Erbschein und Grundbuch: Kosten berechnen

Beispiel: Nachlass 400.000 € mit einem Haus

Annahmen: Der Nachlass ist 400.000 € wert, davon das Haus 380.000 €. Schulden hatte der Erblasser keine. Der Erbfall war vor acht Monaten, am 11.02.2026. Es gibt kein notarielles Testament, die Erben brauchen einen allgemeinen Erbschein.

Der Notar kann außerdem eine Pauschale für Post und Telefon berechnen, hier bis 20 € zuzüglich Umsatzsteuer.³ Geht der Antrag beim Grundbuchamt erst nach dem 11.02.2028 ein, kostet die Berichtigung eine volle Gebühr auf den Wert des Hauses, 735 €. Die Summe steigt dann auf 2.305 €.

Zweite Zeile: Erbschein nur für das Grundbuch

Würde nur das Haus zählen, wäre der Wert 380.000 € statt 400.000 €. Das trägt § 40 Abs. 3 GNotKG nach unserer Lesart nicht. Er gilt, wenn sich „die Wirkungen eines Erbscheins nur auf einen Teil des Nachlasses“ erstrecken.⁴ Er knüpft also an die Wirkungen an, nicht an den Zweck. Ein Erbschein, den Sie nur beim Grundbuchamt vorlegen, bezeugt das ganze Erbrecht.⁵ Beschränkte Wirkungen hat nach dem FamFG der Erbschein, der auf die Gegenstände im Inland beschränkt ist, wenn auch Vermögen im Ausland zum Nachlass gehört.⁶ Der Rechner setzt deshalb denselben Wert an. Der Unterschied ist 0 €. Den Wert setzt das Nachlassgericht fest.

Vergleich: notarielles Testament statt Erbschein

Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügen dem Grundbuchamt das Testament und die Niederschrift über seine Eröffnung.⁷ Die Eröffnung kostet 109 €.⁸ Im Beispiel kostet dieser Weg 109 € statt 1.679 €; die Eröffnung fällt auf beiden Wegen an, weil jedes Testament eröffnet wird.⁸ Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es einen Erbschein verlangen.⁷ Ein handschriftliches Testament reicht dafür nicht, weil es keine öffentliche Urkunde ist. Erben Sie als Vorerbe, gibt der Erbschein auch die Nacherbfolge an; was das für einen Verkauf bedeutet, erklärt der Ratgeber Haus verkaufen als Vorerbe.

Was das für den Verkauf heißt

• Den Nachweis braucht das Grundbuchamt immer. Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.⁷
• Eingetragen sein müssen die Erben nicht immer. Sonst muss eingetragen sein, wessen Recht eine Eintragung betrifft. Für Erben gilt das nicht, „wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll“.⁹ Die Umschreibung auf den Käufer geht also ohne Berichtigung. Soll vorher eine Grundschuld für die Bank des Käufers eingetragen werden, ist das nach dem Wortlaut keine Übertragung. Dann müssen die Erben zuerst eingetragen werden. Ob das auch gilt, wenn ein über den Tod hinaus Bevollmächtigter die Grundschuld bestellt, entscheiden die Oberlandesgerichte unterschiedlich. Das OLG München hat am 28.08.2026 die Voreintragung verlangt und wegen abweichender Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zugelassen.¹⁰ Wie es im Einzelfall läuft, klärt der Notar.
• Die Zweijahresfrist. Geht der Antrag auf Berichtigung bis zum Ende des zweiten Jahres nach dem Erbfall ein, ist er frei. Der Tag des Erbfalls zählt nicht mit; die Frist endet mit dem Tag, der dieselbe Zahl trägt.¹¹ Wann die Erben eingetragen werden müssen, hängt also auch am Zeitplan des Verkaufs.
• Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen, also das Amtsgericht dort.¹² Wie lange es braucht, sagen wir nicht. Dafür haben wir keine Quelle. Sind die Erben unbekannt, kann es einen Nachlasspfleger bestellen; mehr im Ratgeber Nachlasspfleger und Hausverkauf.

Was beim Verkauf eines geerbten Hauses sonst zählt, von der Steuerfrist bis zum Leerstand, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Ist der Nachlass überschuldet, steht vor dem Erbschein die Frage der Ausschlagung; Frist und Kosten stehen im Ratgeber Geerbtes Haus mit Schulden. Welche Papiere Sie brauchen, zeigt die Checkliste Unterlagen. Hat der Erblasser einen Testamentsvollstrecker ernannt, kann er sich mit einem Zeugnis des Nachlassgerichts ausweisen; was das für den Verkauf heißt, steht im Ratgeber Testamentsvollstrecker und Hausverkauf. Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch, rechnet der Grundschuld-Rechner die Löschung mit derselben Tabelle B. Wenn Sie verkaufen wollen: Eine erste Einordnung des Werts gibt die Ersteinschätzung.

Womit der Rechner rechnet

• Gebührentabelle: Tabelle B, wie beim Grundschuld-Rechner

  § 34 Abs. 2 GNotKG und Anlage 2 · amtlich

• Erbschein: volle Gebühr (1,0) auf den Nachlass abzüglich der Schulden des Erblassers

  Nr. 12210 KV, § 40 Abs. 1 GNotKG · amtlich

• Eidesstattliche Versicherung: volle Gebühr (1,0) auf denselben Wert, beim Notar zuzüglich 19 % Umsatzsteuer

  Nr. 23300 KV, Vorbemerkung 1 Abs. 2 KV, Nr. 32014 KV · amtlich

• Grundbuchberichtigung: gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht; sonst volle Gebühr auf den Verkehrswert

  Nr. 14110 KV mit Anmerkung Abs. 1, § 46 GNotKG · amtlich

• Eröffnung des Testaments: 109 € fest

  Nr. 12101 KV · amtlich

• Erbschein nur für das Grundbuch: kein niedrigerer Wert

  Lesart am Wortlaut von § 40 Abs. 3 GNotKG · Annahme

• Fristende: der Tag im zweiten Jahr nach dem Erbfall mit derselben Zahl

  §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB · Annahme

Was der Rechner nicht kann

• Den Erbschein für einen Miterben allein rechnen. Bezieht sich das Verfahren nur auf das Erbrecht eines Miterben, zählt dessen Anteil.¹³ Der Rechner geht vom Erbschein für alle Erben aus.
• Auslagen des Gerichts rechnen, etwa für Zustellungen. Sie kommen zu den Gebühren dazu.
• Kleine Grundstücke erkennen. Ist das Grundstück weniger als 3.000 € wert und der Erbschein nur mit unverhältnismäßigem Aufwand zu beschaffen, kann das Grundbuchamt andere Beweismittel genügen lassen.¹⁴
• Den Wert des Hauses bestimmen. Maßgeblich ist der Verkehrswert; das Gericht kann auch für die Steuer festgesetzte Werte heranziehen.¹⁵ Einen Anhalt gibt der Vergleichswert-Rechner.

1. ³ Nr. 32005 KV GNotKG (20 % der Gebühren, höchstens 20 €) und Nr. 32014 KV GNotKG (Umsatzsteuer). gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
2. ⁴ § 40 Abs. 3 Satz 1 GNotKG; nach Satz 2 gilt der niedrigere Wert nach Abs. 1, wenn der Kostenschuldner ihn glaubhaft macht. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
3. ⁵ § 2365 BGB (Vermutung der Richtigkeit des Erbscheins). gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
4. ⁶ § 352c Abs. 1 FamFG (gegenständlich beschränkter Erbschein). gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
5. ⁷ § 35 Abs. 1 GBO. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
6. ⁸ Nr. 12101 KV GNotKG (Eröffnung einer Verfügung von Todes wegen, 109 €); § 348 Abs. 1 FamFG; § 2259 Abs. 1 BGB (Ablieferungspflicht für jedes Testament). gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026, am Wortlaut erneut gelesen 25.10.2026.
7. ⁹ § 40 Abs. 1 GBO, Ausnahme von § 39 Abs. 1 GBO. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
8. ¹⁰ OLG München, Beschluss vom 28.08.2026, 34 Wx 138/26 e, Leitsatz 2 (redaktionell): „Die analoge Anwendung von § 40 Abs. 1 GBO auf die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld durch einen transmortal Bevollmächtigten ist mangels planwidriger Regelungslücke ausgeschlossen.“ Tenor: „Die Rechtsbeschwerde wird wegen der abweichenden obergerichtlichen Rechtsprechung zugelassen.“ gesetze-bayern.de, im Original gelesen am 25.10.2026. Amtlich.
9. ¹¹ Nr. 14110 KV GNotKG, Anmerkung Abs. 1; §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
10. ¹² § 343 Abs. 1 FamFG; § 23a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 GVG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
11. ¹³ § 40 Abs. 2 GNotKG.
12. ¹⁴ § 35 Abs. 3 GBO.
13. ¹⁵ § 46 Abs. 1 und Abs. 3 Nr. 3 GNotKG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.