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Ratgeber

Baulast beim Hausverkauf: Was sie bedeutet und wo sie steht

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Im Grundbuch ist alles sauber, und trotzdem kann auf dem Grundstück eine Verpflichtung liegen: die Baulast. Das Wort kann erst fallen, wenn Käufer oder Bank nach dem Baulastenverzeichnis fragen. Diese Seite erklärt, was eine Baulast ist, wo sie steht, was sie für den Käufer bedeutet und wie sie in den Vertrag kommt. Eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.

Was ist eine Baulast?

Die Niedersächsische Bauordnung beschreibt sie so: „Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben (Baulasten).“ [1] Denkbar ist etwa, dass Sie eine Zufahrt für das Nachbargrundstück dulden.

Die Erklärung braucht die Schriftform. Die Unterschrift muss beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsicht geleistet oder anerkannt wird. [1] „Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber den Rechtsnachfolgern.“ [1]

Warum steht sie nicht im Grundbuch, und wo dann?

Eine Baulast ist eine Verpflichtung gegenüber der Behörde, keine Belastung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. „Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt.“ [1] Ein Grundbuchauszug zeigt sie deshalb nicht.

Anders ist es bei der Grunddienstbarkeit. Mit ihr kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden, etwa damit dieser es in einzelnen Beziehungen benutzen darf. [2] Eine solche Belastung braucht die Einigung und die Eintragung ins Grundbuch. [3] Eine Zufahrt kann also auf zwei Wegen gesichert sein: öffentlich-rechtlich als Baulast oder privatrechtlich als Dienstbarkeit, oder auf beiden. Was eine Grunddienstbarkeit beim Verkauf bedeutet, erklärt der Ratgeber Haus mit Wegerecht verkaufen. Wie das beim Teilen eines Grundstücks aussieht, zeigt der Ratgeber Grundstück teilen und einen Teil verkaufen.

Wie bekomme ich eine Auskunft in der Region Hannover?

„Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann das Baulastenverzeichnis einsehen und sich Auszüge erteilen lassen.“ [1] Als Eigentümer haben Sie dieses Interesse. Zuständig ist die Bauaufsichtsbehörde Ihrer Gemeinde. Für Burgwedel, Gehrden, Hemmingen, Isernhagen, Pattensen, Sehnde, Uetze und Wennigsen ist das die Region Hannover, sonst die Stadt oder Gemeinde selbst. [4] Die Gebühr steht in der Niedersächsischen Baugebührenordnung und ist bei jeder Bauaufsicht gleich: 30 Euro je Flurstück, für einen Auszug ebenso wie für eine Auskunft ohne Auszug. [10] Die Region Hannover nennt denselben Betrag. [5]

Welche Stelle für Ihre Gemeinde zuständig ist und wie Sie den Antrag stellen, steht mit Links im Ratgeber Unterlagen besorgen in der Region Hannover. Die Auskunft gehört zu den Unterlagen, die Sie vor dem Verkauf bereithalten; die vollständige Liste steht in der Checkliste Unterlagen.

Was bedeutet eine Baulast für Käufer und Preis?

Eine Baulast bleibt beim Verkauf bestehen und gilt für den Käufer genauso wie für Sie. [1] Sie kann die Nutzung einschränken. Wie sehr, hängt vom Inhalt ab: Eine Zufahrt am Rand des Grundstücks ist etwas anderes als eine Verpflichtung, auf einem Teil nicht zu bauen.

Einen festen Abschlag für eine Baulast gibt es nicht, und wir nennen keine Zahl. Entscheidend ist, ob sie stört, wofür der Käufer das Haus nutzen will. Wo Ihr Haus ungefähr liegt, zeigt die Ersteinschätzung.

Kann man eine Baulast löschen lassen?

Ja, aber nur, wenn sie niemandem mehr nützt. „Die Bauaufsichtsbehörde kann die Baulast löschen, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.“ [1] Liegen diese Voraussetzungen vor, muss sie auf Antrag des Eigentümers des belasteten oder des begünstigten Grundstücks löschen. [1] Vorher hört sie die Begünstigten an; sie haben dafür zwei Wochen. [1] Wirksam wird die Löschung mit der Eintragung im Verzeichnis. [1]

Ob das Interesse weggefallen ist, prüft die Behörde. Ein Beispiel wäre eine Zufahrt, die der Nachbar nicht mehr braucht, weil sein Grundstück anders erschlossen ist. Für die Löschung sieht die Baugebührenordnung eine Gebühr von 90 bis 830 Euro vor. Wo im Rahmen sie liegt, legt die Bauaufsicht fest. [10]

Was gehört in den Kaufvertrag?

Nennen Sie die Baulast offen und lassen Sie sie im Kaufvertrag festhalten, am besten mit dem Auszug aus dem Verzeichnis. Das Gesetz unterscheidet Sachmängel und Rechtsmängel. [6] [7] Ob eine verschwiegene Baulast ein Mangel ist und welcher, hängt vom Einzelfall ab. Rechtsprechung dazu zitieren wir hier nicht.

Klar ist der Rahmen: Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“. [8] Kennt der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss, hat er deswegen keine Rechte. [9] Offenlegen schützt Sie also. Was beim Verkauf sonst als Mangel gilt, erklärt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen.

Quellen

  1. § 81 Abs. 1 bis 5 NBauO (Baulasten, Baulastenverzeichnis). NI-VORIS, im Original gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  2. § 1018 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1018.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  3. § 873 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  4. Region Hannover, Fachbereich Bauen, „Örtliche und sachliche Zuständigkeiten“, hannover.de, abgerufen 29.09.2026, für Pattensen, Sehnde und Uetze 10.10.2026. Amtlich.
  5. Region Hannover, „Antrag auf Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis“ (nach Nr. 9.3 und 9.4 der Niedersächsischen Baugebührenordnung), region-hannover.gov.de, abgerufen 29.09.2026. Amtlich.
  6. § 434 Abs. 1 BGB (Sachmangel). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__434.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  7. § 435 BGB (Rechtsmangel). https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__435.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  8. § 444 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  9. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__442.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  10. Niedersächsische Baugebührenordnung (NBauGO) vom 13.01.1998, Nds. GVBl. S. 3, zuletzt geändert durch Verordnung vom 12.08.2026, Nds. GVBl. 2026 Nr. 65, in der ab 01.10.2026 geltenden Fassung, § 1 Abs. 1 und Anlage 1 Nr. 9.2 bis 9.4. NI-VORIS, im Original gelesen am 11.10.2026. Amtlich.

Häufige Fragen

Was ist eine Baulast?

Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernimmt, zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen (§ 81 Abs. 1 NBauO). Sie wird mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Warum steht die Baulast nicht im Grundbuch?

Weil sie keine Belastung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist, sondern eine Verpflichtung gegenüber der Behörde. Das Baulastenverzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde (§ 81 Abs. 4 NBauO). Eine Grunddienstbarkeit mit ähnlichem Inhalt stünde dagegen im Grundbuch.

Wo bekomme ich eine Baulastenauskunft?

Bei der Bauaufsichtsbehörde, die für Ihre Gemeinde zuständig ist. Einsicht und Auszüge bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 81 Abs. 5 NBauO). Welche Stelle das in Ihrer Gemeinde ist, steht im Ratgeber Unterlagen besorgen.

Kann ich eine Baulast löschen lassen?

Nur wenn ein öffentliches und privates Interesse an ihr nicht mehr besteht. Dann muss die Bauaufsicht sie auf Antrag des Eigentümers löschen; vorher hört sie die Begünstigten an (§ 81 Abs. 3 NBauO).

Muss ich eine Baulast beim Verkauf angeben?

Sagen Sie sie dem Käufer und nennen Sie sie im Kaufvertrag. Ein Haftungsausschluss hilft nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wird (§ 444 BGB). Kennt der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss, hat er deswegen keine Rechte (§ 442 BGB).