Wohnrecht und Nießbrauch berechnen

Beispiel: Mutter, 72, schenkt ihr Haus und behält ein Wohnrecht

Annahmen: Die Mutter ist 72 Jahre alt und schenkt ihr Haus ihrem Kind. Sie behält ein lebenslanges Wohnrecht. Die ortsübliche Miete für das Haus nehmen wir mit 900 € im Monat an. Der Grundbesitzwert ist der aus dem Beispiel unseres Sachwert-Rechners, 382.049 €. Frühere Schenkungen gab es nicht.

Der Wert nach Abzug liegt 130.779 € unter dem Freibetrag für ein Kind von 400.000 €.³ Er gilt für alle Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen.⁴ Stirbt die Mutter innerhalb von 5 Jahren, wird die Steuer auf Antrag nach der wirklichen Dauer des Rechts berichtigt.⁵

Beispiel: dasselbe Wohnrecht, auf 10 Jahre befristet

Annahmen wie oben, aber die Mutter behält das Wohnrecht nur für 10 Jahre. Stirbt sie früher, endet es mit ihrem Tod. Dann zählt der niedrigere von zwei Vervielfältigern.¹⁴

Bei einer Frist von 20 Jahren wäre der Vervielfältiger aus Anlage 9a 12,279, höher als der lebenslange. Dann gilt der lebenslange, 10,447, und der Kapitalwert ist derselbe wie im ersten Beispiel.¹⁴

So rechnet der Rechner

1. Jahreswert. Beim Wohnrecht die Miete, die am Ort für die Wohnung üblich ist, mal zwölf. Das Gesetz spricht von den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts.⁶ Beim Nießbrauch der Reinertrag im Jahr; schwankt er, der voraussichtliche Durchschnitt.⁶ Eine Mietzahl nennen wir nicht. Einen Anhalt gibt der Mietspiegel Ihrer Stadt.¹³
2. Deckel. Der Jahreswert darf höchstens den Wert des Hauses oder der Wohnung nach Bewertungsgesetz geteilt durch 18,6 betragen.⁷ Den Grundbesitzwert zeigen die Ratgeber geerbtes Haus und geerbte Wohnung.
3. Vervielfältiger. Aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums, nach vollendetem Alter und Geschlecht am Stichtag. Sie beruht auf der Sterbetafel und einem Zins von 5,5 Prozent.^{1 2}
4. Befristung. Ist das Recht auf eine Zahl von Jahren befristet, kommt der Vervielfältiger aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz, nach der Laufzeit in vollen Jahren. Endet es außerdem spätestens mit dem Tod, darf der Kapitalwert eines lebenslangen Rechts nicht überschritten werden: Es zählt der niedrigere der beiden Vervielfältiger.¹⁴
5. Zwei Berechtigte. Endet das Recht erst mit dem Tod des Letztversterbenden, zählt der höhere Vervielfältiger, sonst der niedrigere.⁸ Der Rechenweg nennt beide Vervielfältiger und welcher zählt.
6. Ergebnis. Kapitalwert, und wenn Sie den Grundbesitzwert eintragen, der Wert nach Abzug im Vergleich zum Freibetrag.³

Vervielfältiger 2026 für ausgewählte Alter

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 21.10.2025, IV D 4 - S 3104/00002/013/003, Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 (Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG); Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamts, veröffentlicht 22.07.2025; Zins 5,5 Prozent, mittelschüssig (§ 14 Abs. 1 Satz 3 BewG). Neue Vervielfältiger gelten ab dem 1. Januar des Jahres nach der Veröffentlichung einer neuen Sterbetafel.¹ Das Statistische Bundesamt hat am 7. Juli 2026 die Sterbetafel 2023/2025 veröffentlicht. Für Stichtage ab 2027 gilt deshalb eine neue Tabelle.⁹

Vervielfältiger für befristete Rechte

Quelle: Anlage 9a zu § 13 BewG; Zins 5,5 Prozent, Mittelwert zwischen jährlich vorschüssiger und nachschüssiger Zahlungsweise. Für mehr als 101 Jahre beträgt der Vervielfältiger 18,600. Anders als die Tabelle für lebenslange Rechte hängt sie nicht von der Sterbetafel ab.¹⁴

Womit der Rechner rechnet

• Vervielfältiger: nach Alter und Geschlecht, Stichtage ab 01.01.2026

  BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (Sterbetafel 2022/2024, 5,5 Prozent) · amtlich

• Deckel des Jahreswerts: Grundbesitzwert geteilt durch 18,6

  § 16 BewG · amtlich

• Freibeträge: 500.000 € Ehegatte, 400.000 € Kind, 200.000 € Enkelkind

  § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ErbStG · amtlich

• Vervielfältiger befristet: nach der Laufzeit in vollen Jahren, für mehr als 101 Jahre 18,600

  Anlage 9a zu § 13 BewG (5,5 Prozent, Mittelwert aus vor- und nachschüssig) · amtlich

• Befristet und höchstens lebenslang: der niedrigere der beiden Vervielfältiger

  § 13 Abs. 1 Satz 2 BewG · amtlich

• Jahreswert: Ihre Eingabe: ortsübliche Monatsmiete mal 12 oder Jahresreinertrag

  § 15 Abs. 2 und 3 BewG · Eingabe

• Laufzeit: Ihre Eingabe in vollen Jahren ab dem Stichtag

  § 13 Abs. 1 BewG · Eingabe

• Alter: vollendete Lebensjahre am Stichtag wie in der BMF-Tabelle; für die Höchstdauer der Berichtigung zählt „mehr als“ wörtlich: Wer 70 Jahre vollendet hat, ist mehr als 70 Jahre alt (außer genau am Geburtstag)

  § 14 Abs. 1 und 2 BewG · Annahme

Was der Rechner nicht kann

• Immerwährende Rechte und Rechte von unbestimmter Dauer. Für sie gelten feste Vielfache, 18,6 und 9,3, letzteres vorbehaltlich § 14 (§ 13 Abs. 2 BewG).¹⁵
• Einen anderen Wert belegen. Ist der gemeine Wert der Nutzung nachweislich niedriger oder höher, gilt der nachgewiesene. Begründen lässt sich das aber nicht mit einer kürzeren oder längeren Lebensdauer oder einem anderen Zins als 5,5 Prozent.¹⁰
• Doppelte Abzüge erkennen. Hat sich das Recht schon beim Wert des Hauses ausgewirkt, etwa in einem Gutachten, wird es bei der Erbschaftsteuer nicht noch einmal abgezogen.¹¹
• Den Abschlag am Markt rechnen. Für den Verkehrswert ist ein Recht am Grundstück ein besonderes Merkmal, das mit marktüblichen Zu- oder Abschlägen berücksichtigt wird.¹² Was das beim Verkauf bedeutet, steht im Ratgeber Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.
• Die Steuer ausrechnen. Dafür zählen frühere Schenkungen der letzten zehn Jahre, die Steuerklasse und weitere Umstände. Das rechnet der Erbschaftsteuer-Rechner. Welche Wege es beim Überschreiben gibt, zeigt der Ratgeber Haus an Kinder überschreiben. Was ein vorbehaltener Nießbrauch für den Pflichtteil der Geschwister bedeutet, zeigt der Pflichtteil-Rechner.

Was ein Teilverkauf mit Nießbrauch laufend kostet, rechnet der Teilverkauf-Rechner. Wenn Sie das Haus verkaufen wollen, gibt die Ersteinschätzung eine erste Einordnung des Werts.

1. ³ § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ErbStG (Freibeträge Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkelkind 200.000 €). gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
2. ⁴ § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG (Zusammenrechnung innerhalb von zehn Jahren). gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
3. ⁵ § 14 Abs. 2 Satz 1 BewG (Berichtigung nach der wirklichen Dauer; Höchstdauer je Alter). gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
4. ⁶ § 15 Abs. 2 und 3 BewG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
5. ⁷ § 16 BewG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
6. ⁸ § 14 Abs. 3 BewG.
7. ⁹ Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025, veröffentlicht 7. Juli 2026 (wie im Ratgeber Haus mit Wohnrecht verkaufen, abgerufen 01.09.2026).
8. ¹⁰ § 14 Abs. 4 BewG.
9. ¹¹ § 10 Abs. 6b ErbStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
10. ¹² § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 6 und Satz 3 ImmoWertV (grundstücksbezogene Rechte und Belastungen). gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
11. ¹³ Region Hannover, Mietspiegel: qualifizierte Mietspiegel 2025 für die Landeshauptstadt und alle 20 Umlandkommunen, sie lösen die von 2023 ab; Mietspiegel der Landeshauptstadt 2025 vom Rat am 18.12.2025 beschlossen. hannover.de, gelesen am 11.10.2026. Status amtlich; eine Mietzahl übernehmen wir nicht.
12. ¹⁴ § 13 Abs. 1 BewG und Anlage 9a (Kapitalwert bei bestimmter Laufzeit; Satz 2: höchstens der Kapitalwert nach § 14, wenn die Dauer außerdem durch das Leben bedingt ist). gesetze-im-internet.de, gelesen am 29.10.2026.
13. ¹⁵ § 13 Abs. 2 BewG. gesetze-im-internet.de, gelesen am 29.10.2026.