Geerbte Wohnung: Welchen Wert setzt das Finanzamt an?

In welcher Reihenfolge bewertet das Finanzamt eine Wohnung?

Wohnungseigentum ist grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. [1] Dafür gibt es zwei Wege:

• Vergleichspreise: Kaufpreise ähnlicher Wohnungen. Sie müssen in den Merkmalen, die den Wert bestimmen, hinreichend übereinstimmen. Grundlage sind vorrangig die Vergleichspreise, die der Gutachterausschuss mitteilt. [2] Andere Kaufpreissammlungen kommen erst danach. [3]
• Vergleichsfaktoren: Statt einzelner Preise darf das Finanzamt Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses nehmen, etwa Euro je Quadratmeter Wohnfläche. [2] Der Vergleichswert ist dann die Wohnfläche mal dem Faktor. Weicht die Wohnung vom Normobjekt ab, wird mit Zu- und Abschlägen nach Vorgabe des Gutachterausschusses angepasst. [3]

Beide Wege stehen nach den Erlassen der Länder gleichrangig nebeneinander. Das Finanzamt hat ein Auswahlermessen. [3] Die Daten des Gutachterausschusses muss es anwenden, wenn sie geeignet sind. Geeignet sind sie, wenn sie weitgehend im selben Modell abgeleitet wurden wie die Bewertung. [4]

Liegt kein Vergleichswert vor, rechnet das Finanzamt im Sachwertverfahren. [5] Unser Rechner zum Grundbesitzwert im Sachwertverfahren ist für Häuser gebaut, nicht für Wohnungen.

Nimmt das Finanzamt Vergleichspreise, sehen Sie nur das Ergebnis im Bescheid. Wie viel Gewicht diese Preise vor Gericht haben, zeigt ein Urteil des Bundesfinanzhofs von 2026. Es ging um eine geerbte Wohnung in Niedersachsen. Der Fall steht im Ratgeber Geerbtes Haus: Welchen Wert setzt das Finanzamt an? [6]

Die Tabelle für die Landeshauptstadt Hannover

Normobjekt: Bodenrichtwert 500 Euro je Quadratmeter, Standardstufe 2,5, modifiziertes Baujahr 1980, Balkon, ohne Garage, 75 Quadratmeter, nicht vermietet, 15 Wohnungen im Haus. Vergleichsfaktor 3.006 Euro je Quadratmeter, Standardabweichung ± 572 Euro, aus 704 Kaufpreisen der Jahre 2024 und 2025. [8]

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Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Spalten nach modifiziertem Baujahr. [8]

Stichprobe: Bodenrichtwert 300 bis 900 Euro, Standardstufe 1,1 bis 4,5, modifiziertes Baujahr 1959 bis 2023, Wohnfläche 23 bis 165 Quadratmeter, 4 bis über 150 Wohnungen im Haus. [8]

Rechenbeispiele auf Tabellenpunkten

Beide Beispiele liegen genau auf Punkten der Tabellen. Zwischen den Zeilen und Spalten rechnen wir bewusst nicht. Der Gutachterausschuss nennt dafür keine Regel. Wie weit eine einfache Zwischenrechnung danebenliegen kann, zeigt das Normobjekt der Region. Zwischen den Zeilen 200 und 350 Euro ergibt sich für 270 Euro und das Baujahr 1980 linear rund 2.045 Euro je Quadratmeter. Der Gutachterausschuss nennt für genau dieses Objekt 2.084 Euro. [9]

Wohnung in der Landeshauptstadt. Annahmen: Bodenrichtwert 500 Euro, modifiziertes Baujahr 1990, 55 Quadratmeter, Standardstufe 3, vermietet, 25 Wohnungen im Haus. Alle Merkmale liegen in der Stichprobe.

Die Umrechnungskoeffizienten zusammen senken den Tabellenwert um gut 3 Prozent. Mit einer Standardabweichung von 572 Euro je Quadratmeter reicht die Streuung von 136.899 bis 199.819 Euro. [8]

Wohnung in der Region. Annahmen: Bodenrichtwert 200 Euro, modifiziertes Baujahr 1980, 75 Quadratmeter, Standardstufe 2,5, nicht vermietet. Bis auf den Bodenrichtwert ist das das Normobjekt, alle Koeffizienten sind 1,00.

Mit einer Standardabweichung von 414 Euro je Quadratmeter reicht die Streuung von 105.675 bis 167.775 Euro. [9]

Welches Verfahren und welche Daten ein bestimmtes Finanzamt im Einzelfall nimmt, sagen diese Beispiele nicht. Sie zeigen den Rechenweg mit den veröffentlichten Faktoren.

Wie Sie einen niedrigeren Wert nachweisen

Was nach Freibetrag und Befreiungen an Steuer bleibt, rechnet der Erbschaftsteuer-Rechner. Liegt der wahre Wert unter dem Grundbesitzwert, gilt der niedrigere. Sie müssen ihn nachweisen. [10] Dafür gibt es zwei Wege. Der erste ist ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person. Der zweite ist ein Kaufpreis für die Wohnung aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag. Die maßgeblichen Verhältnisse dürfen sich seitdem nicht geändert haben. [10] Was ein Gutachten beim Gutachterausschuss kostet und wann sich ein Verkauf als Nachweis eignet, steht im Haus-Ratgeber. Was beim Verkauf einer Wohnung sonst zählt, von der Teilungserklärung bis zur Erhaltungsrücklage, zeigt Wohnung verkaufen. Fristen und Reihenfolge nach dem Erbfall stehen in Geerbtes Haus verkaufen.

Was ist die Wohnung am Markt wert?

Der Wert für die Steuer und der Preis, den ein Käufer zahlt, sind zwei verschiedene Zahlen. Eine erste Wertspanne für den Verkauf gibt die Ersteinschätzung, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden, ohne Anmeldung.