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Ratgeber

Pflegefall: Haus verkaufen wegen Pflegeheim

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Wird die Mutter oder der Vater zum Pflegefall und zieht ins Heim, kommen zwei Fragen schnell: Wer bezahlt das, und was wird aus dem Haus? Die kurze Antwort: Das Haus muss nicht sofort weg. Das Sozialamt zahlt aber erst, wenn das eigene Geld aufgebraucht ist. Dazu kann auch ein leeres Haus zählen. Dieser Ratgeber zeigt, wann das Haus geschützt ist, was Kinder zahlen müssen, wer verkaufen darf und was gilt, wenn ein Miterbe im Heim lebt. Am Ende steht ein Rechenbeispiel. Er ersetzt keine Rechts-, Sozial- oder Steuerberatung.

Was kostet ein Platz im Pflegeheim?

Im ersten Jahr zahlen Heimbewohner in Niedersachsen im Schnitt 3.008 Euro im Monat selbst. Im Bundesschnitt sind es 3.364 Euro. Das hat der Verband der Ersatzkassen zum 1. Juli 2026 ausgewertet. [1] Das ist der Betrag, der nach den Leistungen der Pflegekasse übrig bleibt.

Er setzt sich aus drei Teilen zusammen. In Niedersachsen sind das im Schnitt rund 1.560 Euro für die Pflege, 970 Euro für Unterkunft und Essen und 480 Euro für Investitionen des Heims. [1] Den Pflegeteil senkt die Pflegekasse mit der Zeit. Sie übernimmt im ersten Jahr 15 Prozent davon, im zweiten 30, im dritten 50 und danach 75 Prozent. [2] Unterkunft, Essen und Investitionen zahlt man immer voll. Eigenanteile sind in den letzten Jahren gestiegen. Das Bundeskabinett hat am 30. September 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Neuordnung der Pflegeversicherung beschlossen. Das Gesetz soll frühestens 2027 gelten. [29] Was am Ende gilt, steht noch nicht fest.

Wann zahlt das Sozialamt?

Reichen Rente und Erspartes nicht, gibt es Hilfe zur Pflege vom Sozialamt. Vorher muss die pflegebedürftige Person ihr Einkommen und ihr Vermögen einsetzen. [3] Gemeint ist das ganze Vermögen, das sich zu Geld machen lässt. [4] Geschützt sind 10.000 Euro je erwachsener Person. [5] Im Heim bleibt dazu ein Barbetrag für Kleidung, Friseur und Kleinigkeiten, 2026 rund 152 Euro im Monat. [6]

Das Sozialamt zahlt erst ab dem Tag, an dem es von der Notlage erfährt. [7] Stellen Sie den Antrag deshalb, sobald absehbar ist, dass das Geld nicht reicht. Zuständig ist für das Umland die Region Hannover, für die Stadt die Landeshauptstadt Hannover mit ihrem Fachbereich Senioren.

Wann ist das Haus geschützt?

Ein angemessenes Haus bleibt geschützt, solange die pflegebedürftige Person oder ihr Ehepartner darin wohnt. [8] Zieht die Mutter ins Heim und der Vater bleibt im angemessenen Haus wohnen, muss es nicht verkauft werden. [8] Was angemessen ist, richtet sich nach Zahl der Bewohner, Größe und Wert des Hauses.

Anders ist es, wenn das Haus leer steht oder nur die Kinder darin wohnen. Dann ist es nach dem Gesetzeswortlaut nicht geschützt. Ein höchstrichterliches Urteil, das es trotzdem schützt, kennen wir nicht. Das Sozialamt verlangt dann, dass das Haus verwertet wird, also verkauft oder vermietet. Ausnahmen gibt es, wenn der Einsatz eine Härte bedeuten würde. [9] Was ein Verkauf einmal und eine Vermietung jedes Jahr bringt, stellt der Rechner Verkaufen oder vermieten nebeneinander.

Ein Verkauf dauert Monate. So lange muss niemand ohne Hilfe bleiben. Das Sozialamt kann die Kosten als Darlehen zahlen und sich mit einer Grundschuld am Haus absichern. [10] Nach dem Verkauf wird das Darlehen aus dem Erlös zurückgezahlt.

Beziehen Sie selbst Grundsicherungsgeld vom Jobcenter, richtet sich das nach dem SGB II. Was dann für das Haus gilt, erklärt der Ratgeber Eigenes Haus und Grundsicherung.

Müssen die Kinder zahlen?

Nur, wenn ein Kind sehr gut verdient. Das Sozialamt darf sich das Geld von einem Kind erst holen, wenn es im Jahr mehr als 100.000 Euro verdient. [11] Gemeint ist das Einkommen, wie es das Finanzamt rechnet, nicht das Netto. Bei Angestellten ist das etwa der Bruttolohn abzüglich der Werbungskosten. Das Vermögen des Kindes zählt nicht. Das Gesetz geht davon aus, dass die Grenze nicht überschritten ist. Erst bei konkreten Hinweisen fragt das Sozialamt nach. Der Petitionsausschuss des Bundestags hat am 10. Juni 2026 eine Änderung dieser Grenze abgelehnt. [12]

Später kann es die Erben treffen. Sie müssen die Sozialhilfe der letzten zehn Jahre vor dem Tod ersetzen, soweit sie das Dreifache des Grundbetrags übersteigt, 2026 also 3.378 Euro, und nur bis zum Wert des Nachlasses. Liegt der Nachlass unter diesem Betrag, wird kein Ersatz verlangt. [13] Haben Angehörige bis zuletzt mit der Person zusammengelebt und sie gepflegt, bleiben 15.340 Euro des Nachlasses frei. [13] Der Anspruch erlischt drei Jahre nach dem Tod. [13] Bleibt der Vater im geschützten Haus wohnen, kann dieses Haus deshalb später bei den Erben zur Rückzahlung herangezogen werden. Ob sich das Erbe dann noch lohnt oder die Ausschlagung der bessere Weg ist, steht im Ratgeber Geerbtes Haus mit Schulden.

Was ist mit einem Haus, das schon verschenkt ist?

Hat die Mutter das Haus den Kindern geschenkt, kann sie es zurückfordern, wenn sie verarmt. [14] Das gilt nur, wenn zwischen Schenkung und Bedürftigkeit weniger als zehn Jahre liegen. [14] Diesen Anspruch kann das Sozialamt auf sich überleiten. [15] Ein Wohnrecht oder Nießbrauch, den sich die Mutter vorbehalten hat, hält die zehn Jahre nach der Rechtsprechung nicht an. [16] Wie man ein Haus an Kinder übergibt, steht im Ratgeber Haus an Kinder verkaufen. Warum die zehn Jahre für das Sozialamt anders laufen als die für den Pflichtteil, erklärt der Ratgeber Haus an Kinder überschreiben. [14] Was die Kinder prüfen sollten, wenn sie das Haus verkaufen wollen, steht im Ratgeber Geschenktes Haus verkaufen.

Wer darf das Haus verkaufen?

Kann die Mutter nicht mehr selbst unterschreiben, braucht es jemanden mit Befugnis.

Mit Vorsorgevollmacht verkauft der oder die Bevollmächtigte. Fürs Grundbuch muss die Vollmacht öffentlich beglaubigt sein. [17] Das kann ein Notar oder die Betreuungsbehörde. Dem Grundbuchamt genügt nach dem Bundesgerichtshof auch die Beglaubigung durch die Behörde. [18] Die Region Hannover beglaubigt Vollmachten für 10 Euro. [19] Sollen in der Vollmacht Immobilien geregelt werden, schreibt sie aber: Das muss wegen der Formvorschriften im Grundstücksrecht vor einem Notar geschehen. [19] Im Zweifel fragen Sie den Notar. Ob für den Verkauf mit Vollmacht zusätzlich eine gerichtliche Genehmigung nötig ist, beantworten die Quellen nicht einheitlich. Klären Sie das vorher beim Notar.

Ohne Vollmacht bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer. Er braucht für den Verkauf die Genehmigung des Gerichts. [20] Nach dem Tod gilt Ähnliches für einen Nachlasspfleger, mehr im Ratgeber Nachlasspfleger und Hausverkauf. Wirksam wird sie erst, wenn sie rechtskräftig ist, also frühestens zwei Wochen nach der Bekanntgabe. [21] Planen Sie diese Zeit beim Notartermin ein. Wann eine Vollmacht reicht und was der Betreuer sonst beachten muss, erklärt der Ratgeber Haus der Eltern verkaufen: mit Vorsorgevollmacht oder als Betreuer. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Mutter gewöhnlich lebt. [22] Lebt sie schon im Heim, kann das der Bezirk des Heims sein. Das Betreuungsgericht ist eine Abteilung des Amtsgerichts. [23] Welches Amtsgericht für Ihre Gemeinde zuständig ist, steht auf der Verkaufsseite Ihrer Gemeinde.

Ein Miterbe ist im Pflegeheim: Was passiert mit dem Erbteil?

Ein anderer Fall: Das Haus wird vererbt, und einer der Erben lebt selbst im Heim und bekommt Hilfe zur Pflege. Dann zählt auch sein Erbteil zum Vermögen, das er für das Heim einsetzen muss. [4] Es kann aber sein, dass sich der Erbteil nicht sofort zu Geld machen lässt, etwa solange das Haus allen Erben gemeinsam gehört. Dann soll das Sozialamt die Kosten als Darlehen zahlen. Es kann verlangen, dass das Darlehen abgesichert wird. [10]

Zu Geld wird der Erbteil auf zwei Wegen. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, also dass der Nachlass aufgeteilt wird. [24] Ist ein Testamentsvollstrecker ernannt, bewirkt er sie; mehr dazu im Ratgeber Testamentsvollstrecker und Hausverkauf. Dann wird das Haus verkauft, oder einer übernimmt es und zahlt die anderen aus. Oder der Miterbe verkauft seinen Erbteil. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden. [25]

Ansprüche gegen andere kann das Sozialamt mit einer schriftlichen Anzeige auf sich überleiten. [15] Ob das auch den Anspruch auf Aufteilung erfasst, lassen Sie im Einzelfall prüfen.

Hat der Miterbe einen Betreuer, braucht dieser die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das gilt für den Vertrag über die Aufteilung und für den Verkauf des Erbteils [26], ebenso für den Verkauf des Hauses. [20] Planen Sie dafür dieselbe Wartezeit bis zur Rechtskraft ein wie oben beschrieben. Wollen nicht alle Erben verkaufen, hilft der Ratgeber Haus gehört zwei, einer will nicht verkaufen.

Fällt Steuer an?

Nicht, wenn einer der folgenden Fälle vorliegt. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerfrei. Hat die Mutter das Haus geerbt, zählt der Kauf durch den Erblasser. Innerhalb der zehn Jahre bleibt er steuerfrei, wenn sie selbst im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor darin gewohnt hat. [27] Steht das Haus nach dem Umzug ins Heim leer, kann diese Ausnahme verloren gehen. Sie verlangt eigenes Wohnen im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. [28] Ein Urteil genau zum Umzug ins Pflegeheim kennen wir nicht. Ob Ihr Verkauf in der Frist liegt, prüft der Spekulationssteuer-Rechner taggenau.

Rechenbeispiel: Mutter im Heim, Haus steht leer

Die Mutter ist 84 und lebt allein. Sie bekommt 1.400 Euro Rente und hat 25.000 Euro gespart. Ihr Haus ist rund 350.000 Euro wert. Sie zieht in ein Heim in Niedersachsen mit dem Durchschnitts-Eigenanteil von 3.008 Euro. Alle Zahlen außer dem Eigenanteil sind angenommen.

Jeden Monat fehlen 1.608 Euro, im Jahr 19.296 Euro.

Was passiert Ohne Haus Haus steht leer Haus wird verkauft
Die Ersparnisse reichen rund neun Monate bis zum Schonbetrag rund neun Monate rund neun Monate
Danach zahlt das Sozialamt, sie behält 10.000 Euro das Sozialamt als Darlehen, das es mit einer Grundschuld absichern kann die Mutter aus dem Erlös
Der Erlös reicht kein Erlös erst nach dem Verkauf rund 18 Jahre
Für die Kinder nichts zu zahlen, solange keines über 100.000 Euro verdient Darlehen mindert später das Erbe Rest des Erlöses bleibt Erbe

Das Ergebnis: Im Beispiel zahlt das Sozialamt nicht dauerhaft. Im Beispiel reicht der Erlös rund 18 Jahre. Die eigentliche Frage ist, wann und wie Sie verkaufen. Ein leeres Haus kostet weiter Grundsteuer, Versicherung und Heizung. Wer früh einen realistischen Preis kennt, verkauft ohne Zeitdruck. Eine erste Wertspanne zeigt die Ersteinschätzung, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden. Was nach Kosten übrig bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner.

So rechnen wir

Annahmen: Rente 1.400 Euro netto im Monat, Ersparnisse 25.000 Euro, Hauswert 350.000 Euro, kein Ehepartner im Haus. Eigenanteil 3.008 Euro im Monat, Durchschnitt Niedersachsen im ersten Jahr, Stichtag 1. Juli 2026 (vdek-Auswertung, wiedergegeben vom Evangelischen Pressedienst).

Rechenweg: Lücke 3.008 minus 1.400 ergibt 1.608 Euro im Monat, mal zwölf 19.296 Euro im Jahr. Ersparnisse über dem Schonbetrag: 25.000 minus 10.000 ergibt 15.000 Euro, geteilt durch 1.608 rund 9,3 Monate. Erlös: 350.000 geteilt durch 19.296 rund 18,1 Jahre, vor Verkaufskosten.

Nicht gerechnet: steigende Eigenanteile, der wachsende Zuschlag der Pflegekasse ab dem zweiten Jahr, Kosten des leeren Hauses, Verkaufskosten, Zinsen auf den Erlös. Der Zuschlag senkt die Lücke, steigende Preise erhöhen sie. Beides lässt sich für die nächsten Jahre nicht belegen. Ob der Durchschnitt von 3.008 Euro den Zuschlag der Pflegekasse für das erste Jahr schon enthält, geht aus den Quellen nicht eindeutig hervor. An der Größenordnung des Beispiels ändert das wenig.

Wo bekommen Sie neutrale Hilfe?

Die Senioren- und Pflegestützpunkte der Region Hannover beraten kostenlos und neutral zu Pflege, Heimplatz und Finanzierung, mit Außenstellen in der ganzen Region. Zu Vollmacht und Betreuung berät das Team Betreuungsangelegenheiten der Region Hannover. Den Antrag auf Hilfe zur Pflege stellen Sie im Umland bei der Region Hannover, in der Stadt bei der Landeshauptstadt Hannover. Wie man verkauft und trotzdem im Haus wohnen bleibt, solange es geht, steht im Ratgeber Haus verkaufen und wohnen bleiben. Teilverkauf, Leibrente und Seniorenkredit vergleicht der Ratgeber Teilverkauf oder Leibrente; die Kosten rechnet der Teilverkauf-Rechner.

Quellen

  1. Verband der Ersatzkassen (vdek), Auswertung der Eigenanteile in Pflegeheimen zum 01.07.2026, Pressemitteilung vom 14.07.2026 (Bundesschnitt); Werte für Niedersachsen und ihre Aufteilung wiedergegeben vom Evangelischen Pressedienst (epd) und gelbe-liste.de, abgerufen 02.10.2026.
  2. § 43c SGB XI (Leistungszuschlag 15, 30, 50 und 75 Prozent des pflegebedingten Eigenanteils nach Bezugsdauer).
  3. § 61 SGB XII (Hilfe zur Pflege, soweit Einkommen und Vermögen nicht zuzumuten sind); § 19 Abs. 3 SGB XII.
  4. § 90 Abs. 1 SGB XII (gesamtes verwertbares Vermögen). https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_12/__90.html, abgerufen 09.10.2026.
  5. § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII in Verbindung mit § 1 Satz 1 Nr. 1 der Verordnung zur Durchführung des § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII (10.000 Euro je volljähriger Person).
  6. § 27b Abs. 3 SGB XII (Barbetrag mindestens 27 Prozent der Regelbedarfsstufe 1); Regelbedarfsstufe 1 ab 1. Januar 2026: 563 Euro, § 2 Regelbedarfsstufen-Fortschreibungsverordnung 2026 (RBSFV 2026) vom 17.10.2025, BGBl. 2025 I Nr. 243. https://www.gesetze-im-internet.de/rbsfv_2026/__2.html, gelesen am 11.10.2026.
  7. § 18 Abs. 1 SGB XII (Einsetzen der Sozialhilfe ab Kenntnis des Trägers).
  8. § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII (angemessenes Hausgrundstück, bewohnt von der nachfragenden Person oder einer Person nach § 19 Abs. 1 bis 3).
  9. § 90 Abs. 3 SGB XII (Härte).
  10. § 91 SGB XII (Darlehen, wenn sofortige Verwertung nicht möglich ist; dingliche Sicherung). https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_12/__91.html, abgerufen 09.10.2026.
  11. § 94 Abs. 1a SGB XII (Jahreseinkommensgrenze 100.000 Euro, Vermutung zugunsten der Kinder); § 16 SGB IV (Gesamteinkommen ist die Summe der Einkünfte im Sinne des Einkommensteuerrechts).
  12. Deutscher Bundestag, heute im bundestag (hib) 461/2026 vom 10.06.2026.
  13. § 102 Abs. 1 bis 4 SGB XII (Kostenersatz durch Erben, zehn Jahre, nur über dem Dreifachen des Grundbetrags nach § 85 Abs. 1, Haftung mit dem Nachlasswert, kein Ersatz bei einem Nachlass unter dem dreifachen Grundbetrag, 15.340 Euro für pflegende Angehörige, Erlöschen nach drei Jahren; Abs. 1 und 3 am Wortlaut gelesen 25.10.2026, https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_12/__102.html); BSG, Urteil vom 27.02.2019, B 8 SO 15/17 R (Kostenersatz für die letzten zehn Jahre vor dem Erbfall; Leitsatz 1: Der Wunsch, das Haus nach dem Tod von Angehörigen zu bewohnen, ist keine besondere Härte; § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII begründet kein „postmortales Schonvermögen“ zugunsten des Erben). https://www.bsg.bund.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2019/2019_02_27_B_08_SO_15_17_R.html, im Original gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  14. § 528 Abs. 1 BGB (Rückforderung wegen Verarmung), § 529 Abs. 1 BGB (ausgeschlossen nach zehn Jahren).
  15. § 93 Abs. 1 SGB XII (Übergang von Ansprüchen gegen einen anderen auf den Träger der Sozialhilfe durch schriftliche Anzeige). https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_12/__93.html, abgerufen 09.10.2026.
  16. BGH, Urteil vom 19.07.2011, X ZR 140/10 (BGHZ), Leitsätze a und b zu § 529 Abs. 1 Fall 2 BGB: „Bei der Schenkung eines Grundstücks genügt es zur Leistung des geschenkten Gegenstandes im Sinne von § 529 Abs. 1 Fall 2 BGB, dass der Beschenkte nach dem formgerechten Abschluss des Schenkungsvertrages und der Auflassung einen Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung beim Grundbuchamt eingereicht hat.“ „Der Beginn der in § 529 Abs. 1 Fall 2 BGB vorgesehenen Zehnjahresfrist wird nicht dadurch gehindert, dass sich der Schenker an dem verschenkten Grundstück ein lebenslanges Nutzungsrecht vorbehält.“ https://www.bundesgerichtshof.de, Entscheidung X ZR 140/10, im Original gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  17. § 29 Abs. 1 GBO (öffentlich beglaubigte Urkunden).
  18. BGH, Beschluss vom 12.11.2020, V ZB 148/19 (Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde genügt dem Grundbuchamt). https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2019/V_ZB_148-19.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  19. Region Hannover, Team Betreuungsangelegenheiten, „Vorsorgevollmacht“, https://www.hannover.de/Leben-in-der-Region-Hannover/Soziales/Senioren/Pflege-Betreuung/Betreuungsfragen/Vorsorgevollmacht, abgerufen 02.10.2026 (Beglaubigung „gegen eine Gebühr von zehn Euro“; bei Immobilien vor einem Notar); § 7 Abs. 1 und 4 BtOG (Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde, Gebühr 10 Euro).
  20. § 1850 Nr. 1 und Nr. 5 BGB (Genehmigung des Betreuungsgerichts für Verfügungen über Grundstücke). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1850.html, abgerufen 09.10.2026.
  21. § 40 Abs. 2 FamFG (Wirksamkeit erst mit Rechtskraft), § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG (Beschwerdefrist zwei Wochen).
  22. § 272 Abs. 1 FamFG (Betreuungsgericht am gewöhnlichen Aufenthalt des Betroffenen).
  23. § 23c Abs. 1 GVG (Abteilungen für Betreuungssachen bei den Amtsgerichten, Betreuungsgerichte). https://www.gesetze-im-internet.de/gvg/__23c.html, gelesen 25.10.2026.
  24. § 2042 Abs. 1 BGB („Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen“). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2042.html, abgerufen 09.10.2026.
  25. § 2033 Abs. 1 BGB (Verfügung über den Erbteil, notarielle Beurkundung). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2033.html, abgerufen 09.10.2026.
  26. § 1851 Nr. 1 und Nr. 3 BGB (Genehmigung des Betreuungsgerichts für einen Auseinandersetzungsvertrag und für eine Verfügung über den Erbteil). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1851.html, abgerufen 09.10.2026.
  27. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (Eigennutzung); BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19 (Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre). https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202010060/, im Original gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  28. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die „im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html. Amtlich. BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19 (zusammenhängende Nutzung über drei Kalenderjahre). https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202010060/, im Original gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  29. Bundesministerium für Gesundheit, Pressemitteilung „Kabinett beschließt Pflegeneuordnungsgesetz“ vom 30.09.2026 (Entwurf eines Gesetzes zur Neuordnung der Pflegeversicherung; kein Datum für das Inkrafttreten des ganzen Gesetzes, einzelne Maßnahmen ab 01.01.2027, ab 2028 und ab 2029). https://www.bundesgesundheitsministerium.de/presse/pressemitteilungen/kabinett-beschliesst-pflegeneuordnungsgesetz, abgerufen 26.10.2026. Sekundär (Pressemitteilung, kein Gesetz).

Alle Normen am Wortlaut gelesen auf gesetze-im-internet.de, abgerufen 02.10.2026; die Normen der Fußnoten 4, 11, 16, 21 und 24 bis 26 am 09.10.2026.

Häufige Fragen

Muss ich das Haus verkaufen, wenn meine Mutter ins Pflegeheim kommt?

Nicht sofort und nicht zwingend. Reichen Rente und Ersparnisse für das Heim, verlangt niemand einen Verkauf. Braucht Ihre Mutter Hilfe zur Pflege vom Sozialamt, muss sie zuerst ihr verwertbares Vermögen einsetzen (§ 90 SGB XII). Steht das Haus leer, ist es nach dem Gesetzeswortlaut nicht geschützt; Ausnahmen gibt es, wenn der Einsatz eine Härte bedeuten würde. Ein angemessenes Haus bleibt geschützt, solange ihr Ehepartner darin wohnt.

Haus verkaufen wegen Pflegeheim: Wann verlangt das Sozialamt das?

Erst wenn jemand Hilfe zur Pflege beantragt. Dann prüft das Sozialamt das ganze Vermögen. Ein angemessenes Haus bleibt geschützt, wenn die Person selbst oder ihr Ehepartner darin wohnt (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Steht es leer oder wohnen nur die Kinder dort, ist es nach dem Gesetzeswortlaut nicht geschützt, außer wenn der Einsatz eine Härte bedeuten würde (§ 90 Abs. 3 SGB XII). Bis zum Verkauf kann das Sozialamt ein Darlehen geben (§ 91 SGB XII).

Wie viel Geld darf man behalten, wenn das Sozialamt zahlt?

10.000 Euro je erwachsener Person bleiben geschützt, seit dem 1. Januar 2023. Im Heim kommt ein monatlicher Barbetrag dazu, mindestens 27 Prozent des Regelsatzes, 2026 rund 152 Euro.

Müssen die Kinder für das Pflegeheim zahlen?

Nur bei hohem Einkommen. Das Sozialamt greift auf Kinder erst zu, wenn ein Kind im Jahr mehr als 100.000 Euro verdient (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Gemeint ist das Einkommen, wie es das Finanzamt rechnet, nicht das Netto. Vermögen der Kinder zählt nicht. Das Gesetz vermutet, dass die Grenze nicht überschritten ist.

Kann das Sozialamt ein verschenktes Haus zurückholen?

Ja, wenn zwischen der Schenkung und der Bedürftigkeit weniger als zehn Jahre liegen (§§ 528, 529 BGB). Das Sozialamt kann diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Ein vorbehaltenes Wohnrecht hält die zehn Jahre nach der Rechtsprechung nicht an, sie laufen trotzdem ab der Schenkung.

Wer darf das Haus verkaufen, wenn die Mutter es nicht mehr selbst kann?

Mit einer Vorsorgevollmacht der oder die Bevollmächtigte. Fürs Grundbuch muss die Vollmacht öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Ob für den Verkauf zusätzlich eine gerichtliche Genehmigung nötig ist, klären Sie vorher beim Notar. Ohne Vollmacht bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer. Er braucht für den Verkauf die Genehmigung des Gerichts (§ 1850 BGB).

Ein Miterbe ist im Pflegeheim: Muss das Haus verkauft werden?

Nicht sofort. Bekommt der Miterbe Hilfe zur Pflege, zählt sein Erbteil zum Vermögen, das er einsetzen muss (§ 90 SGB XII). Lässt sich der Erbteil nicht sofort zu Geld machen, etwa weil das Haus allen Erben gemeinsam gehört, soll das Sozialamt die Kosten als Darlehen zahlen (§ 91 SGB XII). Zu Geld wird der Erbteil, wenn die Erben den Nachlass aufteilen, also das Haus verkaufen oder einer die anderen auszahlt, oder wenn der Miterbe seinen Erbteil verkauft. Hat er einen Betreuer, muss das Betreuungsgericht zustimmen (§§ 1850, 1851 BGB).