Rechner
Vergleichswert berechnen
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Der Vergleichswert ist die Wohnfläche mal einem Preis je Quadratmeter. Den Preis leitet der Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ab. Er hängt von Lage, Baujahr und Merkmalen ab.1 Ein Reihenhaus in Hannover mit 125 Quadratmetern bei einem Bodenrichtwert von 500 Euro und Baujahr 1980 kommt so auf 384.250 €.
Der Rechner zeigt jeden Schritt. Er ersetzt keinen Verkehrswert. Er prüft nicht Ihren Einzelfall und rechnet keine Steuer. Ihre Eingaben bleiben im Browser.
- 1 § 183 Abs. 2 BewG; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Modellbeschreibung Vergleichsfaktoren 2026.
Ergebnis
Vergleichswert rund 384.250 €
- Tabellenwert (Bodenrichtwert 500 €/m², mod. Baujahr 1980)
- 3.074 €/m²
- Grundstück 250 m²
- × 1,000
- Standardstufe 2,5
- × 1,000
- Wohnfläche 125 m²
- × 1,000
- Vergleichsfaktor
- 3.074 €/m²
- × Wohnfläche 125 m²
- 384.250 €
- Vergleichswert
- 384.250 €
Modell: Reihenhäuser und Doppelhaushälften, Landeshauptstadt Hannover.
Streuung der Kaufpreise im Modell, eine Standardabweichung (± 419 €/m²): 331.842 € bis 436.658 €.
So rechnet das Vergleichsfaktor-Modell des Gutachterausschusses, ohne Prüfung Ihres Einzelfalls. Das ist kein Verkehrswert und keine Steuerberechnung.
Ihre Eingaben bleiben im Browser und werden nicht gespeichert oder verschickt.
Nächster Schritt
Und was bringt das Haus beim Verkauf?
Die Ersteinschätzung ordnet Ihre Immobilie mit dem amtlichen Bodenrichtwert Ihrer Zone ein, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden mit einer Wertspanne. Das Ergebnis sehen Sie ohne Kontaktdaten, und es verpflichtet Sie zu nichts.
Zur ErsteinschätzungBeispiel: Reihenhaus in Hannover
Angenommen ist ein Reihenhaus in der Landeshauptstadt mit einem Bodenrichtwert von 500 Euro je Quadratmeter. Es ist Baujahr 1980, ohne durchgreifende Modernisierung, Standardstufe 2,5. Es hat 125 Quadratmeter Wohnfläche, 250 Quadratmeter Grundstück, eine Garage und einen Keller. Bis auf den Bodenrichtwert ist das das Normobjekt. Alle Zu- und Abschläge sind deshalb 1. Der Punkt liegt genau auf der Tabelle.2
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Tabellenwert, Zeile 500, Spalte 1980 | 3.074 €/m² |
| Umrechnungskoeffizienten (Grundstück, Stufe, Wohnfläche) | × 1,000 |
| × 125 m² Wohnfläche | 384.250 € |
| Garage wie im Normobjekt | ± 0 € |
| Vergleichswert | 384.250 € |
Die Kaufpreise im Modell streuen um eine Standardabweichung von 419 € je Quadratmeter. Für dieses Haus sind das 331.842 € bis 436.658 €. Das ist keine Sicherheit, sondern die Bandbreite, in der übliche Verkäufe lagen.
Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren
Für Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser gilt beim Finanzamt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren.3 Das Finanzamt kann die Vergleichspreise nehmen, die der Gutachterausschuss mitteilt, oder seine Vergleichsfaktoren.4 Nach den Erlassen der Länder stehen beide Wege gleichrangig nebeneinander. Das Finanzamt wählt.5 Vergleichspreise kommen aus der Kaufpreissammlung. Die ist nicht öffentlich. Einen Wert aus Vergleichsfaktoren können Sie dagegen nachrechnen. Das tut dieser Rechner. Wie die Finanzämter in der Praxis wählen, ist nicht veröffentlicht.
Für die Landeshauptstadt gibt es keinen Sachwertfaktor, mit dem unser Sachwert-Rechner rechnen könnte. Vergleichsfaktoren gibt es dort für freistehende Häuser, Reihenhäuser und Wohnungen. Den Weg des Finanzamts erklären die Ratgeber geerbtes Haus und geerbte Wohnung. Was Ihr Haus beim Verkauf bringen kann, ist eine andere Frage. Dafür gibt es die Ersteinschätzung für den Verkauf.
So rechnet der Rechner
- Tabelle nach Lage. Die Gemeinde entscheidet, ob die Tabelle der Landeshauptstadt oder der Region gilt. Gerechnet wird nur innerhalb dieser Tabelle. Die Tabellen lassen sich nicht mischen. Bei freistehenden Häusern liegt die Zeile 470 Euro der Region ab 1970 sogar über der Zeile 500 Euro der Stadt.
- Modifiziertes Baujahr. Das Baujahr, verjüngt um durchgreifende Modernisierungen, wie im Sachwert-Rechner. Die Tabellen des Gutachterausschusses reichen von 1965 bis 2020; außerhalb nennt der Rechner keinen Wert.2
- Tabellenwert. Zwischen den Punkten der Tabelle rechnen wir linear in beide Richtungen. Das ist unsere Annahme. Der Gutachterausschuss nennt keine Regel.
- Zu- und Abschläge. Für Grundstück, Ausstattung, Wohnfläche und weitere Merkmale. Zusammen höchstens 40 Prozent. So steht es in den Dashboards. Darüber kappt der Rechner und sagt es.
- Vergleichswert. Faktor mal Wohnfläche. Bei Häusern kommen plus oder minus 8.000 Euro für die Garage dazu.
Außerhalb der Wertebereiche der Stichprobe nennt der Rechner keinen Wert. Dort ist das Modell nach der Modellbeschreibung nicht zu verwenden.2
Wie gut trifft die Zwischenrechnung?
Am Normobjekt jedes Modells lässt sich prüfen, wie weit die bilineare Rechnung vom Wert des Gutachterausschusses abweicht:
| Modell und Normobjekt | Abweichung |
|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser, Landeshauptstadt Hannover Bodenrichtwert 300, Baujahr 1985: 2.836 €/m², gerechnet 2.775 €/m² | -2,2 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser, Region Hannover ohne Landeshauptstadt Bodenrichtwert 300, Baujahr 1985: 2.836 €/m², gerechnet 2.810 €/m² | -0,9 % |
| Reihenhäuser und Doppelhaushälften, Landeshauptstadt Hannover Bodenrichtwert 350, Baujahr 1985: 2.888 €/m², gerechnet 2.827 €/m² | -2,1 % |
| Reihenhäuser und Doppelhaushälften, Region Hannover ohne Landeshauptstadt Bodenrichtwert 350, Baujahr 1985: 2.888 €/m², gerechnet 2.886 €/m² | -0,1 % |
| Eigentumswohnungen, Landeshauptstadt Hannover Bodenrichtwert 500, Baujahr 1980: 3.006 €/m², gerechnet 3.006 €/m² | 0,0 % |
| Eigentumswohnungen, Region Hannover ohne Landeshauptstadt Bodenrichtwert 270, Baujahr 1980: 2.084 €/m², gerechnet 2.045 €/m² | -1,9 % |
Womit der Rechner rechnet
-
Tabellen und Umrechnungskoeffizienten: je Modell, exakt aus den Dashboards gelesen
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen 2026, Datenbasis 01.01.2026 · amtlich
-
Zwischenwerte: bilinear zwischen Bodenrichtwert und modifiziertem Baujahr, Koeffizienten linear
Der Gutachterausschuss nennt keine Regel · Annahme
-
Zu- und Abschläge: zusammen höchstens ± 40 % des Tabellenwerts
Hinweis in den Dashboards · amtlich
-
Garage: ± 8.000 € absolut, nach der Rechnung je Quadratmeter
Dashboards Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser · amtlich
-
Modifiziertes Baujahr: Restnutzungsdauer nach Modernisierungspunkten, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, wie im Sachwert-Rechner
Modellbeschreibung; Punkte nach den Erlassen vom 20.03.2023 · Annahme
- 2 © Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover 2026, Grundstücksmarktdaten 2026, Vergleichsfaktoren (Tableau Public, Profil ogagmd2026, Arbeitsmappen 2026_vg_efh, _rh und _etw, je Landeshauptstadt und Region), Datenbasis 01.01.2026, veröffentlicht 02.03.2026, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0 (dl-de/by-2-0); Werte exakt aus den Dashboards gelesen am 11.10.2026. Modellbeschreibung: gag.niedersachsen.de, abgerufen 11.10.2026.
- 3 § 182 Abs. 2 BewG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
- 4 § 183 Abs. 1 und 2 BewG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
- 5 Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 20.03.2023 zur Anwendung der Vorschriften für die Bewertung des Grundvermögens (AEBew JStG 2022), BStBl I 2023 S. 738, zu § 183 BewG: Rz. 11 (Vergleichspreis- und Vergleichsfaktorverfahren gleichrangig, Auswahlermessen), Rz. 13 (Vergleichsfaktoren, Vergleichswert gleich Bezugseinheit mal Faktor). Bundesministerium der Finanzen, gelesen 11.10.2026.
Häufige Fragen
Zum Vergleichswert.
Was ist ein Vergleichsfaktor?
Ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche für ein beschriebenes Normobjekt, abgeleitet aus Kaufpreisen. Der Gutachterausschuss nennt ihn je Bodenrichtwert und modifiziertem Baujahr und gibt Umrechnungskoeffizienten für Abweichungen an, etwa bei Wohnfläche, Grundstück oder Ausstattung. Vergleichswert ist die Wohnfläche mal dem angepassten Faktor.
Rechnet das Finanzamt so?
Es darf. Statt einzelner Vergleichspreise darf es Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses heranziehen (§ 183 Abs. 2 BewG); nach den Erlassen der Länder stehen beide Wege gleichrangig nebeneinander (AEBew Rz. 11, 13). Nimmt es Vergleichspreise, lässt sich der Wert von außen nicht nachrechnen. Welchen Weg ein Finanzamt im Einzelfall wählt, sagt dieser Rechner nicht.
Warum gibt es für mein Haus keinen Wert?
Weil es außerhalb des Bereichs liegt, aus dem der Gutachterausschuss die Faktoren abgeleitet hat, oder außerhalb der veröffentlichten Tabellenpunkte. Außerhalb ist das Modell laut Modellbeschreibung nicht zu verwenden. Die Tabellen reichen beim modifizierten Baujahr von 1965 bis 2020. Ein älteres Haus bekommt nur dann einen Wert, wenn Modernisierungen sein modifiziertes Baujahr in diesen Bereich heben. Für Häuser zeigt dann der Sachwert-Rechner einen anderen Weg.
Ist das der Verkehrswert meines Hauses?
Nein. Es ist der Wert eines üblichen Objekts mit Ihren Merkmalen nach dem Modell. Zustand, Lage im Haus, Grundriss und besondere Rechte stecken nicht darin. Die Streuung der Kaufpreise im Modell zeigt, wie weit einzelne Verkäufe davon abweichen.
Was ist das modifizierte Baujahr?
Das Baujahr, verjüngt um die Modernisierungen. Der Gutachterausschuss leitet es aus dem Stichtag, der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und der Restnutzungsdauer ab. Ohne durchgreifende Modernisierung bleibt es beim tatsächlichen Baujahr.