Ratgeber
Testamentsvollstrecker und Hausverkauf: Wer darf verkaufen?
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Ein Testament kann bestimmen, wer erbt, und auch, wer den Nachlass abwickelt. Diese Person heißt Testamentsvollstrecker. Sind die Erben dagegen unbekannt, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen; das erklärt der Ratgeber Nachlasspfleger und Hausverkauf. Ist einer ernannt, verkauft er das Haus, soweit es seiner Verwaltung unterliegt, nicht die Erben. Diese Seite erklärt, was das Gesetz dazu sagt und welche Rechte Sie als Erbe haben. Eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.
Wer darf das Haus verkaufen?
Der Testamentsvollstrecker. Das Gesetz sagt: „Der Testamentsvollstrecker hat den Nachlass zu verwalten. Er ist insbesondere berechtigt, den Nachlass in Besitz zu nehmen und über die Nachlassgegenstände zu verfügen.“ [1] Darauf beruht seine Befugnis, das Haus zu verkaufen und an den Käufer zu übertragen.
Die Erben dürfen es dagegen nicht. „Über einen der Verwaltung des Testamentsvollstreckers unterliegenden Nachlassgegenstand kann der Erbe nicht verfügen.“ [2] Sie bleiben Erben. Verkaufen und übertragen kann das Haus aber nur der Testamentsvollstrecker, solange es seiner Verwaltung unterliegt.
Müssen die Erben zustimmen?
Nach dem Wortlaut nicht. § 2205 BGB knüpft die Befugnis, über Nachlassgegenstände zu verfügen, nicht an eine Zustimmung der Erben. [1]
Sind mehrere Erben da, hat der Testamentsvollstrecker die Auseinandersetzung unter ihnen „nach Maßgabe der §§ 2042 bis 2057a zu bewirken“. [3] Bevor er einen Auseinandersetzungsplan ausführt, muss er die Erben dazu hören. [3] Hören heißt nach dem Wortlaut nicht zustimmen.
Der Erblasser kann die Befugnisse beschränken. Der Testamentsvollstrecker hat sie nicht, „soweit anzunehmen ist, dass sie ihm nach dem Willen des Erblassers nicht zustehen sollen“. [4] Unterliegen seiner Verwaltung nur einzelne Gegenstände, darf er nur über diese verfügen. [4] Ob das Haus dazugehört, steht im Testament. Was der Erblasser für die Verwaltung angeordnet hat, muss der Testamentsvollstrecker befolgen. [5]
Was sieht der Notar des Käufers?
Zwei Dinge. Das Grundbuch: Wird ein Erbe eingetragen, ist die Ernennung eines Testamentsvollstreckers „von Amts wegen miteinzutragen“, es sei denn, das Grundstück unterliegt nicht seiner Verwaltung. [6] Das nennt man Testamentsvollstreckervermerk.
Und das Zeugnis: Auf Antrag erteilt das Nachlassgericht dem Testamentsvollstrecker ein Zeugnis über seine Ernennung. Für das Zeugnis gelten die Vorschriften über den Erbschein entsprechend. Endet sein Amt, wird das Zeugnis kraftlos. [7] Was ein Erbschein kostet, rechnet der Erbschein-Rechner; die Gebühr für das Zeugnis rechnet er nicht.
Darf der Testamentsvollstrecker unter Wert verkaufen oder verschenken?
Verschenken nur in engen Grenzen. „Zu unentgeltlichen Verfügungen ist er nur berechtigt, soweit sie einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprechen.“ [1]
Für alles andere gilt: „Der Testamentsvollstrecker ist zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Nachlasses verpflichtet.“ [5] Ob ein Verkauf unter Wert noch ordnungsmäßig ist oder schon als teilweise unentgeltlich gilt, hängt vom Einzelfall ab. Diese Frage klären Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt. Wo der Wert des Hauses ungefähr liegt, zeigt die Ersteinschätzung.
Was können Erben tun, wenn sie nicht einverstanden sind?
Das Gesetz gibt den Erben mehrere Rechte. Diese Seite sagt nicht, ob sie in Ihrem Fall Erfolg haben.
- Auskunft und Rechenschaft. Für das Verhältnis zu den Erben gelten Vorschriften des Auftragsrechts entsprechend. [8] Danach muss er die erforderlichen Nachrichten geben, auf Verlangen Auskunft über den Stand erteilen und nach der Ausführung Rechenschaft ablegen. [8] Dauert die Verwaltung länger, kann der Erbe jährlich Rechnungslegung verlangen. [8]
- Anordnungen des Erblassers. Würde ihre Befolgung den Nachlass erheblich gefährden, kann das Nachlassgericht sie außer Kraft setzen, auf Antrag des Testamentsvollstreckers oder eines anderen Beteiligten. [5]
- Haftung. Verletzt der Testamentsvollstrecker seine Pflichten, ist er dem Erben für den Schaden verantwortlich, „wenn ihm ein Verschulden zur Last fällt“. [9]
- Entlassung. Das Nachlassgericht kann ihn auf Antrag eines Beteiligten entlassen, „wenn ein wichtiger Grund vorliegt; ein solcher Grund ist insbesondere grobe Pflichtverletzung oder Unfähigkeit zur ordnungsmäßigen Geschäftsführung“. [10]
Was beim Verkauf eines geerbten Hauses sonst zählt, von der Steuerfrist bis zum Leerstand, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Hat das Testament Vor- und Nacherbschaft angeordnet, gelten für den Vorerben eigene Regeln; sie stehen im Ratgeber Haus verkaufen als Vorerbe.
Quellen
- § 2205 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2205.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2211 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2211.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2204 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2204.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2208 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2208.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2216 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2216.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 52 GBO. https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__52.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2368 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2368.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2218 BGB mit § 666 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2218.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__666.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2219 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2219.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2227 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2227.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
Häufige Fragen
Dürfen wir als Erben das Haus selbst verkaufen?
Nicht, solange es der Verwaltung des Testamentsvollstreckers unterliegt. Über einen solchen Nachlassgegenstand kann der Erbe nicht verfügen (§ 2211 Abs. 1 BGB). Verfügen darf der Testamentsvollstrecker (§ 2205 BGB).
Muss der Testamentsvollstrecker uns vor dem Verkauf fragen?
Eine Zustimmung der Erben verlangt § 2205 BGB nicht. Sind mehrere Erben da, muss er sie vor der Ausführung über den Auseinandersetzungsplan hören (§ 2204 Abs. 2 BGB). Der Erblasser kann seine Befugnisse im Testament beschränken (§ 2208 BGB).
Woran erkennt der Notar des Käufers den Testamentsvollstrecker?
Am Grundbuch und am Zeugnis. Wird ein Erbe eingetragen, trägt das Grundbuchamt die Testamentsvollstreckung von Amts wegen mit ein, sofern das Haus seiner Verwaltung unterliegt (§ 52 GBO). Seine Ernennung kann er mit einem Zeugnis des Nachlassgerichts nachweisen (§ 2368 BGB).
Darf der Testamentsvollstrecker das Haus verschenken?
Nur soweit die Schenkung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entspricht (§ 2205 Satz 3 BGB). Ob ein Verkauf unter Wert schon teilweise unentgeltlich ist, klären Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt.
Was können wir tun, wenn wir mit dem Verkauf nicht einverstanden sind?
Sie können Auskunft und Rechenschaft verlangen (§ 2218 BGB mit § 666 BGB). Verletzt er schuldhaft seine Pflichten, haftet er Ihnen für den Schaden (§ 2219 BGB). Bei einem wichtigen Grund kann das Nachlassgericht ihn auf Antrag entlassen (§ 2227 BGB).