Grundstück teilen und einen Teil verkaufen: Ablauf, Kosten, Steuer

Darf auf dem Teil gebaut werden?

Das entscheidet das Planungsrecht. Im Bebauungsplan ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. [5] Ohne Plan, im zusammenhängend bebauten Ortsteil, muss es sich in die Umgebung einfügen. [6] Im Außenbereich sind Wohnhäuser nur ausnahmsweise zulässig. [7]

Sicherheit gibt eine Bauvoranfrage. Über einzelne Fragen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre, wird dann durch Bauvorbescheid entschieden. Das gilt auch für die Frage, ob eine Baumaßnahme nach städtebaulichem Planungsrecht zulässig ist. [8] „Der Bauvorbescheid erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach seiner Erteilung der Bauantrag gestellt wird.“ [8]

Die Gebühr für den Bauvorbescheid beträgt bis zu 90 Prozent der Gebühr für die Baugenehmigung, mindestens 90 Euro. Diese Gebühr richtet sich nach dem Rohbauwert. Lässt er sich nicht mit vertretbarem Aufwand ermitteln, wird nach Zeitaufwand abgerechnet. [9] Ohne geplantes Haus gibt es keinen Rohbauwert, deshalb rechnen wir hier kein Beispiel.

Was kostet die Teilung?

Ein großer Posten ist die Vermessung. Die Kosten richten sich nach der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen in Niedersachsen. [12] Für eine Zerlegung gilt:

• Grundgebühr 250 Euro, dazu Gebühren nach Tabelle 3. [12]
• Grenzpunkte (Abschnitt A): der erste oder die ersten beiden Punkte zusammen, dann je weiterem Punkt ein Betrag. Maßgeblich ist die Bodenwertspanne, in die die Mehrzahl der Grenzpunkte fällt. [12]
• Neue Flurstücke (Abschnitt B): gezählt wird, wie viele Flurstücke nach der Teilung mehr da sind, mindestens eines. [12]
• Eintragung ins Liegenschaftskataster: 35 Prozent der Gebühr für die Grenzpunkte. [12]
• Zu- und Abschläge: 25 Prozent weniger für Flächen unter 100 Quadratmetern. 25 Prozent mehr für sehr große Flächen in der niedrigsten Bodenwertstufe. 35 Euro weniger je Grenzpunkt ohne Abmarkung. [12]

Auf die Vermessung kommt Umsatzsteuer zum Regelsatz, auf die Eintragung ins Kataster nicht. [13] Liegenschaftsvermessungen führen das Katasteramt und Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure durch.

Rechenbeispiel

Ein Grundstück wird in zwei geteilt. Es gibt vier neue oder festgestellte Grenzpunkte. Der Bodenwert liegt über 10 bis 200 Euro je Quadratmeter. Diese Annahmen sind ein Beispiel, kein Angebot.

Dazu kommen die Kosten für den Verkauf. Den Kaufvertrag beurkundet der Notar, das Grundbuchamt trägt den Käufer als Eigentümer der Teilfläche ein. Was dabei Käufer und Verkäufer zahlen, rechnet der Notarkosten-Rechner. Eine eigene Gebühr für die Teilung im Grundbuch fällt nur an, wenn ohne Eigentumswechsel geteilt wird: 50 Euro. [14]

Was ist mit der Steuer?

Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Teilfläche nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig. [16] Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke hilft beim Garten nicht. Der Bundesfinanzhof hat entschieden: „Wird ein unbebautes, bislang als Garten eines benachbarten Wohngrundstücks genutztes Grundstück veräußert, ohne dass der Steuerpflichtige seine Wohnung aufgibt, so ist diese Veräußerung nicht nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG privilegiert.“ [17] Im Fall wurde das Grundstück geteilt und die Teilfläche verkauft. Der Gewinn war steuerpflichtig. Ob Ihre Frist läuft, prüft der Spekulationssteuer-Rechner.

Die Grunderwerbsteuer schulden Käufer und Verkäufer gemeinsam. [18] Wer sie im Verhältnis zueinander zahlt, regelt der Kaufvertrag.