Ratgeber
Überbau beim Hausverkauf: Wenn Haus oder Garage über die Grenze ragen
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Ein Haus, eine Garage oder ein Anbau kann zum Teil auf dem Nachbargrundstück stehen. Das Gesetz nennt das Überbau. Für den Verkauf zählt dann, ob der Nachbar ihn dulden muss, wer eine Entschädigung zahlt und was der Käufer davon weiß. Hier steht, was das Bürgerliche Gesetzbuch dazu regelt, ohne Beträge und ohne Ihren Fall zu beurteilen. Für eine Rechtsberatung wenden Sie sich an eine Anwältin oder einen Anwalt.
Was ist ein Überbau?
Ein Überbau liegt vor, wenn der Eigentümer eines Grundstücks „bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut“ hat. [1] Es geht also um ein Gebäude, das beim Bau über die Grundstücksgrenze hinaus errichtet wurde. Die Regeln dazu stehen in den §§ 912 bis 916 BGB.
Betroffen sein können Sie auf beiden Seiten: Ihr Haus ragt auf das Nachbargrundstück, oder das Gebäude des Nachbarn ragt auf Ihres.
Muss der Nachbar den Überbau dulden?
Unter Voraussetzungen ja. Das Gesetz sagt: Hat der Eigentümer über die Grenze gebaut, „ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat“. [1]
Die Duldungspflicht nach § 912 BGB gilt also nur, wenn beide Bedingungen erfüllt sind: kein Vorsatz und keine grobe Fahrlässigkeit beim Bauen, kein rechtzeitiger Widerspruch des Nachbarn. Wer zur Duldung verpflichtet ist, kann die Beseitigung nicht verlangen. [2] Was gilt, wenn eine der Bedingungen fehlt, sagt diese Seite nicht. Ob sie in Ihrem Fall erfüllt sind, auch nicht. Das klären Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt.
Was ist die Überbaurente, und wer zahlt sie nach dem Verkauf?
Muss der Nachbar den Überbau dulden, bekommt er Geld dafür. „Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.“ [1]
Die Rente hängt an den Grundstücken. Sie ist „dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten“, und zwar jährlich im Voraus. [3] Verkaufen Sie das Grundstück mit dem überbauenden Gebäude, ist danach Ihr Käufer zur Zahlung verpflichtet. Verkaufen Sie das überbaute Grundstück, steht die Rente danach Ihrem Käufer zu.
Das Recht auf die Rente geht allen Rechten am belasteten Grundstück vor, auch den älteren. „Es erlischt mit der Beseitigung des Überbaus.“ [4]
Warum steht der Überbau nicht im Grundbuch?
Weil das Gesetz es so bestimmt. „Das Recht wird nicht in das Grundbuch eingetragen.“ [4] Ein Käufer, der nur den Grundbuchauszug liest, erfährt deshalb nichts von einer Überbaurente.
Anders ist es bei zwei Vereinbarungen. „Zum Verzicht auf das Recht sowie zur Feststellung der Höhe der Rente durch Vertrag ist die Eintragung erforderlich.“ [4] Haben frühere Eigentümer auf die Rente verzichtet oder ihre Höhe vertraglich festgelegt, braucht es dafür also eine Eintragung. Andere eingetragene Rechte zwischen Nachbarn, etwa eine Grunddienstbarkeit, erklärt der Ratgeber Haus mit Wegerecht verkaufen.
Kann der Nachbar verlangen, dass ich die Fläche kaufe?
Ja. Der Rentenberechtigte „kann jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat“. [5] Macht er davon Gebrauch, gelten für beide Seiten die Vorschriften über den Kauf. [5] Bis das Eigentum übertragen ist, wird die Rente weiter gezahlt. [5]
Maßgeblich ist der Wert zur Zeit der Grenzüberschreitung, nicht der heutige. Wie viel das ist, sagt diese Seite nicht.
Was sollte ich vor dem Verkauf klären?
Zuerst, wo die Grenze verläuft. Wer in Niedersachsen Grundstücke vermisst und wie sich die Gebühren berechnen, erklären am Beispiel der Teilung die Ratgeber Grundstück verkaufen und Grundstück teilen und einen Teil verkaufen.
Dann, was mit dem Nachbarn vereinbart ist. Gibt es Schriftverkehr zu einer Rente, zu einem Verzicht oder zu einem Abkauf, legen Sie ihn zu den Unterlagen.
Und schließlich die Offenlegung. Da der Käufer die Rente im Grundbuch nicht findet, sagen Sie ihm, was Sie über den Überbau wissen. Welche Folgen ein verschwiegener Umstand haben kann, beschreibt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen. Worauf Sie im Vertragsentwurf achten, zeigt der Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.
Quellen
- § 912 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__912.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 1004 Abs. 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1004.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 913 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__913.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 914 Abs. 1 und 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__914.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 915 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__915.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
Häufige Fragen
Muss der Nachbar einen Überbau hinnehmen?
Wenn beim Bau weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorlag und er nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprochen hat, ja (§ 912 Abs. 1 BGB). Ob das in Ihrem Fall zutrifft, klären Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt.
Wer zahlt die Überbaurente nach dem Verkauf?
Der jeweilige Eigentümer des überbauenden Grundstücks an den jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks, jährlich im Voraus (§ 913 BGB). Nach dem Verkauf ist das der Käufer, auf der anderen Seite der Käufer des Nachbargrundstücks.
Steht ein Überbau im Grundbuch?
Das Recht auf die Rente wird nicht eingetragen (§ 914 Abs. 2 Satz 1 BGB). Eingetragen werden muss nur ein Verzicht auf die Rente oder eine vertragliche Feststellung ihrer Höhe.
Kann der Nachbar verlangen, dass ich die überbaute Fläche kaufe?
Ja. Er kann jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung der überbauten Fläche deren Wert zur Zeit der Grenzüberschreitung ersetzt (§ 915 Abs. 1 BGB). Bis zur Übertragung läuft die Rente weiter.
Muss ich dem Käufer einen Überbau sagen?
Was Sie über das Haus wissen, gehört in die Verhandlung und in den Vertrag. Wann Schweigen arglistig ist, erklärt der Ratgeber zu Mängeln beim Hausverkauf.