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Ratgeber

Geerbtes Haus mit Schulden: ausschlagen oder annehmen und verkaufen?

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Wer ein Haus erbt, erbt auch die Schulden des Verstorbenen: den Kredit, für den die Grundschuld eingetragen ist, offene Rechnungen und unter Umständen die Kosten, die das Sozialamt für die Pflege gezahlt hat. Sind die Schulden höher als das Haus wert ist, kann die Ausschlagung der richtige Weg sein. Ist nur unklar, wie hoch sie sind, gibt es Wege, das Erbe anzunehmen und trotzdem nur mit dem Nachlass zu haften. Diese Seite ordnet beides ein, am Wortlaut des Gesetzes. Eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.

Wie lange habe ich Zeit?

Sechs Wochen. „Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen.“ [1] Die Frist beginnt, wenn Sie wissen, dass Sie Erbe sind und warum, etwa weil Sie das Kind sind oder im Testament stehen. Sind Sie durch ein Testament Erbe, beginnt sie nicht, bevor das Nachlassgericht das Testament bekannt gegeben hat. Sechs Monate gelten, wenn der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder Sie bei Fristbeginn im Ausland sind. [1]

Tun Sie nichts, ist das auch eine Entscheidung: Mit dem Ablauf der Frist gilt die Erbschaft als angenommen. [2] Danach kann der Erbe nicht mehr ausschlagen, ebenso wenig wie nach einer Annahme. [2]

Wie schlage ich aus und was kostet das?

Die Ausschlagung ist eine Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht. Sie geben sie dort zur Niederschrift ab oder schriftlich mit einer Unterschrift, die ein Notar beglaubigt hat. [3] Wer jemanden bevollmächtigt, braucht dafür eine öffentlich beglaubigte Vollmacht, die bis zum Ende der Frist vorliegen muss. [3] Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. [4] Planen Sie den Weg dorthin innerhalb der Frist ein.

Die Kosten richten sich nach dem Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden. [5] Ist er überschuldet, ist dieser Wert null. Für die Erklärung fällt eine halbe Gebühr an, mindestens 30 Euro. [6] Das gilt beim Nachlassgericht wie beim Notar; das Gericht erhebt für seine Niederschrift dieselben Gebühren wie ein Notar. [6]

Weg Nachlass überschuldet Nachlass 140.000 Euro nach Schulden
Niederschrift beim Nachlassgericht 30,00 Euro 163,50 Euro
Notar beurkundet, mit Pauschale und Umsatzsteuer 42,84 Euro 218,37 Euro
Notar beglaubigt Ihre Unterschrift unter eigenem Text, mit Pauschale und Umsatzsteuer 28,56 Euro 93,39 Euro

Die Beglaubigung kostet 0,2 einer Gebühr, mindestens 20 und höchstens 70 Euro. [7] Prüft oder ändert der Notar Ihren Text, rechnet er wie für einen Entwurf. [7] Der Notar darf pauschal 20 Prozent der Gebühr für Post und Telefon nehmen, höchstens 20 Euro, darauf kommen 19 Prozent Umsatzsteuer. [8] Die Gebühren nach Tabelle B rechnen wir wie der Erbschein-Rechner.

Was passiert mit dem Haus nach einer Ausschlagung?

Es geht an den Nächsten. „Wird die Erbschaft ausgeschlagen, so gilt der Anfall an den Ausschlagenden als nicht erfolgt.“ Das Erbe fällt dem an, der berufen wäre, wenn Sie beim Erbfall nicht gelebt hätten. [9] Das Nachlassgericht soll ihm die Ausschlagung mitteilen. [9]

Haben Sie Kinder, können das Ihre Kinder sein. An die Stelle eines Kindes, das nicht mehr lebt, treten dessen Kinder. [10] Für die Ausschlagung gilt das ebenso. Ihre Kinder müssen dann selbst entscheiden und haben eine eigene Frist ab ihrer Kenntnis. [1] Schlagen Eltern für ein minderjähriges Kind aus, das erst durch die eigene Ausschlagung Erbe wurde, brauchen sie keine Genehmigung des Familiengerichts, außer sie waren neben dem Kind berufen. [11] Was gilt, wenn das Haus später verkauft werden soll und ein minderjähriges Kind Miterbe ist, erklärt der Ratgeber Haus verkaufen, wenn ein minderjähriges Kind Miteigentümer ist. Schlagen alle Verwandten aus, erbt am Ende das Land, in dem der Verstorbene zuletzt gewohnt hat. [12] Es kann nicht ausschlagen. [13]

Bis feststeht, wer erbt, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen; mehr im Ratgeber Nachlasspfleger und Hausverkauf. Für Sie heißt das: Nach der Ausschlagung gehört Ihnen das Haus nicht. Sie können es nicht verkaufen und erhalten nichts aus einem Verkauf.

Annehmen, aber die Haftung begrenzen

Ist nicht klar, ob die Schulden das Haus übersteigen, müssen Sie nicht ausschlagen. Das Gesetz kennt Wege, mit denen der Erbe nur mit dem Nachlass haftet, nicht mit seinem eigenen Geld.

  • Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz. Wird eine Nachlassverwaltung angeordnet oder ein Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet, beschränkt sich Ihre Haftung auf den Nachlass. [14] Erfahren Sie, dass der Nachlass zahlungsunfähig oder überschuldet ist, müssen Sie die Insolvenz unverzüglich beantragen. Sonst haften Sie den Gläubigern für den Schaden. [15]
  • Dürftigkeitseinrede. Reicht der Nachlass nicht einmal für die Kosten eines solchen Verfahrens, können Sie die Zahlung verweigern, soweit der Nachlass nicht reicht. Dann geben Sie den Nachlass zur Zwangsvollstreckung heraus. [16]
  • Inventar. Sie können ein Verzeichnis des Nachlasses beim Nachlassgericht einreichen. [17] Setzt das Gericht auf Antrag eines Gläubigers eine Frist und lassen Sie sie verstreichen, haften Sie unbeschränkt. [18]

Ob einer dieser Wege für Sie passt, hängt an Zahlen, die Sie unter Umständen erst nach Wochen kennen. Lassen Sie sich beraten, bevor die sechs Wochen um sind.

Habe ich durch mein Handeln schon angenommen?

Das Gesetz regelt die Folgen einzelner Handlungen. Kümmern Sie sich vor der Ausschlagung um Nachlassangelegenheiten, stehen Sie gegenüber dem späteren Erben wie ein Geschäftsführer ohne Auftrag. [19] Verfügen Sie über einen Nachlassgegenstand, bleibt das wirksam, wenn es nicht ohne Nachteil für den Nachlass verschoben werden konnte. [19] Ob ein bestimmtes Handeln schon als Annahme gilt, sagt das Gesetz nicht. Das entscheiden Gerichte im Einzelfall, und eine solche Entscheidung haben wir nicht im Original gelesen. Verkaufen, verschenken oder räumen Sie deshalb nichts, bevor Sie entschieden haben.

Fehler korrigieren: die Anfechtung

Eine Annahme oder Ausschlagung lässt sich anfechten, aber nur binnen sechs Wochen ab Kenntnis des Grundes. [20] Auch wer die Frist verpasst hat, kann das anfechten wie eine Annahme. [21] Die Anfechtung der Annahme gilt als Ausschlagung, die Anfechtung der Ausschlagung als Annahme. [22] Ein Grund kann ein Irrtum sein, auch über eine Eigenschaft der Sache, die im Verkehr als wesentlich gilt. [23] Ob ein Irrtum über die Höhe der Schulden dazu zählt, entscheiden Gerichte; eine Entscheidung dazu haben wir nicht im Original gelesen und nennen deshalb kein Ergebnis.

Wann lohnt sich Annehmen und Verkaufen?

Ist für das geerbte Haus bereits die Zwangsverwaltung angeordnet, erklärt der Ratgeber Zwangsverwaltung: Kann ich mein Haus noch verkaufen?, was das für einen Verkauf bedeutet.

Wenn nach allen Schulden etwas bleibt. Rechnen Sie den Wert des Hauses gegen alles, was darauf und auf dem Nachlass lastet. Die Zahlen hier sind angenommene Beispiel-Eingaben, keine Marktwerte.

Beispiel 1 Beispiel 2
Wert des Hauses (angenommen) 180.000 Euro 300.000 Euro
Restschuld des Kredits 150.000 Euro 120.000 Euro
Weitere Schulden 60.000 Euro Kostenersatz an das Sozialamt 40.000 Euro
Bleibt vor Verkaufskosten und Steuer minus 30.000 Euro 140.000 Euro

Im ersten Beispiel spricht viel für die Ausschlagung; sie kostet beim Nachlassgericht 30 Euro. Im zweiten bleibt nach den Schulden etwas übrig. Was nach Makler, Löschung der Grundschuld und Energieausweis vom Verkauf bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner. Für den Erbschein und die Berichtigung des Grundbuchs gibt es den Erbschein-Rechner. Ist ein Testamentsvollstrecker ernannt, darf über das Haus nur er verfügen, soweit es seiner Verwaltung unterliegt; was die Erben dann tun können, steht im Ratgeber Testamentsvollstrecker und Hausverkauf. Die Schulden des Verstorbenen senken auch die Erbschaftsteuer: Sie sind als Nachlassverbindlichkeiten abzugsfähig, für Bestattung und Abwicklung ohne Nachweis pauschal 15.000 Euro. [24] Das rechnet der Erbschaftsteuer-Rechner. Was das Haus am Markt bringen kann, schätzt die Ersteinschätzung.

Pflegekosten: Was das Sozialamt von Erben verlangen kann

Hat das Sozialamt Hilfe zur Pflege gezahlt, kann es die Kosten vom Erben zurückverlangen. Der Erbe ist „zum Ersatz der Kosten der Sozialhilfe verpflichtet“. [25] Das hat Grenzen, und sie stehen alle im Gesetz:

  • Zehn Jahre. Ersetzt werden nur Kosten aus den zehn Jahren vor dem Erbfall, und nur soweit sie das Dreifache des Grundbetrags übersteigen. [25] Der Grundbetrag ist das Doppelte der Regelbedarfsstufe 1. [26] Bei 563 Euro für 2026 sind das dreifach 3.378 Euro. [27]
  • Nur mit dem Nachlass. Die Ersatzpflicht gehört zu den Nachlassverbindlichkeiten. Der Erbe haftet mit dem Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls. [28]
  • Grenzen beim Nachlass. Nicht verlangt wird der Ersatz, soweit der Nachlass unter dem dreifachen Grundbetrag liegt. Hat der Erbe als Ehegatte oder Verwandter mit der Person zusammengelebt und sie bis zum Tod gepflegt, gilt eine Grenze von 15.340 Euro. Ebenso, soweit der Ersatz eine besondere Härte wäre. [29]
  • Drei Jahre. Der Anspruch erlischt drei Jahre nach dem Tod. [30]

Was das Sozialamt schon zu Lebzeiten verlangt und wann das Haus geschützt ist, steht im Ratgeber Haus verkaufen wegen Pflegeheim. Fristen und Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses ohne Schuldenfrage erklärt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.

Quellen

  1. § 1944 Abs. 1 bis 3 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1944.html, gelesen am 11.10.2026.
  2. § 1943 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1943.html, gelesen am 11.10.2026.
  3. § 1945 Abs. 1 und 3 BGB; § 129 Abs. 1 BGB (öffentliche Beglaubigung durch einen Notar). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1945.html, gelesen am 11.10.2026.
  4. § 343 Abs. 1 FamFG. https://www.gesetze-im-internet.de/famfg/__343.html, gelesen am 11.10.2026.
  5. § 103 Abs. 1 GNotKG (Wert des betroffenen Vermögens nach Abzug der Verbindlichkeiten). https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/__103.html, gelesen am 11.10.2026.
  6. Nr. 21201 Nr. 7 KV GNotKG (Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht: 0,5, mindestens 30 Euro); Vorbemerkung 1 Abs. 2 KV (Niederschrift des Gerichts nach Teil 2); Tabelle B, § 34 GNotKG. https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html, gelesen am 11.10.2026.
  7. Nr. 25100 KV GNotKG (Beglaubigung: 0,2, mindestens 20, höchstens 70 Euro); Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 3 KV (Überprüfung eines vorgelegten Entwurfs).
  8. Nr. 32005 und 32014 KV GNotKG.
  9. § 1953 Abs. 1 bis 3 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1953.html, gelesen am 11.10.2026.
  10. § 1924 Abs. 3 BGB.
  11. § 1643 Abs. 3 Satz 1 BGB.
  12. § 1936 BGB.
  13. § 1942 Abs. 2 BGB.
  14. § 1975 BGB.
  15. § 1980 Abs. 1 BGB.
  16. § 1990 Abs. 1 BGB.
  17. § 1993 BGB.
  18. § 1994 Abs. 1 BGB.
  19. § 1959 Abs. 1 und 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1959.html, gelesen am 11.10.2026.
  20. § 1954 Abs. 1 und 2 BGB.
  21. § 1956 BGB.
  22. § 1957 Abs. 1 BGB.
  23. § 119 Abs. 1 und 2 BGB.
  24. § 10 Abs. 5 Nr. 1 und 3 ErbStG. https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__10.html, gelesen am 11.10.2026.
  25. § 102 Abs. 1 Satz 1 und 2 SGB XII. https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_12/__102.html, gelesen am 11.10.2026.
  26. § 85 Abs. 1 Nr. 1 SGB XII.
  27. Regelbedarfsstufe 1 ab 1. Januar 2026: 563 Euro, § 2 Regelbedarfsstufen-Fortschreibungsverordnung 2026 (RBSFV 2026) vom 17.10.2025, BGBl. 2025 I Nr. 243. https://www.gesetze-im-internet.de/rbsfv_2026/__2.html, gelesen am 11.10.2026; dreifacher Grundbetrag 3 × 2 × 563 Euro.
  28. § 102 Abs. 2 SGB XII.
  29. § 102 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 SGB XII; Nr. 2: kein Kostenersatz, „soweit der Wert des Nachlasses unter dem Betrag von 15.340 Euro liegt, wenn der Erbe der Ehegatte oder Lebenspartner der leistungsberechtigten Person oder mit dieser verwandt ist und nicht nur vorübergehend bis zum Tod der leistungsberechtigten Person mit dieser in häuslicher Gemeinschaft gelebt und sie gepflegt hat“. https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_12/__102.html, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  30. § 102 Abs. 4 Satz 1 SGB XII.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit, ein Erbe auszuschlagen?

Sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie erfahren, dass Sie Erbe sind und warum (§ 1944 BGB). Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, sind es sechs Monate. Läuft die Frist ab, gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB).

Was kostet es, ein Erbe auszuschlagen?

Beim Nachlassgericht eine halbe Gebühr nach dem Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden, mindestens 30 Euro (§ 103 GNotKG, Nr. 21201 KV). Ist der Nachlass überschuldet, bleibt es bei 30 Euro. Beim Notar kommen Auslagen und Umsatzsteuer dazu.

Kann ich das Haus verkaufen, wenn ich das Erbe ausgeschlagen habe?

Nein. Nach der Ausschlagung gilt das Erbe als nie bei Ihnen angekommen (§ 1953 Abs. 1 BGB). Das Haus gehört dem nächsten Erben, am Ende dem Land.

Muss ich als Erbe die Pflegekosten zurückzahlen, die das Sozialamt bezahlt hat?

Unter Umständen ja, aber nur mit dem Wert des Nachlasses beim Erbfall (§ 102 Abs. 2 SGB XII). Ersetzt werden Kosten aus den letzten zehn Jahren vor dem Tod, und der Anspruch erlischt drei Jahre nach dem Tod. Hat ein Ehepartner, Lebenspartner oder Verwandter bis zum Tod mit der Person zusammengelebt und sie gepflegt, fordert das Sozialamt keinen Ersatz, soweit der Nachlass unter 15.340 Euro liegt (§ 102 Abs. 3 Nr. 2 SGB XII).

Kann ich eine Ausschlagung rückgängig machen?

Nur durch Anfechtung, etwa wegen eines Irrtums (§ 119 BGB), und nur binnen sechs Wochen ab Kenntnis des Grundes (§ 1954 BGB). Die Anfechtung der Ausschlagung gilt als Annahme (§ 1957 BGB). Ob Ihr Irrtum genügt, gehört in die Rechtsberatung.