Ratgeber
Haus verkaufen als Vorerbe: Wann der Nacherbe zustimmen muss
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Ein Testament kann bestimmen, dass zuerst eine Person erbt und nach ihr eine andere. Ein Beispiel: Die Witwe oder der Witwer erbt das Haus, die Kinder sollen es später bekommen. Wer so erbt, ist Vorerbe und darf mit dem Haus nicht alles tun, was ein Alleinerbe darf. Diese Seite erklärt, wann Sie verkaufen dürfen, wann die Nacherben zustimmen müssen und wem der Kaufpreis gehört. Eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.
Bin ich Vorerbe oder Alleinerbe?
Das Gesetz beschreibt die Nacherbschaft so: „Der Erblasser kann einen Erben in der Weise einsetzen, dass dieser erst Erbe wird, nachdem zunächst ein anderer Erbe geworden ist (Nacherbe).“ [1] Wer zuerst erbt, ist Vorerbe.
Nicht jedes gemeinschaftliche Testament von Ehegatten ordnet das an. Setzen sie sich gegenseitig ein und soll danach ein Dritter erben, gilt im Zweifel: Der Dritte ist Erbe des zuletzt versterbenden Ehegatten. [2] Der Überlebende ist dann Alleinerbe, kein Vorerbe. Ob Vor- und Nacherbschaft angeordnet ist, steht im Testament.
Sicher zeigt es der Erbschein. Wird er einem Vorerben erteilt, muss er angeben, dass eine Nacherbfolge angeordnet ist, wann sie eintritt und wer Nacherbe ist. [3] Auch das Grundbuch zeigt es: Wird der Vorerbe eingetragen, trägt das Grundbuchamt zugleich das Recht des Nacherben ein und, soweit vorhanden, die Befreiung. [4] Was ein Erbschein kostet, rechnet der Erbschein-Rechner. Ob daneben ein Testamentsvollstrecker ernannt ist, steht ebenfalls im Testament; was ein Testamentsvollstrecker beim Verkauf darf, erklärt der Ratgeber Testamentsvollstrecker und Hausverkauf.
Darf ich das Haus verkaufen?
Grundsätzlich darf der Vorerbe über die Erbschaft verfügen, „soweit sich nicht aus den Vorschriften der §§ 2113 bis 2115 ein anderes ergibt“. [5] Für Grundstücke ergibt sich etwas anderes: „Die Verfügung des Vorerben über ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück (…) ist im Falle des Eintritts der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde.“ [6]
Der Verkauf ist also nicht verboten. Er kann aber beim Nacherbfall insoweit unwirksam werden. Deshalb gibt es zwei sichere Wege. Die Nacherben stimmen dem Verkauf zu. Oder das Testament hat Sie von dieser Beschränkung befreit: Der Erblasser kann den Vorerben „von den Beschränkungen und Verpflichtungen des § 2113 Abs. 1“ befreien. [7] Dann spricht man vom befreiten Vorerben. Die Befreiung steht ebenfalls im Grundbuch. [4]
Muss der Nacherbe zustimmen?
In einem Fall ja. Ist der Verkauf „zur ordnungsmäßigen Verwaltung, insbesondere zur Berichtigung von Nachlassverbindlichkeiten“ erforderlich, ist der Nacherbe verpflichtet, einzuwilligen. [8] Ein Beispiel wären Schulden des Erblassers, die sich nur aus dem Verkauf bezahlen lassen. Die Einwilligung ist auf Verlangen öffentlich beglaubigt zu erklären, die Kosten der Beglaubigung tragen Sie als Vorerbe. [8]
Ob ein Verkauf in Ihrem Fall zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich ist, hängt von den Umständen ab. Wollen Sie aus anderen Gründen verkaufen, etwa weil Sie in eine kleinere Wohnung ziehen, brauchen Sie die freiwillige Zustimmung der Nacherben oder die Befreiung.
Wem gehört der Kaufpreis?
Nicht Ihnen frei. Zur Erbschaft gehört, was der Vorerbe „durch Rechtsgeschäft mit Mitteln der Erbschaft erwirbt, sofern nicht der Erwerb ihm als Nutzung gebührt“. [9] Der Kaufpreis tritt an die Stelle des Hauses. Er bleibt Teil der Erbschaft. Mit dem Nacherbfall hört der Vorerbe auf, Erbe zu sein, und die Erbschaft fällt dem Nacherben an. [10] Das sollten Sie wissen, bevor Sie mit dem Geld planen.
Darf ich das Haus verschenken oder den Kindern übertragen?
Hier ist das Gesetz strenger. Auch eine Verfügung, die unentgeltlich erfolgt, wird beim Nacherbfall insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben beeinträchtigt. [6] Ausgenommen sind Schenkungen, „durch die einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprochen wird“. [6]
Von dieser Regel kann das Testament nicht befreien. § 2136 BGB nennt nur § 2113 Abs. 1, nicht Absatz 2. [7] Auch ein befreiter Vorerbe kann das Haus also nicht wirksam gegen das Recht der Nacherben verschenken. Ob ein Verkauf unter Wert als teilweise unentgeltlich gilt, klären Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt. Wie eine Übertragung an Kinder sonst abläuft, erklärt der Ratgeber Haus an Kinder überschreiben.
Was sieht der Käufer?
Im Grundbuch steht beim Vorerben der Nacherbenvermerk und, wenn es eine gibt, die Befreiung. [4] Käufer, Bank und Notar sehen das im Grundbuchauszug. Legen Sie deshalb früh die Zustimmung der Nacherben oder den Nachweis der Befreiung bereit, etwa Testament und Erbschein. Wie ein geerbtes Haus sonst verkauft wird, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Wo der Wert liegt, zeigt die Ersteinschätzung.
Quellen
- § 2100 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2100.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2269 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2269.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 352b Abs. 1 FamFG. https://www.gesetze-im-internet.de/famfg/__352b.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 51 GBO. https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__51.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2112 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2112.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2113 Abs. 1 und 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2113.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2136 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2136.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2120 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2120.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2111 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2111.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 2139 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2139.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
Häufige Fragen
Bin ich nach einem Berliner Testament Vorerbe?
Nicht automatisch. Setzen sich Ehegatten gegenseitig ein und soll danach ein Dritter erben, ist der Dritte nach § 2269 BGB im Zweifel Erbe des Längstlebenden. Vorerbe sind Sie nur, wenn das Testament Vor- und Nacherbschaft anordnet. Das steht dann auch im Erbschein und im Grundbuch.
Darf ich als Vorerbe das Haus verkaufen?
Ja, aber der Verkauf wird mit dem Nacherbfall insoweit unwirksam, als er das Recht der Nacherben beeinträchtigt (§ 2113 Abs. 1 BGB). Stimmen die Nacherben zu oder hat Sie das Testament davon befreit (§ 2136 BGB), steht das dem Verkauf nicht entgegen.
Muss der Nacherbe dem Verkauf zustimmen?
Wenn der Verkauf zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich ist, etwa um Nachlassschulden zu bezahlen, ja. Dann ist er nach § 2120 BGB zur Einwilligung verpflichtet, auf Verlangen öffentlich beglaubigt. Die Kosten der Beglaubigung tragen Sie.
Gehört mir der Kaufpreis?
Nicht frei. Was Sie mit Mitteln der Erbschaft erwerben, gehört zur Erbschaft (§ 2111 BGB). Der Kaufpreis tritt an die Stelle des Hauses. Mit dem Nacherbfall fällt die Erbschaft dem Nacherben an (§ 2139 BGB).
Kann ich das Haus meinen Kindern schenken?
Eine unentgeltliche Verfügung wird mit dem Nacherbfall ebenfalls insoweit unwirksam, als sie das Recht der Nacherben beeinträchtigt (§ 2113 Abs. 2 BGB). Davon kann das Testament nicht befreien: § 2136 BGB nennt nur Absatz 1. Ausgenommen sind Pflicht- und Anstandsschenkungen.