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Ratgeber

Haus mit Wegerecht verkaufen: Grunddienstbarkeiten im Kaufvertrag

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Ein Grundstück kann ein Recht des Nachbarn tragen: einen Weg, eine Zufahrt, eine Leitung. Ein anderes hat selbst ein solches Recht über das Nachbargrundstück. Beim Verkauf zählt beides. Diese Seite gibt wieder, was das Gesetz dazu sagt. Wertabschläge nennt sie nicht, und eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.

Was ist ein Wegerecht im Grundbuch?

Das Gesetz nennt es Grunddienstbarkeit. Ein Grundstück kann „zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks“ so belastet werden, dass dieser es „in einzelnen Beziehungen benutzen darf“. [1] Darunter fällt das Recht, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren oder eine Leitung hindurchzulegen. Belastet sein kann ein Grundstück auch so, dass dort gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen. [1]

Das Recht muss dem anderen Grundstück nützen. Eine Grunddienstbarkeit kann „nur in einer Belastung bestehen, die für die Benutzung des Grundstücks des Berechtigten Vorteil bietet“. [2] Im Grundbuch steht sie in der zweiten Abteilung. Dort stehen alle Belastungen außer Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. [3] Wie Sie die Abteilungen eines Auszugs lesen, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen.

Wohnrecht und Nießbrauch sind etwas anderes: Sie stehen einer bestimmten Person zu. Was sie für den Verkauf bedeuten, erklärt der Ratgeber Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.

Bleibt das Wegerecht nach dem Verkauf bestehen?

Ja, und zwar auf beiden Seiten. Berechtigt ist der jeweilige Eigentümer des anderen Grundstücks, nicht eine bestimmte Person. [1] Verkaufen Sie das belastete Grundstück, muss Ihr Käufer den Weg weiter dulden. Verkaufen Sie das berechtigte Grundstück, darf Ihr Käufer ihn weiter nutzen.

Auch die Regeln für die Nutzung bleiben. Der Berechtigte hat „das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen“. [4] Hält er für die Ausübung eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, etwa einen befestigten Weg, muss er sie in ordnungsmäßigem Zustand erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. [4] Es kann aber auch bestimmt sein, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Anlage unterhält. [5] Ob bei Ihnen so etwas vereinbart ist, fragen Sie beim Notar nach.

Was muss im Kaufvertrag stehen?

Für den Verkäufer des belasteten Grundstücks ist das die wichtigste Frage. Ein Grundstück ist frei von Rechtsmängeln, „wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können“. [6] Das Wegerecht des Nachbarn ist ein solches Recht eines Dritten.

Dass der Käufer den Weg sieht oder den Eintrag kennt, genügt nicht. „Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.“ [7] Soll das Wegerecht bleiben, gehört deshalb in den Vertrag, dass der Käufer es übernimmt. Fehlt die Übernahme, schuldet der Verkäufer nach dem Wortlaut die Beseitigung.

Auch ein Eintrag, hinter dem kein Recht mehr steht, zählt. Ist im Grundbuch ein Recht eingetragen, das nicht besteht, steht das einem Rechtsmangel gleich. [6] Was im Vertrag sonst geregelt wird, erklärt der Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.

Kann ich den Weg verlegen oder das Recht loswerden?

Verlegen unter Bedingungen. Beschränkt sich die Ausübung auf einen Teil Ihres Grundstücks, können Sie verlangen, dass sie an eine andere Stelle verlegt wird. Die neue Stelle muss „für den Berechtigten ebenso geeignet“ sein, die bisherige für Sie „besonders beschwerlich“. [8] Die Kosten haben Sie zu tragen und vorzuschießen. [8] Das gilt auch, wenn die Stelle vertraglich festgelegt wurde, und das Recht auf Verlegung lässt sich vertraglich nicht ausschließen. [8]

Ganz aufheben lässt sich das Recht nur mit dem Berechtigten. Nötig sind nach dem Gesetz „die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch“. [9] Die Löschung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist. [10] Ob der Nachbar dazu bereit ist, ist Verhandlungssache.

Teilen Sie das belastete Grundstück, kann ein Teil frei werden. Ist die Ausübung auf einen bestimmten Teil beschränkt, werden die Teile außerhalb dieses Bereichs von der Dienstbarkeit frei. [11] Was beim Teilen sonst zählt, erklärt der Ratgeber Grundstück teilen und einen Teil verkaufen.

Was gilt, wenn mein Grundstück nur über das Nachbargrundstück erreichbar ist?

Dann gehört Ihr Wegerecht zu dem, was Sie verkaufen. Es steht dem jeweiligen Eigentümer Ihres Grundstücks zu und geht deshalb auf den Käufer über. [1] Damit es auch auf dem Blatt Ihres Grundstücks sichtbar ist, kann es dort auf Antrag vermerkt werden. [12] Ob das geschehen ist, zeigt Ihr Grundbuchauszug. Er steht mit den anderen Dokumenten in der Checkliste Unterlagen.

Eine Zufahrt kann auch über eine Baulast gesichert sein, die das Grundbuch nicht zeigt. Den Unterschied erklärt der Ratgeber Baulast beim Hausverkauf.

Ganz ohne eingetragenes Recht bleibt der Notweg. Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihrer Grundstücke dulden; sie sind „durch eine Geldrente zu entschädigen“. [13] Eine Geldrente kennt das Gesetz auch, wenn ein Gebäude über die Grenze gebaut ist; das erklärt der Ratgeber Überbau beim Hausverkauf.

Quellen

  1. § 1018 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1018.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  2. § 1019 Satz 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1019.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  3. § 10 Abs. 1 Buchst. a Grundbuchverfügung. https://www.gesetze-im-internet.de/gbvfg/__10.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  4. § 1020 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1020.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  5. § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1021.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  6. § 435 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__435.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  7. § 442 Abs. 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__442.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  8. § 1023 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1023.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  9. § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__875.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  10. § 19 GBO. https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__19.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  11. § 1026 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1026.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  12. § 9 Abs. 1 Satz 1 GBO. https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__9.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  13. § 917 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__917.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.

Häufige Fragen

Geht das Wegerecht beim Verkauf auf den Käufer über?

Ja. Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (§ 1018 BGB). Sie hängt an den Grundstücken, nicht an den Personen. Der Käufer des belasteten Grundstücks muss den Weg weiter dulden, der Käufer des berechtigten Grundstücks darf ihn weiter nutzen.

Muss das Wegerecht im Kaufvertrag stehen?

Soll es bestehen bleiben, ja. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Abs. 2 BGB). Frei von Rechtsmängeln ist das Grundstück nur, wenn Dritte keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte geltend machen können (§ 435 BGB).

Kann ich verlangen, dass der Weg woanders verläuft?

Unter Umständen. Ist die bisherige Stelle für Sie besonders beschwerlich, können Sie die Verlegung auf eine für den Berechtigten ebenso geeignete Stelle verlangen, wenn sich die Ausübung auf einen Teil des Grundstücks beschränkt. Die Kosten tragen Sie und schießen sie vor (§ 1023 BGB).

Wie werde ich das Wegerecht ganz los?

Nur mit dem Berechtigten. Er muss erklären, dass er das Recht aufgibt, und es muss im Grundbuch gelöscht werden (§ 875 BGB). Das Grundbuchamt trägt die Löschung ein, wenn der Betroffene sie bewilligt (§ 19 GBO).

Mein Grundstück ist nur über das Nachbargrundstück erreichbar. Was gilt ohne eingetragenes Recht?

Fehlt die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, können die Nachbarn verpflichtet sein, einen Notweg zu dulden. Sie sind dafür durch eine Geldrente zu entschädigen (§ 917 BGB).