Rechner

Erbschaftsteuer für Haus und Wohnung berechnen

Redaktion: Joey Feldmann · Stand 25. Oktober 2026 · Wie wir arbeiten

Die Erbschaftsteuer auf ein Haus richtet sich nach dem Grundbesitzwert, abzüglich Befreiungen, Schulden und Freibetrag, und nach dem Tarif der Steuerklasse.¹ Ein Kind, das die Hälfte eines Hauses mit 382.049 € Grundbesitzwert erbt, zahlt keine Steuer, weil der Freibetrag 400.000 € beträgt.

Der Rechner zeigt jeden Schritt. Er ersetzt keine Steuerberatung und prüft nicht Ihren Einzelfall. Ihre Eingaben bleiben im Browser.

¹ §§ 10, 13, 15, 16, 19 ErbStG.

Erwerb

Erbe Schenkung

Wer erwirbt, im Verhältnis zum Verstorbenen oder Schenker? Alter des Kindes in vollendeten Jahren (nur Erbe, für den Versorgungsfreibetrag)

Haus oder Wohnung

Grundbesitzwert in € Ihr Anteil

Den Grundbesitzwert rechnen der Sachwert-Rechner und der Vergleichswert-Rechner nach.

zu Wohnzwecken vermietet Familienheim: Der Verstorbene hat selbst darin gewohnt, und Sie ziehen unverzüglich ein (beim Ehegatten auch Schenkung des selbst bewohnten Hauses)

Wohnfläche in m² (für das Familienheim bei Kindern)

Abzüge (optional, auf Ihren Anteil)

Kapitalwert Wohnrecht oder Nießbrauch in € Schulden, die zum Haus gehören, in €

Den Kapitalwert rechnet der Wohnrecht-Rechner.

Erbfallkosten-Pauschale 15.000 € ansetzen (nur Erbe, anteilig)

Frühere Erwerbe von derselben Person (optional)

Wert in den letzten zehn Jahren in € darauf gezahlte Steuer in €

Ergebnis

Steuer rund 0 €

Grundbesitzwert × Anteil 0,5: 191.024,50 €
Erbfallkosten-Pauschale (§ 10 Abs. 5 Nr. 3): − 7.500,00 €
Bereicherung: 183.524,50 €
Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG): − 400.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb, auf volle 100 € abgerundet: 0 €
Steuerklasse I: –
Steuer: 0 €

Die Bereicherung liegt 216.476 € unter dem Freibetrag.

Es fällt keine Steuer an, wenn es in den letzten zehn Jahren keine weiteren Erwerbe von derselben Person gab.

Ein Rechenweg nach dem Erbschaftsteuergesetz, ohne Prüfung Ihres Einzelfalls. Er ersetzt keine Steuerberatung.

Ihre Eingaben bleiben im Browser und werden nicht gespeichert oder verschickt.

Nächster Schritt

Und was ist das geerbte Haus wert?

Die Ersteinschätzung ordnet Ihre Immobilie mit dem amtlichen Bodenrichtwert Ihrer Zone ein, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden mit einer Wertspanne. Das Ergebnis sehen Sie ohne Kontaktdaten, und es verpflichtet Sie zu nichts.

Zur Ersteinschätzung

Zwei Beispiele

Beide Male geht es um das Haus aus dem Beispiel unseres Sachwert-Rechners in der Wedemark, Grundbesitzwert 382.049 €. Keine Schulden, keine früheren Schenkungen, kein Familienheim.

Zwei Rechenbeispiele Erbschaftsteuer
Schritt	Sohn, Hälfte	Nichte, allein
Anteil am Grundbesitzwert	191.024,50 €	382.049,00 €
Erbfallkosten-Pauschale	− 7.500 €	− 15.000 €
Freibetrag	− 400.000 €	− 20.000 €
Steuerpflichtig, auf 100 € abgerundet	0 €	347.000 €
Steuerklasse	I	II
Steuer	0 €	83.500 €

Bei der Nichte greift der Härteausgleich. 347.000 € liegen 47.000 € über der Wertgrenze von 300.000 €. Mit 25 Prozent wären es 86.750 €. Erhoben werden aber höchstens die 60.000 € an der Grenze plus die Hälfte der 47.000 €, also 83.500 €.⁶ Ohne die Pauschale für Erbfallkosten wären 362.000 € steuerpflichtig. Dann greift der Härteausgleich nicht, weil 60.000 € plus die Hälfte von 62.000 € mit 91.000 € über 25 Prozent liegen: 90.500 €.

So rechnet der Rechner

Steuerklasse. Aus dem Verhältnis zum Verstorbenen oder Schenker. Eltern gehören beim Erbe zur Klasse I, bei einer Schenkung zur Klasse II.²
Wert. Grundbesitzwert mal Ihrem Anteil. Ein zu Wohnzwecken vermietetes Haus wird mit 90 Prozent angesetzt.³
Familienheim. Steuerfrei, wenn die Bedingungen erfüllt sind; bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche.⁴
Abzüge. Schulden, die zum Haus gehören, der Kapitalwert eines Wohnrechts oder Nießbrauchs und beim Erbe 15.000 € Erbfallkosten ohne Nachweis. Soweit das Haus befreit ist, gehen die Schulden nicht ab.⁵ Sind die Schulden höher als das Erbe, stellt sich vor der Steuer die Frage der Ausschlagung; dazu der Ratgeber Geerbtes Haus mit Schulden.
Freibetrag und Steuer. Persönlicher Freibetrag, beim Erbe für Ehegatten und Kinder auch der Versorgungsfreibetrag. Das Ergebnis wird auf volle 100 € abgerundet und nach dem Tarif mit Härteausgleich versteuert.⁶

Familienheim: die Bedingungen

Schenkung unter Ehegatten. Steuerfrei, soweit im Haus eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Eine Frist danach nennt das Gesetz hier nicht.⁴
Erbe an Ehegatten. Der Verstorbene hat bis zum Erbfall selbst darin gewohnt oder war aus zwingenden Gründen gehindert. Der Ehegatte bestimmt es unverzüglich zur eigenen Nutzung. Keine Grenze bei der Wohnfläche.
Erbe an Kinder. Dieselben Bedingungen, dazu höchstens 200 m² Wohnfläche. Darüber ist nur der Anteil befreit.
Zehn Jahre. Beim Erbe fällt die Befreiung rückwirkend weg, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen, außer aus zwingenden Gründen. Wer in dieser Zeit verkauft oder vermietet, zahlt nach.
Weitergabe. Keine Befreiung, soweit Sie das Haus aufgrund des Testaments an einen Dritten übertragen müssen oder es bei der Teilung des Nachlasses an einen Miterben geben.

Wenn die Steuer nur durch einen Verkauf zu zahlen wäre

Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, stundet das Finanzamt auf Antrag die darauf entfallende Steuer bis zu zehn Jahre, soweit Sie sie nur durch einen Verkauf aufbringen könnten. Beim Erbe werden keine Zinsen erhoben. Die Stundung endet, soweit das Haus auf einen anderen übergeht oder nicht mehr zum Wohnen dient.⁷ Wer verkauft, muss dann zahlen. Was der Verkauf bringt, schätzt die Ersteinschätzung.

Was der Rechner nicht kann

Steuerberatung ersetzen. Ob und wie viel Steuer anfällt, hängt vom ganzen Nachlass und Ihrer Lage ab.
Frühere Erwerbe genau anrechnen. Das Finanzamt rechnet die Steuer auf frühere Schenkungen nach heutigem Recht nach; der Rechner nimmt Ihre Zahlen vereinfacht.⁸
Den Versorgungsfreibetrag kürzen. Er wird um den Kapitalwert von Versorgungsbezügen gekürzt, die aus Anlass des Todes zustehen, etwa einer Hinterbliebenenrente. Das rechnet der Rechner nicht.⁹
Doppelte Abzüge erkennen. Hat sich ein Wohnrecht schon im Wert des Hauses ausgewirkt, wird es nicht noch einmal abgezogen.¹⁰

Was könnte sich ändern?

Das Bundesverfassungsgericht hat am 12. Oktober 2026 über das Erbschaftsteuergesetz verhandelt (1 BvF 1/23), unter anderem über die Bewertung von Grundbesitz, die Freibeträge und die Steuersätze. Eine Entscheidung ist noch nicht verkündet (Stand 25.10.2026).¹¹ Bis zu einer Entscheidung gilt das Gesetz unverändert, nach dem dieser Rechner rechnet.

Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert ermittelt, erklären die Ratgeber geerbtes Haus und geerbte Wohnung. Fristen und Reihenfolge nach dem Erbfall stehen in Geerbtes Haus verkaufen. Was enterbte Kinder oder der Ehegatte vom Erben verlangen können, rechnet der Pflichtteil-Rechner.

² § 15 Abs. 1 ErbStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
³ § 13d Abs. 1 und 3 ErbStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
⁴ § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
⁵ § 10 Abs. 5 Nr. 1 und 3, Abs. 6a ErbStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
⁶ § 10 Abs. 1 Satz 6, §§ 16, 17, § 19 Abs. 1 und 3 ErbStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
⁷ § 28 Abs. 3 ErbStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
⁸ § 14 Abs. 1 und 3 ErbStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
⁹ § 17 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 ErbStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
¹⁰ § 10 Abs. 6b ErbStG.
¹¹ Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 48/2026 vom 30.07.2026: mündliche Verhandlung am 12.10.2026 (1 BvF 1/23), bundesverfassungsgericht.de, abgerufen 25.09.2026; Bundesverfassungsgericht, Termine & Wochenausblick, abgerufen am 12.10.2026; Pressemitteilungen bis Nr. 69/2026 vom 23.10.2026 geprüft am 25.10.2026, keine betrifft 1 BvF 1/23.

Häufige Fragen

Zur Erbschaftsteuer auf Immobilien.

Wie hoch ist der Freibetrag beim Erben eines Hauses?

Er hängt vom Verhältnis ab: Ehegatten und Lebenspartner 500.000 €, Kinder und Kinder verstorbener Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, übrige Personen der Steuerklasse I 100.000 €, Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen 20.000 € (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Er gilt für alles, was dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren zuwendet (§ 14 ErbStG).

Wann ist das geerbte Elternhaus steuerfrei?

Als Familienheim, wenn der Verstorbene bis zum Erbfall selbst darin gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und das Kind unverzüglich selbst einzieht. Befreit ist es bis 200 m² Wohnfläche, darüber anteilig (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn das Kind innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst darin wohnt, außer aus zwingenden Gründen.

Was passiert, wenn wir das geerbte Haus verkaufen?

Für die Erbschaftsteuer zählt der Wert am Todestag. Ein Verkauf kann diesen Wert belegen (§ 198 BewG). Beim Erbe fällt die Befreiung als Familienheim rückwirkend weg, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen, außer aus zwingenden Gründen. Wer in dieser Zeit verkauft, zahlt nach. Eine Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG endet mit dem Verkauf.

Werden Schulden auf dem Haus abgezogen?

Ja, Schulden des Verstorbenen sind Nachlassverbindlichkeiten (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG). Soweit das Haus als Familienheim befreit ist, sind die zugehörigen Schulden nicht abzugsfähig (§ 10 Abs. 6a ErbStG). Für Bestattung und Abwicklung gibt es ohne Nachweis 15.000 € (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG).

Was ist der Härteausgleich?

Liegt der Erwerb knapp über einer Wertgrenze des Tarifs, steigt die Steuer nicht sprunghaft. Der Mehrbetrag gegenüber der Steuer an der Grenze wird nur aus der Hälfte des Betrags über der Grenze erhoben, bei Sätzen über 30 Prozent aus drei Vierteln (§ 19 Abs. 3 ErbStG).