Rechner

Teilverkauf, Kredit oder Verkauf: Was kostet das Geld aus dem Haus?

Redaktion: Joey Feldmann · Stand 25. Oktober 2026 · Wie wir arbeiten

Ein Teilverkauf kostet laufend ein Nutzungsentgelt, nach Angaben der Verbraucherzentrale jährlich mindestens 4,99 % der Auszahlung, bei 200.000 € also 9.980 € im Jahr.¹ Nach rund 20 Jahren haben Sie so viel Entgelt gezahlt, wie Sie bekommen haben; ein Kredit über dieselbe Summe kostet zu 3,3 % rein rechnerisch 6.600 € Zinsen im Jahr.¹

Für Eigentümer, die im Alter Geld aus dem Haus brauchen. Der Rechner nennt keine Anbieter und empfiehlt kein Produkt. Ihre Eingaben bleiben im Browser.

¹ Verbraucherzentrale, Immobilien-Teilverkauf, Stand 19.01.2026 (sekundär).

Nutzungsentgelt im Jahr

9.980 €

Auszahlung für 40 % des Hauses: 200.000 €
Nutzungsentgelt im Jahr (4,99 %): 9.980 €
Nutzungsentgelt im Monat: 832 €
Nutzungsentgelt nach 10 Jahren: 99.800 €
Jahre, bis das Entgelt die Auszahlung erreicht: rund 20
Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf (3,3 % von 500.000 €): 16.500 €
Zum Vergleich: Kreditzinsen im Jahr (3,3 %, ohne Tilgung): 6.600 €
Kreditzinsen nach 10 Jahren: 66.000 €
Leibrente: steuerpflichtiger Teil im Jahr (Ertragsanteil 11 %): 1.320 €

Nicht enthalten: Instandhaltung, Grundsteuer und eine Anpassung des Entgelts nach der Festschreibung. Sie kommen dazu.

Ob Sie einen Kredit bekommen, ist offen; die Kreditzeile ist reine Rechnung.

Der Wert des Hauses bleibt in dieser Rechnung gleich. Steigt oder fällt er, ändert sich das Durchführungsentgelt mit.

Reine Rechnung mit Ihren Zahlen, kein Angebot und keine Empfehlung eines Produkts. Das ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

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Nächster Schritt

Und was ist das ganze Haus wert?

Die Ersteinschätzung ordnet Ihre Immobilie mit dem amtlichen Bodenrichtwert Ihrer Zone ein, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden mit einer Wertspanne. Das Ergebnis sehen Sie ohne Kontaktdaten, und es verpflichtet Sie zu nichts.

Zur Ersteinschätzung

Beispiel: Haus für 500.000 €, 40 % verkauft

Dasselbe Beispiel wie im Ratgeber Teilverkauf oder Leibrente?: ein Haus für 500.000 €, laut Branchenverband der Durchschnitt 2025, davon 40 % verkauft, zehn Jahre.² Der Wert des Hauses bleibt gleich.

Beispiel Teilverkauf und Kredit
Posten	Betrag
Auszahlung: 40 % von 500.000 €	200.000 €
Nutzungsentgelt im Jahr, 4,99 %	9.980 €
im Monat, rund	832 €
nach zehn Jahren	99.800 €
Durchführungsentgelt bei Verkauf zu 500.000 €, 3,3 %	16.500 €
Zum Vergleich: Kreditzinsen im Jahr, 3,3 %	6.600 €

Nicht enthalten sind Instandhaltung, Grundsteuer und eine Anpassung des Entgelts nach der Festschreibung. Je nach Anbieter bleibt die Instandhaltung ganz bei Ihnen, auch für den verkauften Anteil.¹ Ein Test im Quellcode prüft, dass Rechner und Ratgeber dieselben Zahlen zeigen.

Wo der Vergleich aufhört

Kredit. Die Kreditzeile ist reine Rechnung, Zinsen ohne Tilgung. Ob Sie im Alter einen Kredit bekommen, ist offen.
Mindesterlös. Ein Anbieter kann sich statt des Durchführungsentgelts zusichern lassen, dass der verkaufte Anteil beim Verkauf mindestens 117 % seines Kaufpreises bringt.¹ Das rechnet der Rechner nicht.
Wohnrecht oder Nießbrauch. Was ein lebenslanges Recht wert ist, rechnet der Rechner für Wohnrecht und Nießbrauch mit den Vervielfältigern des Bundesfinanzministeriums.
Ganz verkaufen und umziehen. Was nach Makler, Restschuld und Löschung bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner. Was das Haus beim Verkauf bringen kann, schätzt die Ersteinschätzung. Miete und Umzug rechnen wir nicht.

Leibrente: steuerpflichtiger Teil

Besteuert wird nur der Ertragsanteil der Rente. Er hängt vom Lebensjahr ab, das bei Beginn der Rente vollendet ist.³ Bei 1.000 € im Monat ab 75 sind 11 % steuerpflichtig, 1.320 € im Jahr. Für eine Rente mit fester Laufzeit, die abgekürzte Leibrente, gilt eine eigene Tabelle; sie rechnet der Rechner nicht.⁴

Ertragsanteil nach Alter bei Rentenbeginn
Alter bei Rentenbeginn	Ertragsanteil
65 Jahre	18 %
70 Jahre	15 %
75 Jahre	11 %
80 Jahre	8 %
85 Jahre	5 %

Rechtslage. Das Oberlandesgericht Hamburg hat am 20. August 2026 entschieden: Der Teilverkauf eines Anbieters ist kein Verbraucherdarlehen. Sechs Klauseln seines Vertrags hat es aber untersagt, zwei davon nach Anerkenntnis. Darunter sind eine Klausel, nach der das Nutzungsentgelt nach dem Ende des Nießbrauchs bis zum Verkauf weiterläuft, und ein Mindestpreis beim Rückkauf, der auch über dem Gutachterwert liegen kann. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Dagegen läuft seit dem 27. August 2026 die Revision beim Bundesgerichtshof (XI ZR 86/26).⁵

Womit der Rechner rechnet

Nutzungsentgelt: 4,99 % im Jahr auf die Auszahlung, „jährlich mindestens“

Verbraucherzentrale, Stand 19.01.2026 · sekundär
Durchführungsentgelt: rund 3,3 % des späteren Verkaufspreises

Verbraucherzentrale · sekundär
Kreditzins zum Vergleich: rund 3,3 % bei zehn Jahren Zinsbindung, nur Zinsen

Verbraucherzentrale, Stand Januar 2026 · sekundär
Wertentwicklung: 0 % im Jahr, änderbar

eigene Vorgabe · Annahme
Beispielhaus: 500.000 €, Anteil 40 %

laut Branchenverband, Durchschnitt 2025 · Angabe des Branchenverbands
Ertragsanteil der Leibrente: nach dem Alter bei Rentenbeginn

§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG · amtlich

Welche Wege es außerdem gibt, im Haus zu bleiben, zeigt der Ratgeber Verkaufen und wohnen bleiben.

² Branchenverband BVIV, Pressemitteilung vom 10.03.2026: „Der durchschnittliche Marktwert der teilverkauften Immobilien lag bei rund 500.000 Euro, und die Verkäufer veräußerten im Schnitt 40 Prozent ihrer Immobilie.“ presseportal.de, gelesen am 25.10.2026. Angabe des Branchenverbands.
³ § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb Satz 4 EStG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
⁴ § 55 Abs. 2 EStDV. gesetze-im-internet.de.
⁵ OLG Hamburg, Anerkenntnisteil- und Schlussurteil vom 20.08.2026, 5 UKl 2/25 (Verbraucherzentrale Bundesverband gegen EV LiquidHome Beteiligungen GmbH & Co. KG). Tenor: Die Beklagte darf sechs Klauseln nicht mehr verwenden: Abtretung der Rechte an Grundbuchbelastungen (I.2); Weiterlaufen der Nutzungsgebühr nach dem Ende des Nießbrauchs bis zum Verkauf (I.4); Reallast für die Nutzungsgebühr (I.6, nach Anerkenntnis); Mindestpreis beim Rückkauf aus dem Kaufpreis des Anbieters, Nebenkostenpauschale und Abwicklungsvergütung, „auch dann, wenn der Sachverständige in seinem Gutachten zu einem geringeren Kaufpreis gelangt“ (I.9); Vertraulichkeit (I.11, nach Anerkenntnis); Vollständigkeitsklausel (I.12). „Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.“ Die Kosten trägt der Kläger zu 62,5 %. Die Revision ist nur zur Abweisung des Antrags zu I. (Verbraucherdarlehen) zugelassen. Gründe, S. 27: „Es handelt sich bei diesem Vertrag weder um einen Verbraucherdarlehensvertrag noch um eine anderweitige Gestaltung i.S.d. § 512 S. 2 BGB.“ Die Klausel zur Abwicklungsvergütung von 4,5 % beim Verkauf (Ziff. IV.4.6) ist nicht untersagt. Beglaubigte Abschrift, veröffentlicht im Klageregister des Klägers (vzbv): verbraucherzentrale.de, gelesen am 25.10.2026. Revision beim BGH seit 27.08.2026, XI ZR 86/26 (Klageregister, abgerufen 04.10.2026).

Häufige Fragen

Zu Teilverkauf und Leibrente.

Was kostet ein Teilverkauf im Jahr?

Das Nutzungsentgelt, nach Angaben der Verbraucherzentrale jährlich mindestens 4,99 % der Auszahlung. Bei 200.000 € sind das 9.980 € im Jahr. Dazu kommen Instandhaltung und Grundsteuer, die nicht im Entgelt stecken.

Wann hat das Nutzungsentgelt die Auszahlung aufgezehrt?

Bei 4,99 % nach rund 20 Jahren: Dann haben Sie so viel Entgelt gezahlt, wie Sie ausgezahlt bekommen haben. Das gilt, solange das Entgelt nicht steigt.

Ist ein Kredit günstiger als ein Teilverkauf?

Rein rechnerisch kosten 200.000 € zu 3,3 % Zinsen 6.600 € im Jahr, ohne Tilgung. Ob eine Bank im Alter einen Kredit gibt, ist eine andere Frage. Beim Kredit bleibt das Haus ganz Ihres.

Wie wird eine Leibrente besteuert?

Nur mit ihrem Ertragsanteil. Er hängt vom Alter bei Rentenbeginn ab: mit 70 Jahren 15 %, mit 75 Jahren 11 %, mit 80 Jahren 8 % (§ 22 EStG). Für eine Rente mit fester Laufzeit gilt eine eigene Tabelle (§ 55 EStDV).

Was ist mit dem Mindesterlös?

Ein Anbieter kann sich statt des Durchführungsentgelts einen Mindesterlös sichern: Der verkaufte Anteil soll beim späteren Verkauf mindestens 117 % seines Kaufpreises bringen. Der Rechner rechnet das nicht. Was gilt, steht im Vertrag.