende Erlasse vom 20.03.2023, Rz. 21 · amtlich

  • Sachwertfaktor: nach vorläufigem Sachwert, Bodenrichtwert, Standardstufe, Restnutzungsdauer

    Gutachterausschuss Hameln-Hannover, Grundstücksmarktdaten 2026, Stichtag 01.10.2025, je ein Modell für freistehende Häuser und für Doppel- und Reihenhäuser; Formeln aus den Werten nachgebildet · amtlich

  • Brutto-Grundfläche aus der Wohnfläche: 1,7-fach, Spanne 1,5 bis 1,9

    keine amtliche Regel für Ein- und Zweifamilienhäuser · Annahme

Den Sachwertfaktor nennen wir nur innerhalb der Stichprobe, aus der der Gutachterausschuss ihn abgeleitet hat. Außerhalb ihrer Wertebereiche verlangt er eine besondere Prüfung. Gerechnet wird mit seinen Formeln für den Stichtag 1. Oktober 2025, die wir aus den Werten seiner Rechner nachgebildet haben. Für die Landeshauptstadt Hannover nennen wir keinen Faktor, bis geklärt ist, ob der Faktor der Region sie umfasst. Für die Landeshauptstadt gibt es Vergleichsfaktoren; mit ihnen rechnet der Vergleichswert-Rechner. Für Häuser vor 1950 gibt es in der Region Hannover keinen Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. In beiden Fällen zeigt der Rechner die Wertzahl der Anlage 25 als den Ersatzwert, der gilt, wenn es keinen Faktor gibt.

Wertebereiche der Stichproben
MerkmalFrei­stehendDoppel- und Reihen­haus
Vorläufiger Sach­wert100.059 bis 1.026.704 €102.924 bis 686.570 €
Boden­richt­wert45 bis 850 €/m²75 bis 900 €/m²
Standard­stufe1 bis 4,51 bis 4,4
Rest­nutzungs­dauer19 bis 77 Jahre21 bis 77 Jahre
Grund­stücks­fläche205 bis 1.500 m²87 bis 1.185 m²
Wohn­fläche49 bis 305 m²60 bis 244 m²
Brutto-Grund­fläche, wenn eingegeben62 bis 676 m²108 bis 516 m²
Kauffälle1.005994
Standard­abweichung± 0,15± 0,18

Baujahr jeweils ab 1950. Kaufzeitpunkte 01.11.2022 bis 28.10.2025 (freistehend) und 01.11.2022 bis 28.11.2025 (Doppel- und Reihenhaus). Die Wohnfläche prüfen wir immer, die Brutto-Grundfläche nur, wenn Sie sie eingeben.

Wo die Modelle voneinander abweichen

Der Gutachterausschuss leitet seinen Faktor nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ab, das Finanzamt rechnet den vorläufigen Sachwert nach dem Bewertungsgesetz. Drei Punkte unterscheiden sich:

  • Außenanlagen. Im Modell des Gutachterausschusses stecken pauschal 5.000 bis 20.000 € für Außenanlagen und 3.000 bis 12.000 € für einfache Garagen. Nach dem Bewertungsgesetz sind sie mit dem Sachwert abgegolten, außer sie sind besonders werthaltig.
  • Baupreisindex. Der Gutachterausschuss nimmt den Index zum Kaufzeitpunkt, das Bewertungsgesetz den Jahresdurchschnitt des Vorjahres.
  • Bodenwert. Der Gutachterausschuss rechnet den Bodenrichtwert auf die Grundstücksgröße um, das Bewertungsgesetz nimmt Bodenrichtwert mal Fläche.

Die Finanzverwaltung hält die Daten der Gutachterausschüsse trotzdem für geeignet (Erlasse vom 20.03.2023, Rz. 6). Die Belege stehen im Ratgeber Geerbtes Haus: Welchen Wert setzt das Finanzamt an?

Wenn der Wert zu hoch erscheint

Liegt der gemeine Wert unter dem Grundbesitzwert, können Sie ihn nachweisen: mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist (§ 198 BewG). Beim Gutachterausschuss in Niedersachsen richtet sich die Gebühr für ein bebautes Grundstück nach dem Wert:

Wert des GrundstücksGebühr
bis 250.000 €1.175 € plus 5,2 ‰
über 250.000 € bis 750.000 €1.625 € plus 3,4 ‰
über 750.000 € bis 10.000.000 €3.275 € plus 1,2 ‰
über 10.000.000 €5.275 € plus 1,0 ‰

Gebührenordnung für die Gutachterausschüsse und den Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GOGut) vom 06.11.2023, Nds. GVBl. S. 263, 286, geändert durch Verordnung vom 13.05.2024, Nds. GVBl. 2024 Nr. 41, in der ab 01.06.2024 geltenden Fassung, Anlage Nr. 1.1.1 bis 1.1.4; Umsatzsteuer nicht enthalten (§ 1 Abs. 2). Im Original gelesen am 11.10.2026. Bei 400.000 € sind es 2.985 €, zuzüglich Umsatzsteuer, soweit sie anfällt. Wann sich ein Gutachten lohnt, steht im Ratgeber Wertgutachten: Kosten.

Wenn Sie das geerbte Haus verkaufen wollen: Was es am Markt bringen kann, schätzt die Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Zum Sachwert für Erbschaft und Schenkung.

Wann bewertet das Finanzamt ein Haus im Sachwertverfahren?

Wenn kein Vergleichswert vorliegt (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet es grundsätzlich mit Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses (§ 182 Abs. 2, § 183 BewG). Dieser Rechner zeigt den zweiten Weg.

Welchen Sachwertfaktor nimmt dieser Rechner?

Den des Gutachterausschusses für die Region Hannover mit Baujahr ab 1950: einen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, einen für Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Beide hängen von vorläufigem Sachwert, Bodenrichtwert, Standardstufe und Restnutzungsdauer ab. Nach den gleich lautenden Erlassen vom 20.03.2023 (Rz. 62) gilt er vor der Wertzahl der Anlage 25. Außerhalb der Stichprobe und für die Landeshauptstadt nennen wir keinen Faktor.

Warum zeigt der Rechner auch die Anlage 25?

Als Vergleich. Die Wertzahlen der Anlage 25 gelten nur, wenn der Gutachterausschuss keinen geeigneten Sachwertfaktor veröffentlicht (§ 191 BewG). Im Beispiel des Ratgebers aus der Wedemark liegt die Wertzahl rund 16,4 Prozent über dem Faktor des Gutachterausschusses.

Was ist, wenn ich die Brutto-Grundfläche nicht kenne?

Dann rechnet der Rechner mit dem 1,7-Fachen der Wohnfläche und zeigt die Spanne vom 1,5- bis zum 1,9-Fachen. Eine amtliche Umrechnung für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es nicht. Steht die Brutto-Grundfläche in den Bauunterlagen, tragen Sie sie ein.

Wie weise ich einen niedrigeren Wert nach?

Mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, oder mit einem Kaufpreis für das Haus, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist (§ 198 Abs. 2 und 3 BewG).