Kaufvertrag beim Hausverkauf: Was drin steht, Punkt für Punkt

Ab wann bin ich gebunden, und wann kann ich zurück?

Vor dem Notartermin bindet der Kauf noch keine Seite. Weil der Vertrag notariell beurkundet werden muss, verpflichten eine mündliche Zusage, ein Handschlag oder eine unterschriebene Absichtserklärung nicht zum Kauf. [1] Mit der Beurkundung sind beide Seiten gebunden.

Zahlt der Käufer den fälligen Kaufpreis nicht, können Sie ihm eine angemessene Frist setzen. Läuft sie erfolglos ab, können Sie vom Vertrag zurücktreten. [15] Schadensersatz bleibt daneben möglich. [16] Was vor und nach dem Termin im Einzelnen gilt, auch wann jemand haftet, der vor der Beurkundung abspringt, erklärt der Ratgeber Käufer springt ab oder zahlt nicht.

Was steht im Entwurf?

Die Grundpflichten stehen im Gesetz. Sie müssen das Haus übergeben und dem Käufer das Eigentum verschaffen. Der Käufer muss den vereinbarten Kaufpreis zahlen und das Haus abnehmen. [7] Alles Weitere regelt der Vertrag. Überschriften und Reihenfolge können in Ihrem Entwurf anders aussehen als hier.

Kaufpreis und Fälligkeit

Der Entwurf nennt den Preis und sagt, wann er zu zahlen ist. Achten Sie auf zwei Dinge. An welche Bedingungen ist die Fälligkeit geknüpft, und auf welches Konto wird gezahlt? Welche Bedingungen vereinbart werden können und was die Zahlung verzögern kann, erklärt der Ratgeber Wann bekomme ich mein Geld?.

Vormerkung für den Käufer

Bis zur Umschreibung sind Sie weiter Eigentümer. Den Anspruch des Käufers auf das Eigentum kann eine Vormerkung im Grundbuch sichern. [8] Eine spätere Verfügung über das Grundstück ist dann „insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde“. [8] Das gilt auch für eine Zwangsvollstreckung. [8] Welche Rolle sie für die Zahlung spielt, steht ebenfalls im Ratgeber Wann bekomme ich mein Geld?.

Übergabe, Nutzen und Lasten

Der Tag der Übergabe ist mehr als ein Schlüsseltermin. Mit ihr geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. [9] „Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache.“ [9] Wie das bei der Grundsteuer im Verkaufsjahr aussieht, erklärt der Ratgeber Grundsteuer beim Hausverkauf.

Sachmängel und Haftungsausschluss

Das Gesetz verlangt, dass Sie das Haus frei von Sach- und Rechtsmängeln verschaffen. [7] Ob ein Sachmangel vorliegt, misst § 434 BGB unter anderem an der vereinbarten Beschaffenheit, und zwar zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs. [10] Kennt der Käufer einen Mangel schon bei Vertragsschluss, hat er wegen dieses Mangels keine Rechte. [11]

Was das bei möglichem Asbest heißt, erklärt der Ratgeber Haus mit Asbest verkaufen. Wie der Vertrag die Kosten einer Altlast verteilen kann, steht im Ratgeber Grundstück mit Altlasten verkaufen.

Schließt Ihr Entwurf die Haftung für Sachmängel aus, hat das eine Grenze. Auf den Ausschluss können Sie sich nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen haben. [12] Was Sie offenlegen sollten und wie lange Sie haften, steht im Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen.

Erschließungsbeiträge

Hier gilt eine gesetzliche Regel, solange der Vertrag nichts anderes sagt. Der Verkäufer trägt Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind. Wann die Beitragsschuld entsteht, spielt dafür keine Rolle. [13] Lesen Sie, ob Ihr Entwurf davon abweicht. Welche Beiträge es gibt und was in Ihrer Kommune gilt, erklärt der Ratgeber Erschließungs- und Ausbaubeiträge.

Lastenfreistellung und Grundschuld

„Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.“ [11] Steht für Ihren Kredit noch eine Grundschuld im Grundbuch, gehört deshalb in den Vertrag, wie sie gelöscht wird oder ob der Käufer sie übernimmt. Wer die Löschung anstößt und was sie kostet, zeigt der Ratgeber Grundschuld löschen. Für ein Wegerecht des Nachbarn gilt dasselbe; mehr dazu im Ratgeber Haus mit Wegerecht verkaufen.

Kosten

„Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.“ [14] Das ist die gesetzliche Regel, wenn der Vertrag nichts anderes sagt. Was Notar und Grundbuchamt berechnen, rechnet der Notarkosten-Rechner. Welche Kosten bei Ihnen als Verkäufer bleiben, auch bei der Grunderwerbsteuer, steht im Ratgeber Hausverkauf Kosten.

Räumung und Inventar

Zwei Punkte sollten Sie ausdrücklich in den Vertrag schreiben lassen. Erstens, in welchem Zustand Sie das Haus übergeben, etwa geräumt oder mit Möbeln. Zweitens, welche Gegenstände mitverkauft werden, zum Beispiel eine Küche. Bei einer Wohnung mit Garten oder Stellplatz zur alleinigen Nutzung gehört auch dieses Recht hinein; mehr im Ratgeber Wohnung mit Garten oder Stellplatz verkaufen. Je genauer beides im Entwurf steht, desto klarer ist die Übergabe. Was beim Inventar zum Grundstück gehört und was gesondert stehen kann, erklärt der Ratgeber Einbauküche und Inventar mitverkaufen.