Haus verkaufen oder vermieten?

Beispiel: geerbtes Haus, 120 m², Baujahr 1975

Eine Erbin hat das Haus ihrer Eltern geerbt, die es 1975 gebaut und gekauft haben. Es hat 120 m², kein Darlehen und keine Grundschuld mehr. Sie selbst wohnt nicht darin. Angenommene Beispiel-Eingaben, keine Marktdaten: ein Verkaufspreis von 400.000 € und eine Kaltmiete von 10,00 € je m² im Monat. Was für Ihr Haus realistisch ist, zeigen die Ersteinschätzung und der Mietspiegel.

Der Reinertrag entspricht 2,9 % des Verkaufspreises im Jahr, ohne Steuer, ohne Zinsen und ohne Wertentwicklung. Spekulationssteuer fällt beim Verkauf nicht an: Die Eltern haben 1975 angeschafft, und diese Anschaffung wird der Erbin zugerechnet.⁴ Vermieten ändert daran nichts mehr. Was das Haus am Markt bringen kann, schätzt die Ersteinschätzung.

Die Pauschalen 2026 und ihre Probe

Die Zweite Berechnungsverordnung nennt die Beträge von 2002: höchstens 230 € Verwaltung je Wohnung und Jahr, bei Instandhaltung je m² 7,10 €, 9,00 € oder 11,50 €, je nach Alter.⁵ Sie verändern sich am 1. Januar 2005 und jedes dritten Jahres danach um den Prozentsatz, um den der Verbraucherpreisindex im Oktober davor gegenüber dem Oktober vor der letzten Veränderung gestiegen ist.⁶ Eine amtliche Bekanntmachung der Beträge gibt es nicht. Wir übernehmen die Werte, die Verbände der Wohnungswirtschaft veröffentlichen, und rechnen die letzten zwei Stufen nach. Jede Stufe gilt mit dem Index, der bei der Anpassung galt: für 2023 auf Basis 2015 = 100, für 2026 auf Basis 2020 = 100.⁷

Unter den Beträgen von 2023 und 2026 steht jeweils unsere Probe. Sie geht auf: Aus den Werten von 2020 ergeben sich mit den amtlichen Oktoberwerten genau die Beträge von 2023 und 2026, auch bei den übrigen Altersklassen, beim Aufzug und bei den Garagen. Würde man alle Stufen nachträglich auf die heutige Basis umrechnen, käme etwas anderes heraus; maßgeblich ist der Index zum Zeitpunkt der Anpassung. Jede Pauschale können Sie im Rechner durch einen eigenen Wert ersetzen.

Spekulationssteuer: was Vermieten ändert

Steuerpflichtig ist der Verkauf eines Grundstücks, wenn „der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt“. Ausgenommen sind Immobilien, die „im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“.²

Wichtig: Wer ein selbst bewohntes Haus vermietet, nutzt es nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. Verkaufen Sie es dann vor Ablauf der zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig, außer Sie wohnen im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor wieder selbst darin. Nach Ablauf der zehn Jahre spielt die Nutzung keine Rolle mehr.

Bei einem geerbten oder geschenkten Haus beginnt keine neue Frist. Das Gesetz sagt: „Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.“⁴ Taggenau prüft das der Spekulationssteuer-Rechner.

Steuer auf die Miete

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.⁸ Abgeschrieben werden Gebäude: bei Gebäuden, die „vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent“, bei älteren 2,5 Prozent und bei Neubauten ab 2023 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.⁹ Der Rechner zieht weder Steuer noch Abschreibung ab; beides hängt an Ihren Zahlen und gehört in die Steuerberatung.

Pflichten als Vermieter

• Energieausweis. Vor der Vermietung braucht das Haus einen gültigen Ausweis. Sie legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach Abschluss des Mietvertrags.¹⁰
• Kündigung nur mit Grund. Ordentlich kündigen kann der Vermieter nur bei berechtigtem Interesse, etwa wenn er die Wohnung für sich oder Familienangehörige benötigt. Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen.¹¹
• Lange Fristen. Gekündigt wird spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren um je drei Monate.¹²
• Später doch verkaufen. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein.¹³ Was das für Preis und Käuferkreis heißt, steht im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.

Womit der Rechner rechnet

• Nettoerlös: Verkaufspreis minus Restschuld, Verkäuferanteil der Provision, Löschung der Grundschuld und Energieausweis, wie im Nettoerlös-Rechner

  src/lib/nettoerloes.ts, docs/NETTOERLOES.md · amtlich und sekundär je Posten

• Vorfälligkeitsentschädigung: nicht gerechnet, nur als Hinweis

  Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung · Annahme

• Erträge: Nettokaltmiete im Jahr; Umlagen zählen nicht

  § 31 Abs. 1 II. BV · amtlich

• Betriebskosten: vollständig auf den Mieter umgelegt, deshalb kein Abzug

  § 27 II. BV · Annahme

• Verwaltungskosten: höchstens 230 € je Wohnung im Wortlaut, 2026: 372,46 €

  § 26 Abs. 2 bis 4 II. BV; Betrag 2026 VdW Bayern, Haus & Grund München · amtlich (Wortlaut), Betrag 2026 sekundär, amtlich nachgerechnet

• Instandhaltungskosten: je m²: unter 22 Jahren 11,50 €, ab 22 Jahren 14,58 €, ab 32 Jahren 18,62 €; Aufzug +1,63 €, kleine Instandhaltungen durch den Mieter −1,70 €

  § 28 Abs. 2, 3, 5a II. BV; Beträge 2026 VdW Bayern, Haus & Grund München · amtlich (Wortlaut), Beträge 2026 sekundär, amtlich nachgerechnet

• Alter: Rechenjahr minus Jahr der Bezugsfertigkeit

  § 28 Abs. 2: „am Ende des Kalenderjahres“ · Annahme

• Mietausfallwagnis: 2 % der Erträge

  § 29 Satz 3 II. BV: höchstens 2 vom Hundert · amtlich

• Fortschreibung: Oktober zu Oktober, alle drei Jahre seit 2005, jede Stufe mit dem Index, der bei der Anpassung galt

  § 26 Abs. 4, § 28 Abs. 5a II. BV · amtlich

• Probe: Stufen 2023 (Basis 2015 = 100) und 2026 (Basis 2020 = 100) aus den Werten von 2020 nachgerechnet

  Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex · amtlich

• Werte 2020: 298,41 € Verwaltung, Ausgangspunkt der Probe

  Kreis Viersen, FAQ zur Wirtschaftlichkeitsberechnung · sekundär

• Rendite: Reinertrag geteilt durch den Verkaufspreis, ohne Wertentwicklung und ohne Steuer

  eigene Rechnung · Annahme

• Spekulationssteuer: Ja oder Nein mit dem Jahr der Anschaffung; im Grenzjahr Verweis auf den taggenauen Rechner

  § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 3 EStG · amtlich

Was der Rechner nicht kann

• Steuern rechnen. Einkommensteuer auf die Miete, Abschreibung und Spekulationssteuer auf einen Gewinn bleiben außen vor.
• Zinsen und Tilgung. Ein laufendes Darlehen mindert den Ertrag; der Reinertrag hier ist ohne Finanzierung.
• Wertentwicklung. Ob das Haus in zehn Jahren mehr oder weniger wert ist, sagt keine Pauschale.
• Schönheitsreparaturen, Leerstand über das Mietausfallwagnis hinaus und Modernisierungen, etwa für die Heizung.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe rechnet der Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung nach.

1. ³ § 80 Abs. 3 Satz 2 GModG: Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, wenn sie den Wärmeschutz von 1977 nicht erreichen. Kosten 100 bis 500 € wie im Nettoerlös-Rechner (co2online, sekundär). gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
2. ⁴ § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
3. ⁵ § 26 Abs. 2 und 3, § 28 Abs. 2 bis 5, § 29 II. BV. § 26, § 28, § 29 auf gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
4. ⁶ § 26 Abs. 4 II. BV; für die Instandhaltung § 28 Abs. 5a.
5. ⁷ Werte 2026: VdW Bayern, „Zweite Berechnungsverordnung (II. BV): Anpassung der Pauschalen“, November 2025; Haus & Grund München, Mitteilung vom 05.12.2025. Werte 2020 und 2023: Kreis Viersen, FAQ zur Wirtschaftlichkeitsberechnung. Status sekundär, über die Websuche abgerufen am 11.10.2026. Probe: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex für Deutschland, Oktoberwerte 2019 und 2022 auf Basis 2015 = 100 (Lange Reihen, Ausgabe Dezember 2022), 2022 und 2025 auf Basis 2020 = 100; Status amtlich.
6. ⁸ § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
7. ⁹ § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
8. ¹⁰ § 80 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 5 mit Abs. 4 Satz 1 bis 5 GModG.
9. ¹¹ § 573 Abs. 1 und 2 BGB. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
10. ¹² § 573c Abs. 1 BGB. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.
11. ¹³ § 566 Abs. 1 BGB. gesetze-im-internet.de, gelesen am 11.10.2026.

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG am 11.10.2026 auf gesetze-im-internet.de gelesen.