Ratgeber
Erschließungs- und Ausbaubeiträge beim Hausverkauf: Wer zahlt?
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Neben Notar, Grundbuch und Steuer können Beiträge der Gemeinde anfallen, etwa für die Straße vor dem Haus. Der Bescheid kann nach dem Bau kommen, auch erst nach dem Verkauf. Diese Seite erklärt, wer gegenüber der Gemeinde zahlt. Sie erklärt auch, wer zwischen Verkäufer und Käufer zahlt und was in den Vertrag gehört. Eine Rechts- oder Steuerberatung ersetzt sie nicht.
Welche Beiträge gibt es?
Zwei Arten sind zu unterscheiden. Den Erschließungsbeitrag regelt das Baugesetzbuch: „Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten Aufwands für Erschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag“. [2] Erschließungsanlagen sind unter anderem die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze. [2]
Straßenausbaubeiträge und andere Beiträge für öffentliche Einrichtungen regelt in Niedersachsen das Kommunalabgabengesetz. Die Kommunen können sie von Eigentümern erheben, denen die Einrichtung besondere Vorteile bietet. [6] Ob eine Kommune das tut, steht in ihrer Satzung.
Wer zahlt gegenüber der Gemeinde?
Gegenüber der Gemeinde zählt der Tag des Bescheids. „Beitragspflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist.“ [4] Für Straßenausbaubeiträge gilt dasselbe. [6] Bei einer Eigentumswohnung zahlt jeder Eigentümer nur nach seinem Miteigentumsanteil. [4]
Die Pflicht entsteht vor dem Bescheid. Beim Erschließungsbeitrag entsteht sie, wenn die Anlage endgültig hergestellt ist. Beim Ausbaubeitrag entsteht sie mit dem Ende der Maßnahme. [3] [6] Fällig wird der Erschließungsbeitrag einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. [5]
Der Beitrag „ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück“. [4] [6] Er hängt am Grundstück, nicht an der Person. So kann er auch einen späteren Eigentümer treffen.
Wer trägt den Beitrag zwischen Verkäufer und Käufer?
Zwischen Ihnen und dem Käufer gilt eine eigene Regel: „Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.“ [1] Entscheidend ist also, wann gebaut wurde, nicht wann der Bescheid kommt.
Ein Beispiel ohne Zahlen: Vor dem Kaufvertrag beginnt der Bau der Straße. Der Bescheid kommt erst, als der Käufer im Grundbuch steht. Gegenüber der Gemeinde zahlt dann der Käufer. [4] Im Verhältnis zu Ihnen tragen aber Sie den Beitrag, wenn der Vertrag nichts anderes regelt. [1] Der Käufer kann ihn von Ihnen verlangen.
Für andere öffentliche Lasten haftet der Verkäufer nicht, wenn sie nicht ins Grundbuch eingetragen werden können. [1] Was für die laufende Grundsteuer im Verkaufsjahr gilt, erklärt der Ratgeber Grundsteuer beim Hausverkauf.
Was sind Vorausleistungen?
Die Gemeinde muss nicht warten, bis eine Anlage fertig ist. Beim Erschließungsbeitrag kann sie Vorausleistungen in zwei Fällen verlangen: „wenn ein Bauvorhaben auf dem Grundstück genehmigt wird oder wenn mit der Herstellung der Erschließungsanlagen begonnen worden ist und die endgültige Herstellung der Erschließungsanlagen innerhalb von vier Jahren zu erwarten ist“. [3] Beim Ausbaubeitrag kann sie das, „sobald mit der Durchführung der Maßnahme begonnen worden ist“. [6]
Die Vorausleistung wird mit dem endgültigen Beitrag verrechnet, „auch wenn der Vorausleistende nicht beitragspflichtig ist“. [3] Haben Sie vorausgezahlt und dann verkauft, hilft die Verrechnung dem Käufer. Ob Sie dafür Geld zurückbekommen, gehört deshalb in den Kaufvertrag.
Was gilt in meiner Kommune?
Erschließungsbeiträge können überall anfallen, wo neue Erschließungsanlagen entstehen. Bei den Straßenausbaubeiträgen unterscheiden sich die Kommunen. Zwölf der 13 Kommunen in der Tabelle erheben sie für neue Maßnahmen nicht mehr; ob die Stadt Ronnenberg Straßenausbaubeiträge erhebt, konnten wir nicht amtlich klären. [7]
| Kommune | Straßenausbaubeiträge | Beleg |
|---|---|---|
| Hannover | keine Beiträge seit 2019 | Aufhebungssatzung, Amtsblatt 1/2019, S. 17 |
| Barsinghausen | abgeschafft 2019 | Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/1551, Landtagsübersicht (Antwort der Landesregierung vom 09.06.2023), Stand 01.03.2023 (sekundär) |
| Burgwedel | abgeschafft 2022 | Aufhebungssatzung, Amtsblatt 2022 Nr. 22, S. 256 |
| Garbsen | abgeschafft 2020 | Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/1551, Landtagsübersicht (Antwort der Landesregierung vom 09.06.2023), Stand 01.03.2023 (sekundär) |
| Gehrden | abgeschafft 2022 | Aufhebungssatzung, Amtsblatt 2022 Nr. 41, S. 424 |
| Hemmingen | abgeschafft (Aufhebungssatzung 2022) | Aufhebungssatzung, Amtsblatt 2022 Nr. 37, S. 400 |
| Isernhagen | Satzung aufgehoben, bekannt gemacht am 01.10.2026 | Satzung zur Aufhebung der Satzung der Gemeinde Isernhagen über die Erhebung von Beiträgen nach § 6 NKAG für straßenbauliche Maßnahmen (Straßenausbaubeitragssatzung), ElenA 40/2026 |
| Laatzen | abgeschafft zum 01.01.2023 | Stadt Laatzen, Vorlage 2022/130, Rat 07.07.2022 |
| Langenhagen | abgeschafft 1992 | Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/1551, Landtagsübersicht (Antwort der Landesregierung vom 09.06.2023), Stand 01.03.2023 (sekundär) |
| Ronnenberg | Ob die Stadt Ronnenberg Straßenausbaubeiträge erhebt, konnten wir nicht amtlich klären. Fragen Sie bei der Stadt nach. | – |
| Seelze | abgeschafft zum 01.04.2023 | Aufhebungssatzung, Amtsblatt 13/2023, S. 209 |
| Wedemark | abgeschafft zum 01.01.2026 | Aufhebung der Straßenausbaubeitragssatzung (Fassung 08.04.2003), Rat 11.12.2025, Elektronisches Amtsblatt der Gemeinde Wedemark, Jg. 3, Nr. 47 |
| Wennigsen | abgeschafft 2019 | Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/1551, Landtagsübersicht (Antwort der Landesregierung vom 09.06.2023), Stand 01.03.2023 (sekundär) |
Für acht weitere Kommunen liegen Angaben vor, für Lehrte, Neustadt am Rübenberge und Pattensen nur aus einer Übersicht der Landesregierung mit Stichtag 1. März 2023:
| Kommune | Straßenausbaubeiträge | Beleg |
|---|---|---|
| Burgdorf | Die Stadt Burgdorf erhebt Straßenausbaubeiträge nach ihrer Straßenausbaubeitragssatzung. | Stadt Burgdorf, Straßenausbaubeitragssatzung (Ortsrecht-Nr. 66.1-7), Ratsbeschluss 09.07.2020; Seite der Stadt zu Straßenausbaubeiträgen. Im Original gelesen am 12.10.2026. Link abgerufen am 14.10.2026. |
| Lehrte | Zum Stichtag 1. März 2023 erhob die Stadt Lehrte Straßenausbaubeiträge (Landesregierung, Drucksache 19/1551). Ob das heute noch gilt, beantwortet die Stadt. | Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/1551, Landtagsübersicht (Antwort der Landesregierung vom 09.06.2023) (sekundär). Stand 01.03.2023; im Original gelesen am 26.10.2026. |
| Neustadt am Rübenberge | Nach einer Übersicht der Landesregierung (Drucksache 19/1551, Stichtag 1. März 2023) hat die Stadt Neustadt am Rübenberge die Straßenausbaubeiträge 2020 abgeschafft. | Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/1551, Landtagsübersicht (Antwort der Landesregierung vom 09.06.2023) (sekundär). Stand 01.03.2023; im Original gelesen am 26.10.2026. |
| Pattensen | Nach einer Übersicht der Landesregierung (Drucksache 19/1551, Stichtag 1. März 2023) hat die Stadt Pattensen die Straßenausbaubeiträge 2021 abgeschafft. | Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/1551, Landtagsübersicht (Antwort der Landesregierung vom 09.06.2023) (sekundär). Stand 01.03.2023; im Original gelesen am 26.10.2026. |
| Sehnde | Die Stadt Sehnde hat ihre Straßenausbaubeitragssatzung zum 5. März 2024 aufgehoben. | Stadt Sehnde, Aufhebungssatzung zur Straßenausbaubeitragssatzung (Fassung vom 24.11.2020, Amtsblatt für die Region Hannover 48/2020, S. 597), Ratsbeschluss 05.03.2024, „tritt zum 05. März 2024 in Kraft“. Stand 05.03.2024; im Original gelesen am 12.10.2026. Link abgerufen am 14.10.2026. |
| Springe | Die Stadt Springe hat die Straßenausbaubeiträge per Aufhebungssatzung abgeschafft (Stand der Stadtinformation: 25.04.2023). | Stadt Springe, Information zu den Straßenausbaubeiträgen; Aufhebungssatzung 2022. Stand 25.04.2023; im Original gelesen am 12.10.2026. Link abgerufen am 14.10.2026. |
| Uetze | Die Gemeinde Uetze hat ihre Straßenausbaubeitragssatzung rückwirkend zum 1. Januar 2024 aufgehoben. | Gemeinde Uetze, Abschaffungssatzung zur Straßenausbaubeitragssatzung (Fassung vom 10.07.2020, Amtsblatt für die Region Hannover 30/2020, S. 327), Ratsbeschluss 12.12.2024. Stand 21.01.2025; im Original gelesen am 12.10.2026. Link abgerufen am 14.10.2026. |
| Wunstorf | Die Stadt Wunstorf hat ihre Straßenausbaubeitragssatzung mit Wirkung zum 1. Juli 2020 aufgehoben. Maßnahmen, für die die sachliche Beitragspflicht bis zum 30. Juni 2020 entstanden ist, rechnet die Stadt noch ab; darüber hinaus erhebt sie nach der derzeitigen Rechtslage keine Straßenausbaubeiträge mehr. | Stadt Wunstorf, Seite zu Straßenausbaubeiträgen. Im Original gelesen am 12.10.2026. Link abgerufen am 14.10.2026. |
Abgeschafft heißt: für neue Ausbaumaßnahmen. Für ältere Maßnahmen kann eine Aufhebungssatzung Übergangsregeln enthalten. Ob für ein Grundstück noch ein Bescheid aus einer früheren Maßnahme offen ist, beantwortet die Stadt oder Gemeinde.
Was gehört in den Kaufvertrag, und welche Unterlagen helfen?
Fragen Sie vor dem Verkauf bei der Gemeinde nach. Sind Beiträge offen? Sind Maßnahmen geplant oder begonnen? Halten Sie die Antwort mit den Unterlagen bereit; die vollständige Liste steht in der Checkliste Unterlagen. Bei Straßenausbaubeiträgen können Sie außerdem die Kalkulation des Beitrags einsehen. [6]
Im Kaufvertrag sollte stehen, wer Beiträge für begonnene und geplante Maßnahmen trägt. Auch was mit Vorausleistungen geschieht, gehört hinein. Ohne Regel gilt § 436 BGB. [1] Welche Kosten beim Verkauf sonst anfallen, zeigt der Ratgeber Was kostet der Hausverkauf. Was nach allen Abzügen bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner.
Quellen
- § 436 Abs. 1 und 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__436.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 127 Abs. 1 und 2 BauGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__127.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 133 Abs. 2 und 3 BauGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__133.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 134 Abs. 1 und 2 BauGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__134.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 135 Abs. 1 BauGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__135.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 6, 7 Satz 1, 8 Satz 1, 9 und 10 NKAG. NI-VORIS, im Original gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
- Satzungen, Ratsbeschlüsse und Landtagsdrucksache je Kommune, wie in der Spalte „Beleg“ genannt; Datenbestand der Seite (Ortsfakten).
Häufige Fragen
Wer zahlt den Erschließungsbeitrag, wenn ich mein Haus verkaufe?
Gegenüber der Gemeinde, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Zwischen Ihnen und dem Käufer trägt ihn nach § 436 BGB der Verkäufer, wenn die Maßnahme bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen hat und der Vertrag nichts anderes sagt.
Die Straße wurde vor dem Verkauf gebaut, der Bescheid kommt erst danach. Wer zahlt?
Kommt der Bescheid, wenn der Käufer schon im Grundbuch steht, richtet er sich an ihn. Hat die Maßnahme vor dem Vertragsschluss bautechnisch begonnen, kann der Käufer den Betrag nach § 436 BGB vom Verkäufer verlangen, wenn der Vertrag nichts anderes regelt.
Was ist eine Vorausleistung?
Eine Zahlung auf den späteren Beitrag, bevor die Beitragspflicht entsteht. Beim Erschließungsbeitrag kann die Gemeinde sie verlangen, wenn ein Bauvorhaben auf dem Grundstück genehmigt wird oder wenn der Bau der Anlage begonnen hat und sie binnen vier Jahren fertig zu erwarten ist (§ 133 Abs. 3 BauGB). Beim Ausbaubeitrag kann sie es, sobald mit der Maßnahme begonnen wurde (§ 6 Abs. 7 NKAG). Die Vorausleistung wird mit dem endgültigen Beitrag verrechnet, auch wenn der Vorausleistende nicht beitragspflichtig ist.
Erhebt meine Gemeinde noch Straßenausbaubeiträge?
Zwölf der 13 Kommunen in der Tabelle auf dieser Seite erheben sie für neue Maßnahmen nicht mehr; ob die Stadt Ronnenberg Straßenausbaubeiträge erhebt, konnten wir nicht amtlich klären. Erschließungsbeiträge für neue Erschließungsanlagen sind davon nicht betroffen.
Was gehört in den Kaufvertrag?
Eine ausdrückliche Regel, wer Beiträge für begonnene und geplante Maßnahmen trägt, und was mit geleisteten Vorausleistungen geschieht. Ohne Regel gilt § 436 BGB.