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Ratgeber

Haus verkaufen, wenn ein minderjähriges Kind Miteigentümer ist

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Ein Kind kann Miteigentümer eines Hauses sein, etwa weil es geerbt oder einen Anteil geschenkt bekommen hat. Wollen die Eltern das Haus verkaufen, gelten dann besondere Regeln. Sie schützen das Vermögen des Kindes. Diese Seite gibt wieder, was das Gesetz dazu sagt. Sie ersetzt keine Rechtsberatung. Klären Sie Ihren Fall mit dem Notar oder einer Anwältin oder einem Anwalt.

Wann braucht der Verkauf eine Genehmigung des Familiengerichts?

Die Eltern vertreten das Kind. Für bestimmte Geschäfte brauchen sie aber eine Genehmigung. Das Gesetz knüpft dafür an das Betreuungsrecht an: „Die Eltern bedürfen der Genehmigung des Familiengerichts in den Fällen, in denen ein Betreuer nach den §§ 1850 bis 1854 der Genehmigung des Betreuungsgerichts bedarf, soweit sich nicht aus den Absätzen 2 bis 5 etwas anderes ergibt.“ [1]

Nach § 1850 BGB braucht ein Betreuer die Genehmigung „zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück“. [2] Sie ist schon für die Verpflichtung zu einer solchen Verfügung nötig, also für den Kaufvertrag. [2] Für den Anteil des Kindes am Haus brauchen die Eltern deshalb die Genehmigung des Familiengerichts. Wie die Genehmigung des Betreuungsgerichts bei einem Elternteil abläuft, steht im Ratgeber Haus der Eltern verkaufen: mit Vorsorgevollmacht oder als Betreuer.

Was ist ausgenommen?

Für Grundpfandrechte gibt es eine Ausnahme. Verfügungen darüber sind nach § 1850 BGB nicht genehmigungsbedürftig, ebenso die Verpflichtung zu einer solchen Verfügung. [1] Das betrifft etwa eine Grundschuld. Was das für die Löschung im Kaufvertrag bedeutet, klärt der Notar.

Die Absätze 3 bis 5 von § 1643 BGB regeln andere Fälle, etwa Erbschaften und Mietverträge. [1] Ob einer davon Ihren Fall betrifft, klären Sie mit dem Notar.

Dürfen Eltern ihr Kind beim Verkauf vertreten, wenn sie selbst mitverkaufen?

Hier zieht das Gesetz eine Grenze. Die Eltern können das Kind nicht vertreten, soweit ein Betreuer nach § 1824 BGB von der Vertretung ausgeschlossen ist. [3] Ausgeschlossen ist er bei einem Geschäft zwischen seinem Ehegatten oder einem Verwandten in gerader Linie und dem Betreuten. [4] Außerdem bleibt § 181 BGB unberührt. [4] Danach kann ein Vertreter nicht im Namen des Vertretenen mit sich selbst ein Geschäft schließen, soweit ihm das nicht gestattet ist. [5]

Will ein Elternteil den Anteil des Kindes selbst kaufen, ist das ein solches Geschäft. Sind die Eltern verhindert, erhält das Kind für diese Angelegenheit einen Pfleger, den sogenannten Ergänzungspfleger. [6] Die Eltern müssen dem Familiengericht unverzüglich anzeigen, wenn eine Pflegschaft erforderlich wird. [6]

Ob die Grenze auch gilt, wenn Eltern und Kind gemeinsam an einen Dritten verkaufen, sagt der Wortlaut nicht ausdrücklich. Klären Sie das vorher mit dem Notar.

Wie läuft die Genehmigung ab?

Das Gericht prüft am Wohl des Kindes. Es erteilt die Genehmigung, wenn das Geschäft „dem Wohl des Kindes unter Berücksichtigung der Grundsätze einer wirtschaftlichen Vermögensverwaltung nicht widerspricht“. [7] Für das Verfahren gelten die Regeln des Betreuungsrechts entsprechend. [7]

Wird der Vertrag ohne Genehmigung geschlossen, hängt seine Wirksamkeit von der nachträglichen Genehmigung ab. [8] Dem Käufer gegenüber wird sie erst wirksam, wenn sie ihm mitgeteilt wird. [8] Ist das Kind inzwischen volljährig, tritt seine eigene Genehmigung an die Stelle der des Gerichts. [7]

Was bedeutet das für Zeitplan und Kaufvertrag?

Der Kaufvertrag wird erst mit der Genehmigung wirksam. Planen Sie sie deshalb von Anfang an ein und sprechen Sie früh mit dem Notar. Was im Vertrag sonst steht, erklärt der Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf. Wann der Käufer zahlen muss, steht im Ratgeber Wann bekomme ich mein Geld?.

Hat das Kind geerbt, kommen weitere Fragen dazu; sie stehen im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Will ein Miteigentümer nicht verkaufen, hilft der Ratgeber Haus gehört zwei, einer will nicht verkaufen.

Quellen

  1. § 1643 Abs. 1 bis 3 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1643.html, gelesen am 14.10.2026. Amtlich.
  2. § 1850 Nr. 1 und 5 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1850.html, gelesen am 14.10.2026. Amtlich.
  3. § 1629 Abs. 2 Satz 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1629.html, gelesen am 14.10.2026. Amtlich.
  4. § 1824 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1824.html, gelesen am 14.10.2026. Amtlich.
  5. § 181 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__181.html, gelesen am 14.10.2026. Amtlich.
  6. § 1809 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1809.html, gelesen am 14.10.2026. Amtlich.
  7. § 1644 Abs. 1 und 3 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1644.html, gelesen am 14.10.2026. Amtlich.
  8. § 1856 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1856.html, gelesen am 14.10.2026. Amtlich.

Häufige Fragen

Brauchen wir für den Verkauf eine Genehmigung des Familiengerichts?

Für die Verfügung über den Anteil des Kindes am Grundstück ja. Eltern brauchen die Genehmigung in den Fällen, in denen ein Betreuer sie nach § 1850 BGB braucht (§ 1643 Abs. 1 BGB), und dazu gehört die Verfügung über ein Grundstück.

Brauchen wir die Genehmigung auch für die Löschung der Grundschuld?

Nach § 1643 Abs. 2 BGB sind Verfügungen über Grundpfandrechte nicht genehmigungsbedürftig gemäß § 1850 BGB. Was das für Ihren Vertrag bedeutet, klärt der Notar.

Wir wollen den Anteil unseres Kindes selbst kaufen. Geht das?

Nicht in seinem Namen. Bei einem Geschäft zwischen Eltern und Kind können die Eltern das Kind nicht vertreten (§ 1629 Abs. 2, § 1824, § 181 BGB). Dann bekommt das Kind einen Pfleger (§ 1809 BGB).

Wann genehmigt das Familiengericht?

Das Gesetz nennt den Maßstab: Das Gericht erteilt die Genehmigung, wenn das Geschäft dem Wohl des Kindes unter Berücksichtigung der Grundsätze einer wirtschaftlichen Vermögensverwaltung nicht widerspricht (§ 1644 Abs. 1 BGB). Wie es in Ihrem Fall entscheidet, sagt diese Seite nicht.

Was gilt, wenn das Kind inzwischen volljährig ist?

Dann tritt seine Genehmigung an die Stelle der Genehmigung des Familiengerichts (§ 1644 Abs. 3 Satz 2 BGB).