Teilungsversteigerung: Kosten und Mindestgebote

Beispiel: Verkehrswert 400.000 €, zwei Miteigentümer je zur Hälfte

Annahmen: Das Gericht setzt den Verkehrswert auf 400.000 € fest. Ein Miteigentümer beantragt die Versteigerung. Der Zuschlag fällt auf ein Gebot von 400.000 € an einen Dritten. Rechte, die bestehen bleiben, gibt es nicht. Eine volle Gebühr nach dem GKG beträgt bei diesem Wert 3.508 €.³

Vorweg aus dem Erlös gehen 5.262 €.⁴ Vom Gebot bleiben 394.738 €, bevor das Gutachten, Grundschulden und der Ausgleich unter den Miteigentümern abgehen. Den Zuschlag zahlt der Ersteher, die Anordnung der Antragsteller.⁵ Der Antragsteller leistet vorher einen Vorschuss von zwei Termingebühren, 3.508 €.⁶ Ersteigert einer der beiden Miteigentümer, zählt für die Zuschlagsgebühr nur der Teil ohne seinen Anteil: 200.000 €, die Gebühr sinkt auf 1.019 €.⁷

Wer legt den Verkehrswert fest, und was, wenn er nicht stimmt?

Den Verkehrswert setzt das Vollstreckungsgericht fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen. Bewegliche Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, schätzt es frei.¹⁵ Das gilt auch in der Teilungsversteigerung: Für sie sind die Vorschriften der Zwangsversteigerung entsprechend anzuwenden, soweit die §§ 181 bis 185 ZVG nichts anderes bestimmen.¹⁷ Nach diesem Wert richten sich die Grenzen der Hälfte und der sieben Zehntel im nächsten Abschnitt.

Gegen den Beschluss, mit dem das Gericht den Wert festsetzt, gibt es die sofortige Beschwerde.¹⁵ Sie ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen einzulegen, beim Gericht, das den Beschluss erlassen hat, oder beim Beschwerdegericht, mit einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle. Die Frist beginnt mit der Zustellung, spätestens fünf Monate nach der Verkündung.¹⁸ Später geht das nicht mehr: Zuschlag oder Versagung können nicht mit der Begründung angefochten werden, der Wert sei unrichtig festgesetzt.¹⁵ Einwände gegen das Gutachten bringen Miteigentümer deshalb vor der Festsetzung oder mit der sofortigen Beschwerde gegen den Festsetzungsbeschluss vor, nicht erst gegen den Zuschlag. Ob ein Einwand Erfolg hat, sagt diese Seite nicht.

Mindestgebote und Sicherheit

• Geringstes Gebot. Zugelassen wird nur ein Gebot, das die vorgehenden Rechte und die Kosten des Verfahrens aus dem Erlös deckt.⁸ In der Teilungsversteigerung zählen dafür die Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten, und alle, die ihnen vorgehen oder gleichstehen. Belasten die Anteile verschieden, erhöht sich das geringste Gebot um den Ausgleich unter den Miteigentümern.⁹ Wie hoch es ist, rechnet das Gericht.
• Die Hälfte. Erreicht das Meistgebot mit den bestehen bleibenden Rechten nicht die Hälfte des Verkehrswerts, ist der Zuschlag im ersten Termin zu versagen. Im neuen Termin gilt diese Grenze nicht mehr.²
• Sieben Zehntel. Die Versagung kann nur ein Berechtigter beantragen, dessen Anspruch durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, bei sieben Zehnteln aber gedeckt wäre. Er kann das bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag beantragen; im neuen Termin gilt auch diese Grenze nicht mehr.¹⁰ Die Miteigentümer schützt diese Schwelle in der Teilungsversteigerung nach Auskunft der Justiz nicht.¹¹
• Zahlung. Der Ersteher überweist den bar zu zahlenden Teil so, dass er vor dem Verteilungstermin auf dem Konto der Gerichtskasse ist. Vom Zuschlag an wird er verzinst.¹²

Pausen und Dauer

Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag bis zu sechs Monate einstellen, einmal wiederholbar. Sind nur Ehegatten oder Lebenspartner beteiligt, auch frühere, ist eine Einstellung zum Wohl eines gemeinsamen Kindes auch mehrfach möglich. Mehr als fünf Jahre Pause gibt es nie.¹³ Wird der Zuschlag nach § 74a oder § 85a versagt, setzt das Gericht einen neuen Termin an. Zwischen beiden Terminen sollen mindestens drei Monate liegen, höchstens sechs.¹⁰ Den ersten Termin setzen Gerichte nach Auskunft der Justiz regelmäßig frühestens ein Jahr nach der Anordnung an.¹¹

Im Vergleich: der freihändige Verkauf

Nur die Struktur, keine Prognose: Welcher Preis frei erzielbar wäre und was geboten würde, sagt niemand vorher. Zum gleichen Preis von 400.000 € sehen die Posten so aus.

Beim freihändigen Verkauf müssen alle Miteigentümer unterschreiben. Sind Sie verheiratet, rechnet der Zugewinn-Rechner, wie das Haus in den Ausgleich eingeht. Was ein freihändiger Verkauf bringen könnte, schätzt die Ersteinschätzung. Wie Sie einen Partner auszahlen oder gemeinsam verkaufen, steht in den Ratgebern Miteigentum: einer will nicht verkaufen und Haus bei Trennung oder Scheidung. Was nach Makler, Restschuld und Löschung vom Preis bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner. Die Grunderwerbsteuer des Erstehers bemisst sich nach dem Meistgebot mit den bestehen bleibenden Rechten.¹⁴

Womit der Rechner rechnet

• Gebührentabelle: GKG, 40 € bis 500 € Wert, dann Erhöhung je angefangenem Schritt

  § 34 GKG und Anlage 2 (BGBl. 2025 I Nr. 109) · amtlich

• Gebühren: 120 € Anordnung; je 0,5 für Verfahren, Termin, Zuschlag und Verteilung

  Nr. 2210, 2211, 2213, 2214, 2215 KV GKG · amtlich

• Werte: Verfahren und Termin nach dem Verkehrswert; Zuschlag und Verteilung nach dem Gebot mit bestehen bleibenden Rechten; Zuschlag ohne den Anteil eines ersteigernden Miteigentümers

  § 54 Abs. 1 bis 3 GKG · amtlich

• Wer zahlt: Verfahren, Termin und Verteilung vorweg aus dem Erlös; Anordnung der Antragsteller; Zuschlag der Ersteher

  § 109 Abs. 1 ZVG, § 26 GKG · amtlich

• Grenzen: Hälfte und sieben Zehntel des Verkehrswerts, Sicherheit ein Zehntel

  §§ 85a, 74a, 68 ZVG · amtlich

• Grunderwerbsteuer: 5 % auf das Meistgebot mit bestehen bleibenden Rechten, nur für einen Dritten als Ersteher

  § 1 Abs. 1 Nr. 4, § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG, Steuersatz Niedersachsen · amtlich

• Vergleich freihändig: Maklerprovision 3,57 % wie im Nettoerlös-Rechner, Energieausweis 50 bis 500 € vom Verbrauchs- bis zum Bedarfsausweis

  co2online, Marktangabe · sekundär

Was der Rechner nicht kann

• Das Gebot vorhersagen. Es ist Ihre Annahme.
• Das Gutachten beziffern. Es wird nach dem Justizvergütungsgesetz bezahlt und gehört zu den Auslagen.¹⁵ Eine belegte Größenordnung haben wir nicht.
• Das geringste Gebot rechnen und den Erlös unter den Miteigentümern verteilen. Das tut das Gericht nach den Rechten im Grundbuch.
• Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer prüfen, etwa wenn ein Miteigentümer, Ehegatte oder Verwandter ersteigert.¹⁶
• Anwaltskosten. Sie hängen vom Auftrag ab.

1. ³ § 34 Abs. 1 GKG und Anlage 2 (Fundstelle BGBl. 2025 I Nr. 109): 410.000 € → 3.508 €. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
2. ⁴ § 109 Abs. 1 ZVG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
3. ⁵ § 26 Abs. 1 und 2 GKG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
4. ⁶ § 15 Abs. 1 GKG.
5. ⁷ § 54 Abs. 2 Satz 2 GKG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
6. ⁸ § 44 Abs. 1 ZVG.
7. ⁹ § 182 Abs. 1 und 2 ZVG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
8. ¹⁰ § 74a Abs. 1 bis 4 ZVG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026, Abs. 2 und 4 gelesen am 28.10.2026.
9. ¹¹ Amtsgericht Kerpen, Merkblatt zur Teilungsversteigerung (Justiz Nordrhein-Westfalen; keine Versagung nach § 74a ZVG); Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein, Merkblatt zur Teilungsversteigerung (Justiz Rheinland-Pfalz; erster Termin regelmäßig frühestens ein Jahr nach Anordnung). Beide abgerufen 02.10.2026, wie im Ratgeber Miteigentum.
10. ¹² § 49 Abs. 1 bis 3 ZVG.
11. ¹³ § 180 Abs. 2 bis 4 ZVG. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
12. ¹⁴ § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 4, § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 4 GrEStG (Kaufpreis beim Kauf, Meistgebot mit bestehen bleibenden Rechten bei der Versteigerung); § 11 Abs. 2 GrEStG (Abrundung); Steuersatz Niedersachsen 5 % nach dem Niedersächsischen Gesetz über den Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer. gesetze-im-internet.de, abgerufen 11.10.2026.
13. ¹⁵ § 74a Abs. 5 ZVG (Festsetzung, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen; freie Schätzung beweglicher Gegenstände; sofortige Beschwerde gegen den Festsetzungsbeschluss; keine Anfechtung von Zuschlag oder Versagung wegen des Werts). gesetze-im-internet.de, gelesen am 28.10.2026. Nr. 9005 KV GKG (nach dem JVEG zu zahlende Beträge).
14. ¹⁶ § 3 Nr. 3 bis 6 GrEStG.
15. ¹⁷ § 180 Abs. 1 ZVG. gesetze-im-internet.de, wie im Ratgeber Miteigentum.
16. ¹⁸ § 569 Abs. 1 bis 3 ZPO. gesetze-im-internet.de, gelesen am 28.10.2026.