Käufer springt ab oder zahlt nicht: Was Verkäufer tun können

Was gilt vor dem Notartermin?

Bis zur Beurkundung ist nichts verbindlich. Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu kaufen oder zu verkaufen, muss notariell beurkundet werden. [1] Eine mündliche Zusage, ein Handschlag oder eine unterschriebene Absichtserklärung verpflichten deshalb nicht zum Kauf. Das gilt für den Käufer, aber genauso für Sie.

Schadensersatz nur ausnahmsweise. Wer Verhandlungen über ein Grundstück abbricht, haftet nach dem Bundesgerichtshof nur bei einer besonders schwerwiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzung. [2] Ein Beispiel ist, Kaufbereitschaft nur vorzuspiegeln. Aufwendungen im Vertrauen auf den Kauf macht jede Seite auf eigene Gefahr. Das gilt nach dem Urteil sogar, wenn der Käufer seinen Finanzierungsvertrag schon geschlossen hatte. [2]

Was daraus folgt. Behalten Sie weitere Interessenten im Blick, bis der Vertrag beurkundet ist. Sagen Sie ihnen offen, dass es einen Favoriten gibt. Legen Sie den Notartermin nicht weiter in die Zukunft als nötig.

Notarkosten für einen Entwurf. Die Kosten schuldet, wer den Notar beauftragt hat. [3] Das kann der Käufer sein, weil er die Beurkundung bezahlt. Haben Sie den Entwurf selbst in Auftrag gegeben, kann die Rechnung bei Ihnen landen, auch wenn der Termin platzt. Klären Sie deshalb vorher, wer den Auftrag erteilt.

Was gilt nach dem Notartermin?

Mit der Beurkundung sind beide Seiten gebunden. Der Käufer zahlt aber nicht sofort, sondern erst, wenn der Notar ihm mitteilt, dass der Kaufpreis fällig ist. Wann das ist und wie lange es dauert, steht im Ratgeber Haus verkauft: Wann bekomme ich mein Geld?.

Zahlt der Käufer danach nicht, haben Sie vier Hebel:

1. Verzug. Normalerweise braucht es eine Mahnung. [5] Keine Mahnung braucht es, wenn sich die Zahlungsfrist vom Zugang der Fälligkeitsmitteilung an nach dem Kalender berechnen lässt. [5] So kann der Kaufvertrag es regeln: Gezahlt wird innerhalb einer bestimmten Zahl von Tagen nach Zugang der Mitteilung. Prüfen Sie den genauen Wortlaut Ihres Vertrags.
2. Verzugszinsen. Im Verzug schuldet der Käufer Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. [6] Den aktuellen Basiszinssatz veröffentlicht die Deutsche Bundesbank. Er ändert sich zweimal im Jahr, deshalb nennen wir hier keine Zahl.
3. Frist, dann Rücktritt oder Schadensersatz. Setzen Sie dem Käufer eine angemessene Frist zur Zahlung. Läuft sie erfolglos ab, können Sie vom Vertrag zurücktreten. [7] Sie können auch Schadensersatz statt der Zahlung verlangen. [8] Beides schließt sich nicht aus. [9] Einen Schaden haben Sie etwa, wenn Sie das Haus danach nur billiger verkaufen.
4. Vollstreckung aus der Urkunde. Im Kaufvertrag kann sich der Käufer wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Dann ist die Urkunde selbst ein Vollstreckungstitel, und Sie müssen nicht erst klagen. [10]

Die Reihenfolge stimmen Sie mit Notar und Anwalt ab. Wer zurücktritt, verlangt nicht mehr den Kaufpreis. Wer vollstreckt, will den Kaufpreis. Was in Ihrer Lage besser passt, hängt vom Käufer und vom Markt ab.

Und wenn der Käufer keine Finanzierung bekommt?

Vor dem Notartermin haben Sie dann keinen Anspruch gegen ihn. Nach der Beurkundung schuldet er den Kaufpreis, ob seine Bank zahlt oder nicht. Eine fehlende Finanzierung ändert an der Zahlungspflicht nichts, wenn der Vertrag dafür keinen Vorbehalt enthält. Für Sie gelten dann dieselben vier Hebel wie oben.

Besser ist, es nicht so weit kommen zu lassen. Verlangen Sie vor dem Termin eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis. Wie Sie einen Käufer einordnen, steht im Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler.

Was ist Ihr Haus wert?

Nach einem geplatzten Verkauf lohnt ein zweiter Blick auf den Preis. Eine erste Wertspanne gibt die Ersteinschätzung, für Häuser und Wohnungen in 13 der 21 Gemeinden. Was nach allen Kosten übrig bleibt, zeigt der Nettoerlös-Rechner. Kommen gar keine Käufer, hilft der Ratgeber Haus wird nicht verkauft.