Haus verkauft: Wann bekomme ich mein Geld?

Der Kaufpreis wird fällig, sobald die im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind. In der Regel sind das vier: Die Auflassungsvormerkung für den Käufer ist im Grundbuch eingetragen (§ 883 BGB) [1], die Unterlagen zur Löschung Ihrer nicht übernommenen Grundschulden liegen dem Notar vor, die Gemeinde hat erklärt, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder dass keines besteht (§ 24, § 28 BauGB) [2] [3], und bei einer Eigentumswohnung liegt eine gegebenenfalls erforderliche Verwalterzustimmung vor (§ 12 WEG) [4]. Der Notar prüft diese Punkte und teilt dem Käufer schriftlich mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist; das ist die Fälligkeitsmitteilung [5] [6]. Ab dann läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist; eine gesetzliche gibt es nicht. Wie lange es vom Notartermin bis zur Fälligkeitsmitteilung dauert, hängt von Grundbuchamt, Gemeinde und Bank ab; eine belastbare Gesamtdauer gibt es nicht.

Warum wird der Kaufpreis nicht sofort beim Notar gezahlt?

Weil beide Seiten abgesichert werden sollen: Der Käufer zahlt erst, wenn feststeht, dass er lastenfreies Eigentum erhält; Sie verlieren Ihr Eigentum erst, wenn Sie den Kaufpreis haben [5] [7]. Mit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB) [8] entsteht der Anspruch auf den Kaufpreis, noch nicht seine Fälligkeit; das Eigentum geht erst mit Auflassung (§ 925 BGB) und Eintragung des Käufers im Grundbuch (§ 873 BGB) über [9] [10]. Dazwischen liegt die Abwicklung.

Welche Schritte laufen zwischen Beurkundung und Zahlung ab?

Nach der Beurkundung beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Anspruch des Käufers: Verfügungen, die Sie danach über das Grundstück treffen, sind ihm gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB) [1]. Für die Eintragung gibt es keine gesetzliche Frist und keine veröffentlichte Bearbeitungsdauer. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 GBO) [11]: für Hannover, Langenhagen, Laatzen, Hemmingen und Seelze das Amtsgericht Hannover [12], für Burgwedel, Wedemark und Isernhagen das Amtsgericht Burgwedel [13], für Garbsen, Neustadt am Rübenberge und Wunstorf das Amtsgericht Neustadt am Rübenberge [14].

Parallel schreibt der Notar Ihre Bank an: Für eine Grundschuld, die der Käufer nicht übernimmt, braucht er die Löschungsbewilligung, die die Bank üblicherweise unter der Auflage herausgibt, dass der Ablösebetrag bei ihr eingeht (Treuhandauftrag). Aus dem Ablösebetrag ergibt sich, welcher Teil des Kaufpreises an die Bank und welcher an Sie fließt [5] [6].

Ebenfalls parallel fragt der Notar bei der Gemeinde an. Sie hat in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, etwa bei unbebauten Grundstücken in Wohngebieten oder in Sanierungsgebieten (§ 24 Abs. 1 BauGB) [2]; bei Wohnungseigentum besteht es nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB) [2]. Die Gemeinde kann das Recht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) [3]. Auf Antrag stellt sie ein Zeugnis aus, dass sie nicht ausübt oder dass kein Vorkaufsrecht besteht; ohne dieses Negativzeugnis darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen (§ 28 Abs. 1 BauGB) [3]. Eine belegte Bearbeitungsdauer der Gemeinden in der Region gibt es nicht.

Liegen alle Voraussetzungen vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer und, wenn dieser finanziert, eine Kopie an dessen Bank, damit sie den finanzierten Teil direkt an Sie und Ihre Bank auszahlt [6]. Nach Zahlung folgt die Übergabe. Mit ihr gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über (§ 446 BGB) [15]; deshalb koppeln Kaufverträge die Übergabe an den vollständigen Kaufpreiseingang. Zuletzt beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Dafür muss das Finanzamt bescheinigt haben, dass der Grunderwerbsteuer nichts entgegensteht (Unbedenklichkeitsbescheinigung, § 22 GrEStG) [16].

Kommt das Geld direkt oder über ein Notaranderkonto?

Der Regelfall ist die Direktzahlung: Der Käufer überweist den Ablösebetrag an Ihre Bank und den Rest an Sie [7]. Ein Notaranderkonto ist die Ausnahme. Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht und ein schriftlicher Verwahrungsantrag mit Anweisung vorliegt (§ 57 Abs. 2 BeurkG) [17]. Ein solches Interesse kann etwa bestehen, wenn der Käufer schon vor der Kaufpreiszahlung einziehen soll oder mehrere Gläubiger abzulösen sind [6]. Das Anderkonto kostet zusätzliche Gebühren und verzögert die Auszahlung um den Verwahrungsvorgang [7]. Wenn Ihnen ein Anderkonto vorgeschlagen wird, fragen Sie nach dem konkreten Sicherungsgrund.

Was verzögert die Fälligkeit am häufigsten?

Die Erfahrung der Notarkammern nennt vor allem fehlende Unterlagen [5] [6]. Für Verkäufer sind das typischerweise: die Löschungsbewilligung, wenn die Bank die Ablösung erst berechnen oder ein Konsortialkredit intern abgestimmt werden muss; der Erbschein, wenn Sie als Erbe noch nicht im Grundbuch stehen; die Genehmigung des Betreuungsgerichts, wenn ein Betreuter verkauft, denn die Verfügung über ein Grundstück ist genehmigungspflichtig (§ 1850 Nr. 1 BGB) [18]; und das Negativzeugnis der Gemeinde, dessen Frist von drei Monaten nur läuft, wenn die Gemeinde den Vertrag auch erhalten hat (§ 28 Abs. 2 BauGB) [3]. Auf Käuferseite kommt die Finanzierung hinzu: Die Bank des Käufers zahlt erst, wenn ihre eigene Grundschuld eingetragen oder zumindest beantragt ist. Fragen Sie den Notar, welche Voraussetzung noch offen ist.

Was gilt, wenn der Käufer nach der Fälligkeitsmitteilung nicht zahlt?

Ist die Zahlungsfrist im Vertrag an den Zugang der Fälligkeitsmitteilung geknüpft, kommt der Käufer mit Ablauf dieser Frist ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB) [19]. Er schuldet dann Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB) [20]. Notarielle Kaufverträge enthalten üblicherweise eine Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises; dann ist die Urkunde ein Vollstreckungstitel und Sie müssen nicht erst klagen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) [21]. Bleibt die Zahlung auch nach einer angemessenen Nachfrist aus, können Sie vom Vertrag zurücktreten (§ 323 Abs. 1 BGB) [22]. Ein Punkt aus der Rechtsprechung: Den Zugang der Fälligkeitsmitteilung beim Käufer müssen Sie im Streitfall beweisen, das bloße Absenden reicht nicht (LG München I, Urteil vom 3. März 2025, 22 O 11152/24) [23]. Der Notar versendet die Mitteilung deshalb in der Regel nachweisbar.

Welche Kosten und Steuern hängen am Zahlungstag?

Zwei Termine sind wirtschaftlich wichtig, und sie fallen nicht zusammen. Der erste ist der Ablösetag: Erst mit Eingang des Ablösebetrags bei Ihrer Bank endet Ihr Darlehen, und auf diesen Tag berechnet sie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung; die Wirkung auf den Nettoerlös zeigen der Ratgeber zu Kredit und Zahlungsreihenfolge und der Nettoerlös-Rechner. Der zweite ist der Tag der Beurkundung: Für die Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften zählt nicht der Geldeingang und nicht die Umschreibung, sondern der Abschluss des notariellen Kaufvertrags, selbst wenn dieser noch unter einer aufschiebenden Bedingung steht (BFH, Urteil vom 10. Februar 2015, IX R 23/13) [24]. Wer knapp an der Frist liegt, sollte das vor dem Notartermin prüfen; der Spekulationssteuer-Rechner rechnet mit dem Beurkundungsdatum.

Was dieser Ratgeber nicht klärt

Dieser Ratgeber beschreibt den gesetzlichen Rahmen und die übliche notarielle Praxis. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Er sagt nicht, welche Fälligkeitsvoraussetzungen in Ihrem konkreten Vertrag stehen; das regelt allein die Urkunde. Er nennt keine Bearbeitungszeiten von Grundbuchämtern, Gemeinden oder Banken, weil es dafür keine amtlichen Werte gibt. Ob im Einzelfall ein Notaranderkonto, ein Rücktritt oder eine Vollstreckung sinnvoll ist, klärt der beurkundende Notar oder ein Rechtsanwalt. Die Dienstaufsicht über Notare führt der Präsident des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat (§ 92 BNotO) [25]; die Notarkammer, der der Notar angehört, ist nach dem Gesetz für die gewissenhafte Berufsausübung ihrer Mitglieder verantwortlich (§ 67 BNotO) [26]. Beschwerden über die Abwicklung können Sie an beide Stellen richten.

Quellen

1. § 883 BGB, Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung. https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
2. § 24 BauGB, Allgemeines Vorkaufsrecht. https://dejure.org/gesetze/BauGB/24.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
3. § 28 BauGB, Verfahren und Entschädigung (Abs. 1: Zeugnis der Gemeinde, Eintragungssperre; Abs. 2 Satz 1: Ausübung binnen drei Monaten). https://dejure.org/gesetze/BauGB/28.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
4. § 12 WEG, Veräußerungsbeschränkung. https://dejure.org/gesetze/WEG/12.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
5. Bundesnotarkammer, notar.de, „Kaufpreisfälligkeit“ (Fälligkeitsvoraussetzungen: Genehmigungen, Vormerkung, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrecht). https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit, abgerufen 01.09.2026. Berufskammer, Interessenlage: Darstellung des Notarsystems.
6. Bundesnotarkammer, Infoblatt „Der Kauf einer gebrauchten Immobilie“, Stand Januar 2020 (Fälligkeitsmitteilung, Direktzahlung der Käuferbank, Umschreibung nach Kaufpreis und Grunderwerbsteuer). https://www.bnotk.de/fileadmin/user_upload_bnotk/presse/Informationsmaterialien/Infoblatt_Kauf-einer-gebrauchten-Immobilie.pdf, abgerufen 01.09.2026. Berufskammer. Ergänzend Notarkammer Thüringen, Faltblatt „Grundstückskaufvertrag“ (05.2018), notarkammer-thueringen.de, abgerufen 01.09.2026: Anderkonto nur bei besonderem Sicherungsinteresse, etwa Schlüsselübergabe vor Zahlung.
7. Rheinische Notarkammer, „Immobilien“ (Direktzahlung „in aller Regel“, Anderkonto „nur ausnahmsweise“, kostenpflichtig). https://www.rhnotk.de/notarielle-leistungen/immobilien, abgerufen 01.09.2026. Berufskammer.
8. § 311b Abs. 1 BGB, notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen. https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
9. § 925 BGB, Auflassung. https://dejure.org/gesetze/BGB/925.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
10. § 873 BGB, Erwerb durch Einigung und Eintragung. https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
11. § 1 Abs. 1 GBO, Grundbuchämter bei den Amtsgerichten. https://dejure.org/gesetze/GBO/1.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
12. Amtsgericht Hannover, „Zuständigkeiten“ (Hannover, Hemmingen, Laatzen, Langenhagen, Seelze) und Liste der Grundbuchbezirke. https://www.amtsgericht-hannover.niedersachsen.de/63680.html und https://amtsgericht-hannover.niedersachsen.de/download/155936, abgerufen 01.09.2026. Amtlich.
13. Amtsgericht Burgwedel, „Zuständigkeit“ (Burgwedel, Wedemark, Isernhagen). https://www.amtsgericht-burgwedel.niedersachsen.de/startseite/wir_ueber_uns/aufgaben_gerichts/zustaendigkeit-64523.html, abgerufen 01.09.2026. Amtlich.
14. Amtsgericht Neustadt am Rübenberge, Gerichtsbezirk (Neustadt am Rübenberge, Garbsen, Wunstorf), nach Wikipedia-Eintrag „Amtsgericht Neustadt am Rübenberge“. https://de.wikipedia.org/wiki/Amtsgericht_Neustadt_am_R%C3%BCbenberge, abgerufen 01.09.2026. Sekundär.
15. § 446 BGB, Gefahr- und Lastenübergang. https://dejure.org/gesetze/BGB/446.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
16. § 22 GrEStG, Unbedenklichkeitsbescheinigung. https://lxgesetze.de/grestg/22, abgerufen 01.09.2026. Norm.
17. § 57 Abs. 2 BeurkG, Voraussetzungen der Verwahrung (berechtigtes Sicherungsinteresse, Verwahrungsantrag, Annahme). https://dejure.org/gesetze/BeurkG/57.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
18. § 1850 Nr. 1 BGB, Genehmigung des Betreuungsgerichts für Verfügungen über Grundstücke (Fassung seit 01.01.2023). https://dejure.org/gesetze/BGB/1850.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
19. § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB, Verzug ohne Mahnung bei kalendermäßig berechenbarer Frist nach einem Ereignis. https://dejure.org/gesetze/BGB/286.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
20. § 288 Abs. 1 BGB, Verzugszinsen fünf Prozentpunkte über Basiszinssatz. https://dejure.org/gesetze/BGB/288.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
21. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, Vollstreckung aus notariellen Urkunden mit Unterwerfungserklärung. https://dejure.org/gesetze/ZPO/794.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
22. § 323 Abs. 1 BGB, Rücktritt wegen nicht erbrachter Leistung nach Fristsetzung. https://dejure.org/gesetze/BGB/323.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
23. LG München I, Endurteil vom 03.03.2025, 22 O 11152/24 (Leitsatz 1: Die bloße Absendung eines einfachen Briefes begründet keinen Anscheinsbeweis für den Zugang; Leitsatz 2: Der Nachweis der Absendung einer E-Mail belegt nicht deren Zugang; die Zahlungsempfänger tragen die Beweislast für den Zugang der Fälligkeitsmitteilung), Volltext BeckRS 2025, 26076 über das Bayerische Landesrecht-Portal, https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2025-N-26076, abgerufen 01.09.2026. Amtliches Portal (Volltext). Ergänzend https://www.notar-drkotz.de/kaufpreisfaelligkeit-muss-verkaeufer-bei-notariellem-vertrag-beweisen/, abgerufen 01.09.2026 (Notarwebsite, sekundär).
24. BFH, Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13 (Veräußerung im Sinne des § 23 EStG mit Abschluss des obligatorischen Vertrags, auch bei aufschiebender Bedingung). https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE201510090/, abgerufen 01.09.2026. Amtlich.
25. § 92 BNotO, Aufsichtsbehörden (Präsident des Landgerichts, Präsident des Oberlandesgerichts, Landesjustizverwaltung). https://dejure.org/gesetze/BNotO/92.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.
26. § 67 Abs. 1 BNotO, Aufgaben der Notarkammer (Verantwortung für die rechtmäßige und gewissenhafte Berufsausübung ihrer Mitglieder). https://dejure.org/gesetze/BNotO/67.html, abgerufen 01.09.2026. Norm.