Zum Inhalt springen

Ratgeber

Nachlasspfleger und Hausverkauf: Wenn die Erben unbekannt sind

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Nach einem Todesfall kann unklar sein, wer erbt. Dann kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, der sich um den Nachlass kümmert, auch um ein Haus. Diese Seite erklärt, was das Gesetz dazu sagt: für Angehörige, für mögliche Erben und für alle, die das Haus kaufen wollen. Eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.

Wann bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger?

„Bis zur Annahme der Erbschaft hat das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht. Das Gleiche gilt, wenn der Erbe unbekannt oder wenn ungewiss ist, ob er die Erbschaft angenommen hat.“ [1] Dafür kann es zum Beispiel Siegel anlegen, ein Nachlassverzeichnis aufnehmen lassen und „für denjenigen, welcher Erbe wird, einen Pfleger (Nachlasspfleger) bestellen“. [1]

In einem Fall muss es einen bestellen. Will jemand einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich geltend machen und beantragt er das, hat das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger zu bestellen. [2] Gegen den Erben selbst kann ein solcher Anspruch vor der Annahme der Erbschaft nicht gerichtlich geltend gemacht werden. [3] Für den Nachlasspfleger gilt diese Sperre nicht. [1]

Darf der Nachlasspfleger das Haus verkaufen?

Seine Aufgabe nach dem Gesetz ist zuerst die Sicherung des Nachlasses. [1] Für einen Verkauf braucht er eine Genehmigung.

Der Weg dorthin führt über das Betreuungsrecht. „Die Vorschriften des Betreuungsrechts sind auf sonstige Pflegschaften entsprechend anwendbar, soweit sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.“ [4] Ein Betreuer bedarf der Genehmigung „zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück“ und schon zur Eingehung einer Verpflichtung zu einer solchen Verfügung. [5] Über § 1888 Abs. 1 und § 1962 BGB gilt das entsprechend; zuständig ist das Nachlassgericht. [4] [6]

Wann das Nachlassgericht einen Verkauf genehmigt, sagt diese Seite nicht. Das entscheidet das Gericht im Einzelfall.

Was bedeutet das für Kaufinteressenten?

Ohne Genehmigung hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der nachträglichen Genehmigung ab. [7] Das Gericht kann die Genehmigung nur dem Pfleger gegenüber erklären. [8] Ihnen gegenüber wird sie erst wirksam, wenn der Pfleger sie Ihnen mitteilt. Das gilt auch für eine Verweigerung. [7]

Fordern Sie den Pfleger auf, mitzuteilen, ob die Genehmigung erteilt ist, hat er dafür bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Empfang der Aufforderung Zeit. Teilt er sie nicht mit, gilt sie als verweigert. [7] Wie der Notar die Genehmigung im Kaufvertrag einbindet, besprechen Sie mit ihm. Was sonst im Vertrag steht, erklärt der Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.

Ich glaube, ich bin Erbe. Was kann ich tun?

Wenden Sie sich an das Nachlassgericht. Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. [9] Der Nachlasspfleger handelt für den, der Erbe wird. [1] Als Nachweis des Erbrechts dient zum Beispiel ein Erbschein. Was er kostet, rechnet der Erbschein-Rechner. Ob Sie Erbe sind, sagt diese Seite nicht.

Ein Nachlasspfleger ist etwas anderes als ein Testamentsvollstrecker, den der Erblasser selbst bestimmt. Den Unterschied zeigt der Ratgeber Testamentsvollstrecker und Hausverkauf. Auch ein Betreuer zu Lebzeiten ist etwas anderes; für ihn gilt die Genehmigung des Betreuungsgerichts direkt, mehr im Ratgeber Haus verkaufen wegen Pflegeheim. Wie Vollmacht und Betreuung zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Haus der Eltern verkaufen: mit Vorsorgevollmacht oder als Betreuer.

Was passiert mit dem Haus, wenn sich Erben melden?

Der Nachlasspfleger wird „für denjenigen, welcher Erbe wird“, bestellt. [1] Was beim Verkauf eines geerbten Hauses dann zählt, erklärt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Ist das Haus schon verkauft, klären Sie mit dem Nachlassgericht, wie der Nachlass übergeben wird.

Findet sich kein Erbe, regelt das Gesetz auch das. Wird der Erbe nicht innerhalb einer den Umständen entsprechenden Frist ermittelt, stellt das Nachlassgericht fest, dass ein anderer Erbe als der Fiskus nicht vorhanden ist. Das begründet die Vermutung, dass der Fiskus gesetzlicher Erbe ist. [10]

Quellen

  1. § 1960 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1960.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  2. § 1961 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1961.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  3. § 1958 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1958.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  4. § 1888 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1888.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  5. § 1850 Nr. 1 und 5 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1850.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  6. § 1962 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1962.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  7. § 1856 Abs. 1 und 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1856.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  8. § 1855 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1855.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  9. § 343 Abs. 1 FamFG. https://www.gesetze-im-internet.de/famfg/__343.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  10. § 1964 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1964.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.

Häufige Fragen

Wann bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger?

Wenn ein Bedürfnis besteht, den Nachlass zu sichern, solange die Erbschaft nicht angenommen ist, der Erbe unbekannt ist oder ungewiss ist, ob er angenommen hat (§ 1960 BGB). Auf Antrag muss es einen bestellen, wenn jemand einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich geltend machen will (§ 1961 BGB).

Darf der Nachlasspfleger das Haus verkaufen?

Nur mit Genehmigung. Der Betreuer braucht sie für die Verfügung über ein Grundstück und schon für die Verpflichtung dazu (§ 1850 Nr. 1 und 5 BGB). Über § 1888 Abs. 1 und § 1962 BGB gilt das entsprechend; zuständig ist das Nachlassgericht.

Ich will das Haus kaufen. Worauf muss ich achten?

Ohne Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam. Die Genehmigung wird Ihnen gegenüber erst wirksam, wenn der Pfleger sie Ihnen mitteilt (§ 1856 Abs. 1 BGB). Fordern Sie ihn zur Mitteilung auf, gilt sie nach Ablauf des zweiten Monats als verweigert, wenn sie bis dahin nicht mitgeteilt ist (§ 1856 Abs. 2).

Ich glaube, ich bin Erbe. An wen wende ich mich?

An das Nachlassgericht. Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 343 Abs. 1 FamFG).

Was passiert, wenn sich kein Erbe findet?

Wird der Erbe nicht in einer den Umständen entsprechenden Frist ermittelt, stellt das Nachlassgericht fest, dass ein anderer Erbe als der Fiskus nicht vorhanden ist. Dann wird vermutet, dass der Fiskus gesetzlicher Erbe ist (§ 1964 BGB).