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Ratgeber

Haus gehört zwei, einer will nicht verkaufen: was jetzt?

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Gehört ein Haus zwei Menschen, steht im Grundbuch, zu welchen Anteilen, etwa je zur Hälfte. Das betrifft unverheiratete Paare, Ehepaare, Geschwister und Freunde, die gemeinsam gekauft haben. Haben Sie geerbt, gilt anderes Recht. Das steht im Ratgeber Erbengemeinschaft. Für Zugewinn und Kredit in der Ehe gibt es den Ratgeber Haus bei Trennung oder Scheidung. Dieser Ratgeber zeigt die Wege, wenn einer verkaufen will und der andere nicht. Er ersetzt keine Rechtsberatung.

Wem gehört das Haus?

Im Grundbuch steht, wem welcher Teil gehört, etwa je zur Hälfte. Das Gesetz nennt das Miteigentum nach Bruchteilen. Jeder hat einen rechnerischen Anteil am ganzen Haus, nicht etwa das Erdgeschoss. [1] Steht nichts anderes fest, gelten gleiche Anteile. [2] Jeder darf das Haus nutzen, soweit er den anderen dabei nicht stört. [3] Kosten und Lasten tragen beide nach ihrem Anteil. [4]

Unter Erben ist das anders. Dort gehört der Nachlass allen gemeinsam, und keiner kann über seinen Anteil am Haus allein verfügen. [5] Ein Miteigentümer dagegen kann seinen Anteil verkaufen. Mehr dazu weiter unten. Ist über das Vermögen eines Miteigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, erfolgt die Teilung außerhalb des Verfahrens; mehr im Ratgeber Haus verkaufen in der Privatinsolvenz. Ist ein Miteigentümer minderjährig, braucht der Verkauf die Genehmigung des Familiengerichts; das erklärt der Ratgeber Haus verkaufen, wenn ein minderjähriges Kind Miteigentümer ist.

Kann ich den anderen zum Verkauf zwingen?

Zum freien Verkauf nicht. Über das ganze Haus können nur alle gemeinsam verfügen. [6] Aber niemand muss in der Gemeinschaft bleiben. Jeder Miteigentümer kann jederzeit verlangen, dass sie aufgehoben wird. [7] Bei einem Haus heißt das am Ende: Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses. [8] Das ist die Teilungsversteigerung. Als Druckmittel kann sie ein Gespräch erst in Gang bringen.

Haben Sie vertraglich vereinbart, das Haus nicht zu teilen? Gegen einen späteren Käufer eines Anteils wirkt das nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. [9] Bei einem wichtigen Grund kann die Aufhebung trotzdem verlangt werden. [7]

Für Ehepaare gibt es eine Besonderheit. Im gesetzlichen Güterstand braucht ein Ehegatte die Einwilligung des anderen, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügen will. [10] Ist der Hausanteil fast alles, was Sie besitzen, kann das Ihren Verkauf betreffen. Für den Antrag auf Teilungsversteigerung hat der Bundesgerichtshof entschieden: „Stellt der Miteigentumsanteil an einem Grundstück das ganze Vermögen eines im gesetzlichen Güterstand lebenden Ehegatten dar, bedarf sein Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung der Zustimmung des anderen Ehegatten.“ [25]

Für die Trennungszeit hat er entschieden, dass es der Schutz der Ehe nicht gebietet, „eine Teilungsversteigerung der Ehegattenimmobilie in der Trennungszeit ohne eine Abwägung der beiderseitigen Interessen generell als unzulässig anzusehen“. [26] Und weiter: „Die schutzwürdigen Belange des teilungsunwilligen Ehegatten werden durch ein Schrankensystem aus materiell-rechtlichen Einwendungen nach §§ 1365, 1353 Abs. 1 Satz 2, 242 BGB, die im Drittwiderspruchsverfahren geltend zu machen sind, und vollstreckungsschützenden Vorschriften im Teilungsversteigerungsverfahren nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG, § 765 a ZPO gewahrt.“ [26] Was das im Einzelfall bedeutet, klärt eine Anwältin oder ein Anwalt. Wie das Haus bei einer Scheidung in den Zugewinn eingeht, rechnet der Zugewinn-Rechner.

Welche Wege gibt es?

Vier Wege stehen offen. Zwei davon gehen auch ohne den anderen.

Weg Vorteil Nachteil Wer muss zustimmen
Gemeinsam verkaufen: Der Erlös wird nach Kredit und Kosten geteilt der Käufer erwirbt das ganze Haus, nicht nur einen Anteil beide müssen sich einigen beide
Einer übernimmt: Er zahlt den anderen aus und übernimmt den Kredit das Haus bleibt bei einem von Ihnen braucht Geld und die Zustimmung der Bank, unter Umständen Grunderwerbsteuer beide, die Bank für den Kredit
Eigenen Anteil verkaufen: an einen Dritten, beim Notar [11] geht ohne den anderen Käufer können fehlen, der Preis kann unter dem rechnerischen Anteil liegen nur Sie
Teilungsversteigerung: Das Amtsgericht versteigert, ein Urteil braucht es nicht [12] beendet die Gemeinschaft auch gegen den Willen des anderen dauert, Kosten gehen vom Erlös ab, ein Fremder kann den Zuschlag bekommen einer genügt

Zum Anteilsverkauf. Wer seinen Hausanteil verkaufen will, braucht den anderen nicht. [11] Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des anderen Miteigentümers gibt es nicht. Das Vorkaufsrecht gilt nur unter Erben. [13] Wer eine Haushälfte kauft, bekommt einen Mitbewohner im Grundbuch und den Streit dazu. Solche Käufer zu finden, kann schwer sein. Daraus folgt: Der Preis kann unter dem rechnerischen Anteil liegen. Eine belegte Zahl dafür gibt es nicht.

Rechenbeispiel: Einer übernimmt und zahlt aus

Ein Paar hat ein Haus gekauft, je zur Hälfte. Wir nehmen an: Es ist heute 400.000 Euro wert, auf dem Kredit stehen noch 200.000 Euro. Beides sind gesetzte Beispielzahlen.

Schritt Betrag
Wert des Hauses 400.000 Euro
minus Restschuld 200.000 Euro
Wert ohne Schulden 200.000 Euro
Hälfte, also Auszahlung an den, der geht 100.000 Euro

Grunderwerbsteuer. Sie hängt davon ab, wer übernimmt. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner zahlen keine. Frühere Ehegatten und Lebenspartner auch nicht, wenn die Übernahme zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung gehört. Dasselbe gilt für Eltern und Kinder. [15] Geschwister, unverheiratete Paare und Freunde sind nicht befreit. Sie zahlen in Niedersachsen 5 % auf die Gegenleistung. [16] Dazu zählt nach unserer Lesart auch der übernommene Kreditanteil. Im Beispiel wären das 5 % von 200.000 Euro, also 10.000 Euro.

So rechnen wir

Annahmen: Wert 400.000 Euro, Restschuld 200.000 Euro, Anteile je zur Hälfte. Das sind gesetzte Rechengrößen, keine Werte eines bestimmten Hauses.

Rechenweg: 400.000 Euro minus 200.000 Euro ergibt 200.000 Euro. Die Hälfte sind 100.000 Euro Auszahlung.

Grunderwerbsteuer ohne Befreiung: Gegenleistung ist der Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen. [16] Wir rechnen die Auszahlung von 100.000 Euro und die übernommene Hälfte der Restschuld von 100.000 Euro zusammen, also 200.000 Euro. Davon 5 % sind 10.000 Euro. Dass die Kredithälfte dazuzählt, ist unsere Folgerung aus dem Gesetz. Im Einzelfall klärt es der Notar oder das Finanzamt. Notar- und Grundbuchkosten sind nicht gerechnet. Was nach Kosten und Kredit bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner.

Einer wohnt drin, der andere nicht: Was gilt?

Jeder Miteigentümer darf das Haus nutzen, soweit er den anderen nicht stört. [3] Wohnt nur einer darin, kann der andere verlangen, dass die Nutzung gerecht neu geregelt wird. [17] Daraus kann eine Zahlung für die Nutzung folgen. Für Ehegatten in der Trennung sagt das Gesetz es ausdrücklich: Wer die Wohnung allein nutzt, kann eine Vergütung schulden, soweit das der Billigkeit entspricht. [18] Wie hoch sie ist, hängt am Einzelfall. Einen Betrag nennen wir deshalb nicht.

Was kann der andere gegen eine Teilungsversteigerung tun?

Sind nur Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner beteiligt, auch frühere, gibt es mehr Schutz für Kinder. Das Gericht stellt dann ein, wenn sonst das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet wäre. Das geht auch mehrfach. Insgesamt darf das Verfahren höchstens fünf Jahre ruhen. [19] Unverheiratete Paare und Geschwister haben diesen Kinderschutz nicht.

Am Ende steht ein Versteigerungstermin. Wie ein Termin abläuft, beschreibt der Ratgeber Zwangsversteigerung droht. Eine Grenze von dort gilt hier aber nicht: Die Schwelle von sieben Zehnteln des Werts schützt in der Teilungsversteigerung nach Auskunft der Justiz Nordrhein-Westfalen nicht. [21] Dauer, Kosten und die zuständigen Amtsgerichte stehen im Ratgeber Erbengemeinschaft. Die Regeln der Teilungsversteigerung gelten für jede Gemeinschaft gleich. [22] Welche Gerichtsgebühren anfallen und welche Mindestgebote gelten, rechnet der Teilungsversteigerungs-Rechner.

Welche Steuern gelten beim Anteilskauf?

Spekulationssteuer. Wer den Anteil des anderen kauft, schafft diesen Anteil neu an. Daraus folgt: Für den gekauften Teil beginnt eine eigene Zehnjahresfrist. [23] Verkaufen Sie das Haus innerhalb dieser Frist, kann auf den Gewinn aus diesem Teil Steuer anfallen. Das gilt nicht, wenn Sie selbst darin wohnen. [23] Wie die Eigennutzung bei einer Trennung zählt, steht im Ratgeber Hausverkauf nach Trennung. Ob ein Verkauf in der Frist liegt, prüft der Spekulationssteuer-Rechner. Bei gemeinsamem Eigentum verweist er auf die Steuerberatung.

Grunderwerbsteuer. Siehe Rechenbeispiel oben.

So kommen Sie ins Gespräch

  • Einen gemeinsamen Wert ermitteln. Eine erste Spanne für das ganze Haus gibt die kostenlose Ersteinschätzung. Der Bodenrichtwert zeigt nur, was der Boden wert ist, also was ein Quadratmeter Bauland in der Gegend im Schnitt kostet. Reicht beides nicht, schafft ein Verkehrswertgutachten die gemeinsame Grundlage.
  • Zahlen offenlegen. Kreditstand, laufende Kosten und wer was eingezahlt hat, gehören auf den Tisch.
  • Eine Frist setzen. Vereinbaren Sie einen Termin, bis zu dem jeder sagt, ob er übernehmen will.
  • Eine neutrale Stelle nutzen. Eine Mediation hilft, wenn das Gespräch festgefahren ist. Der Notar betreut beide Seiten unabhängig und unparteiisch. [24] Für Paare nennt der Ratgeber Haus bei Trennung oder Scheidung Beratungsstellen in der Region Hannover.
  • Schriftlich festhalten. Was Sie vereinbaren, halten Sie am besten schriftlich fest, solange Sie sich einig sind.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei echtem Streit gehört früh eine Anwältin oder ein Anwalt an den Tisch.

Quellen

  1. § 741 BGB (Gemeinschaft nach Bruchteilen), § 1008 BGB (Miteigentum nach Bruchteilen).
  2. § 742 BGB (im Zweifel gleiche Anteile).
  3. § 743 Abs. 2 BGB (Gebrauch, soweit der Mitgebrauch der übrigen nicht beeinträchtigt wird).
  4. § 748 BGB (Lasten und Kosten nach dem Verhältnis der Anteile).
  5. § 2032 Abs. 1 BGB (Nachlass als gemeinschaftliches Vermögen), § 2033 Abs. 2 BGB (keine Verfügung über den Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen).
  6. § 747 Satz 2 BGB (Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand nur gemeinschaftlich).
  7. § 749 Abs. 1 und 2 BGB (Aufhebung jederzeit; bei Ausschluss trotzdem aus wichtigem Grund).
  8. § 753 Abs. 1 BGB (Aufhebung bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses).
  9. § 1010 Abs. 1 BGB (Wirkung gegen den Sondernachfolger nur bei Eintragung im Grundbuch).
  10. § 1365 Abs. 1 BGB (Verfügung über das Vermögen im Ganzen, gesetzlicher Güterstand).
  11. § 747 Satz 1 BGB (Verfügung über den eigenen Anteil); § 311b Abs. 1 BGB (notarielle Beurkundung).
  12. § 180 Abs. 1, § 181 Abs. 1 ZVG (Teilungsversteigerung, kein vollstreckbarer Titel nötig).
  13. § 2034 BGB (Vorkaufsrecht nur der Miterben); für die Gemeinschaft nach Bruchteilen sehen §§ 741 bis 758 BGB keines vor (unsere Folgerung).
  14. § 421 BGB (Gesamtschuldner), § 426 Abs. 1 BGB (Ausgleich zu gleichen Teilen), § 415 Abs. 1 BGB (Schuldübernahme braucht die Genehmigung des Gläubigers).
  15. § 3 Nr. 4, 5, 5a und 6 GrEStG (Ehegatten und Lebenspartner, frühere bei Vermögensauseinandersetzung, Verwandte in gerader Linie).
  16. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG (Gegenleistung bei Kauf einschließlich übernommener sonstiger Leistungen); Steuersatz Niedersachsen 5 % nach dem Niedersächsischen Gesetz über den Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer.
  17. § 745 Abs. 2 BGB (Verwaltung und Benutzung nach billigem Ermessen); die Zahlung für die Nutzung ist unsere Folgerung daraus.
  18. § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB (Vergütung für die Nutzung der Ehewohnung bei Getrenntleben).
  19. § 180 Abs. 2 bis 4 ZVG (Einstellung bis sechs Monate, einmal wiederholbar; Kindeswohl bei Ehegatten und Lebenspartnern; höchstens fünf Jahre).
  20. § 30b Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 180 Abs. 2 Satz 3 ZVG (Notfrist zwei Wochen).
  21. Amtsgericht Kerpen, Merkblatt zur Teilungsversteigerung (Justiz Nordrhein-Westfalen; keine Versagung nach § 74a ZVG); Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein, Merkblatt zur Teilungsversteigerung (Justiz Rheinland-Pfalz; erster Termin regelmäßig frühestens ein Jahr nach Anordnung, zur Frage nach der Dauer). Beide abgerufen 02.10.2026.
  22. § 180 Abs. 1 ZVG (Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft).
  23. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung, Ausnahme bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken); die eigene Frist für den gekauften Anteil ist unsere Folgerung.
  24. § 14 Abs. 1 BNotO (unabhängige und unparteiische Betreuung der Beteiligten).
  25. BGH, Beschluss vom 14.06.2007, V ZB 102/06, Leitsatz (§ 1365 Abs. 1 BGB, § 181 ZVG). https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZB_102-06.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.
  26. BGH, Beschluss vom 16.11.2022, XII ZB 100/22, ECLI:DE:BGH:2022:161122BXIIZB100.22.0, Leitsätze a und b. https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2022/XII_ZB_100-22.pdf?__blob=publicationFile, gelesen am 24.10.2026. Amtlich.

Alle Normen am Wortlaut gelesen auf gesetze-im-internet.de, abgerufen 08.10.2026.

Häufige Fragen

Zwei Eigentümer, einer will nicht verkaufen: Kann er den Verkauf blockieren?

Den freien Verkauf ja: Über das ganze Haus können die Miteigentümer nur gemeinsam verfügen (§ 747 BGB). Dauerhaft festhalten kann er Sie aber nicht. Jeder Miteigentümer kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 BGB). Beim Haus heißt das am Ende Teilungsversteigerung, und dafür braucht es kein Urteil (§ 181 ZVG).

Kann ich meinen Hausanteil allein verkaufen?

Ja. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen (§ 747 BGB), der Vertrag wird beim Notar beurkundet. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des anderen gibt es nicht, anders als unter Erben. Einen Käufer für einen halben Hausanteil zu finden, kann allerdings schwer sein. Daraus folgt, dass der Preis unter dem rechnerischen Anteil liegen kann; eine belegte Zahl dafür gibt es nicht.

Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Gerichts- und Gutachterkosten gehen vorab vom Erlös ab. Eine belegte Zahl für Ihren Fall nennen wir nicht. Was dazu bekannt ist, steht im Ratgeber zur Erbengemeinschaft. Die Regeln der Teilungsversteigerung sind für Miteigentümer dieselben.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Es kann länger als ein Jahr dauern. Nach Erfahrung der Justiz in Rheinland-Pfalz liegt der erste Termin regelmäßig frühestens ein Jahr nach der Anordnung (Quelle: Merkblatt des Amtsgerichts Ludwigshafen am Rhein). Dazu kommen mögliche Pausen: Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag bis zu sechs Monate einstellen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Muss ich ausziehen, wenn der andere verkaufen will?

Nein, nicht weil er es will. Ein freier Verkauf braucht Ihre Unterschrift. Erst wenn in einer Teilungsversteigerung jemand den Zuschlag bekommt, wird er Eigentümer und kann die Räumung betreiben (§§ 90, 93 ZVG). Bis dahin dürfen Sie das Haus nutzen, soweit Sie den anderen nicht stören (§ 743 BGB).

Wer zahlt den Kredit weiter?

Haben Sie beide unterschrieben, kann die Bank von jedem den ganzen Betrag fordern (§ 421 BGB). Untereinander tragen Sie ihn je zur Hälfte, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 426 BGB). Soll einer den Kredit allein übernehmen, muss die Bank zustimmen (§ 415 BGB).

Brauche ich als Ehegatte die Zustimmung des anderen?

Unter Umständen. Im gesetzlichen Güterstand braucht ein Ehegatte die Einwilligung des anderen, wenn er sich verpflichtet, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 BGB). Ist Ihr Hausanteil fast Ihr ganzes Vermögen, kann das den Verkauf des Anteils betreffen. Stellt der Anteil Ihr ganzes Vermögen dar, bedarf nach dem Bundesgerichtshof auch der Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung der Zustimmung des anderen Ehegatten (Beschluss vom 14.06.2007, V ZB 102/06).