Acker, Wiese oder Wald verkaufen: Genehmigung und Vorkaufsrecht in Niedersachsen

Ab welcher Größe braucht der Verkauf eine Genehmigung?

Das Bundesgesetz sagt zunächst: „Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen der Genehmigung.“ [3] Die Länder können aber bestimmen, dass Grundstücke bis zu einer bestimmten Größe keine Genehmigung brauchen. [3]

Niedersachsen hat das getan. Genehmigungsfrei ist die Veräußerung von Grundstücken, die kleiner als 0,5 Hektar sind. [4] Kauft eine Kommune oder ein kommunaler Zweckverband, gilt das für Grundstücke unter 1 Hektar. Dasselbe gilt für eine anerkannte Naturschutzvereinigung, die für ein konkretes Naturschutzprojekt kauft. [4] Die Regel gilt seit dem 1. September 2022. [4]

Für die Größe zählt nicht nur die einzelne Fläche. Hinzugerechnet werden frühere genehmigungsfreie Verkäufe derselben Person. Das gilt für Verkäufe zur gleichen Zeit und in den drei Jahren davor im Bezirk derselben Genehmigungsbehörde. [4] Wer verkauft, ist verpflichtet, dabei mitzuwirken. [4]

Über den Antrag entscheidet die nach Landesrecht zuständige Behörde. [5] Den Antrag dürfen die Vertragsparteien stellen. Hat ein Notar den Vertrag beurkundet, gilt er als ermächtigt, die Genehmigung zu beantragen. [5] Die Genehmigung kann auch schon vor der Beurkundung erteilt werden. Ist der Vertrag genehmigt, gilt auch die Auflassung als genehmigt. [3]

Was ist das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht?

Bei landwirtschaftlichen Flächen kann ein gemeinnütziges Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht haben. Das Reichssiedlungsgesetz knüpft es an drei Dinge. Die Fläche wird durch Kaufvertrag verkauft. Der Verkauf braucht eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Und die Genehmigung wäre nach Auffassung der Genehmigungsbehörde nach § 9 zu versagen. [7]

Das Bundesgesetz nennt eine Mindestgröße von zwei Hektar und erlaubt den Ländern, davon abzuweichen. [7] In Niedersachsen gilt es ab 0,5 Hektar. Das gilt, soweit die Fläche eine wirtschaftliche Einheit bildet. [4] Das Landesgesetz kennt außerdem ein zusätzliches Vorkaufsrecht mit drei eigenen Voraussetzungen. [4]

Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn Sie an Ihren Ehegatten verkaufen oder an Verwandte in gerader Linie. Dasselbe gilt für Verwandte bis zum dritten Grad in der Seitenlinie und Verschwägerte bis zum zweiten Grad. [7] Für den Verkauf an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts gilt das ebenfalls, mit Ausnahmen. [7] Liegen die Voraussetzungen vor, legt die Genehmigungsbehörde den Vertrag vor ihrer Entscheidung der Siedlungsbehörde vor. [8]

Dieses Vorkaufsrecht ist ein anderes als das der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch. Jenes erklärt der Ratgeber Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Was gilt für Erben und Miteigentümer?

Das Gesetz stellt drei Geschäfte dem Verkauf gleich. [3]

• Die Einräumung und die Veräußerung eines Miteigentumsanteils.
• Der Verkauf eines Erbanteils an jemanden, der nicht Miterbe ist. Das gilt, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht.
• Die Bestellung eines Nießbrauchs an dem Grundstück.

Verkaufen die Erben die Fläche selbst, gelten für diesen Verkauf dieselben Regeln wie oben. Was beim Verkauf eines geerbten Hauses sonst zählt, erklärt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Gehören Haus und Fläche zusammen, ordnet die Ersteinschätzung den Wert des Hauses ein.