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Ratgeber

Haus mit Asbest verkaufen: Was Verkäufer offenlegen und wissen sollten

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Wer ein älteres Haus verkauft, kann sich fragen, ob irgendwo Asbest verbaut ist. Für den Verkauf zählt dabei weniger die Chemie als das, was Sie wissen und belegen können. Diese Seite erklärt, was das Kaufrecht und die Gefahrstoffverordnung dazu sagen. Zahlen zu Gesundheit oder Sanierungskosten nennt sie nicht, und eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.

Muss ich als Verkäufer Asbest offenlegen?

Das Kaufrecht nennt Asbest nicht eigens. Es gelten die allgemeinen Regeln über Sachmängel. Ob ein Sachmangel vorliegt, misst das Gesetz unter anderem an der vereinbarten Beschaffenheit und an der Beschaffenheit, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann. [1]

Zwei Regeln sind für Verkäufer wichtig. Kennt der Käufer einen Mangel schon bei Vertragsschluss, hat er wegen dieses Mangels keine Rechte. [2] Und auf einen vereinbarten Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“. [3]

Was Sie über Asbest im Haus wissen, sagen Sie dem Käufer deshalb und lassen es im Vertrag festhalten. Wann Schweigen arglistig sein kann, erklärt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen. Eine Pflicht, das Haus vor dem Verkauf untersuchen zu lassen, nennen diese Vorschriften nicht.

Woran erkennt man, ob Asbest im Haus sein kann?

Die Gefahrstoffverordnung setzt an zwei Dingen an: am Baujahr und an den Unterlagen zur Bau- und Nutzungsgeschichte. [4] Für die Betriebe, die später am Haus arbeiten, enthält sie außerdem eine Vermutung. Wurde mit dem Bau nach dem 31. Oktober 1993 begonnen, „kann in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist“. Für bestimmte Stoffe gelten andere Übergangsfristen. [5]

Umgekehrt folgt daraus nicht, dass ein älteres Haus Asbest enthält. Ob in Ihrem Haus Asbest verbaut ist, klärt eine Untersuchung durch Fachleute. Haben Sie schon ein Gutachten oder einen Prüfbericht, gehört er zu den Verkaufsunterlagen.

Was gilt für den Käufer, der umbauen will?

Wer Arbeiten am Haus beauftragt, heißt in der Verordnung Veranlasser. Er „hat vor Beginn der Tätigkeiten dem ausführenden Unternehmen alle ihm vorliegenden Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch zur Verfügung zu stellen“. [4] Dafür muss er sich in zumutbarem Aufwand der Unterlagen bedienen, die ihm zugänglich sind. [4]

Damit festgestellt werden kann, ob Asbest vorliegt, braucht der Betrieb das Baujahr. Liegt es zwischen 1993 und 1996, braucht er das Datum des Baubeginns, soweit bekannt. „Bei Objekten mit Baujahr vor 1993 oder nach 1996 reicht die Angabe des Baujahrs aus.“ [4] „Die Absätze 1 bis 3 gelten auch für private Haushalte.“ [4]

Arbeiten an asbesthaltigen Materialien sind grundsätzlich verboten. Die Verordnung lässt nur Ausnahmen zu, etwa das vollständige Entfernen, bestimmte Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten. Auch das gilt für private Haushalte. Führen private Haushalte zulässige Tätigkeiten selbst durch, müssen sie die Entstehung, Freisetzung und Ausbreitung von Asbestfasern so weit wie möglich verhindern und im Übrigen minimieren (§ 11 Abs. 7). [6]

Für den Verkauf heißt das: Wer nach dem Kauf umbaut, ist selbst Veranlasser. Er braucht dann das Baujahr und die Informationen, die es zum Haus gibt. Je vollständiger Sie diese übergeben, desto besser kann der Käufer planen.

Muss ich vor dem Verkauf sanieren?

Die gelesenen Vorschriften der Gefahrstoffverordnung knüpfen an Tätigkeiten am Gebäude an, nicht an den Verkauf. [4] [6] Eine Pflicht, vor einem Verkauf zu sanieren, enthalten sie nicht. Pflichten aus anderen Rechtsvorschriften bleiben ausdrücklich unberührt. [4]

Lassen Sie selbst noch vor dem Verkauf arbeiten, sind Sie der Veranlasser. Dann gelten die Regeln oben für Sie. Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt, hängt vom Haus und vom Käufer ab. Dafür gibt es keine allgemeine Antwort.

Was gehört in die Unterlagen?

  • Baujahr, bei einem Baujahr zwischen 1993 und 1996 auch das Datum des Baubeginns.
  • Gutachten und Prüfberichte zu Schadstoffen, wenn es sie gibt.
  • Rechnungen und Nachweise über frühere Sanierungen oder entfernte Bauteile.
  • Bauakte und Baubeschreibung, soweit vorhanden.

Was sonst für den Verkauf bereitliegen sollte, zeigt die Checkliste Unterlagen. Wie bekannte Mängel im Kaufvertrag stehen, erklärt der Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf. Was das Haus am Markt bringen kann, ordnet die Ersteinschätzung ein.

Quellen

  1. § 434 Abs. 1 bis 3 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__434.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  2. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__442.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  3. § 444 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html, gelesen am 11.10.2026. Amtlich.
  4. § 5a Abs. 1 bis 4 GefStoffV. https://www.gesetze-im-internet.de/gefstoffv_2010/__5a.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  5. § 11a Abs. 1 Satz 2 und 3 GefStoffV. https://www.gesetze-im-internet.de/gefstoffv_2010/__11a.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  6. § 11 Abs. 1, 2 und 7 GefStoffV. https://www.gesetze-im-internet.de/gefstoffv_2010/__11.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.

Häufige Fragen

Muss ich Asbest im Haus beim Verkauf angeben?

Das Gesetz nennt Asbest nicht eigens. Es gelten die Regeln über Sachmängel (§ 434 BGB). Auf einen vereinbarten Haftungsausschluss können Sie sich nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Was Sie wissen, sagen Sie deshalb dem Käufer und lassen es im Vertrag festhalten.

Muss ich das Haus vor dem Verkauf auf Asbest untersuchen lassen?

Die hier gelesenen Vorschriften (§§ 434, 442, 444 BGB, §§ 5a, 11 GefStoffV) nennen eine solche Pflicht nicht. Ob eine Untersuchung in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit Fachleuten.

Muss ich Asbest vor dem Verkauf entfernen lassen?

Die Gefahrstoffverordnung knüpft an Tätigkeiten am Gebäude an, nicht an den Verkauf. Eine Pflicht, vor einem Verkauf zu sanieren, enthalten die hier gelesenen Vorschriften nicht.

Welche Angaben braucht ein Käufer, der umbauen will?

Das Baujahr und alle vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe. Liegt das Baujahr zwischen 1993 und 1996, braucht der Betrieb das Datum des Baubeginns (§ 5a Abs. 1 und 2 GefStoffV). Das gilt auch für private Haushalte (§ 5a Abs. 4).

Darf der Käufer selbst an asbesthaltigen Bauteilen arbeiten?

Tätigkeiten an asbesthaltigen Materialien sind grundsätzlich verboten. Die Verordnung lässt nur bestimmte Ausnahmen zu, etwa das vollständige Entfernen, und das gilt auch für private Haushalte (§ 11 Abs. 1, 2 und 7 GefStoffV). Führen private Haushalte zulässige Tätigkeiten selbst durch, müssen sie die Entstehung, Freisetzung und Ausbreitung von Asbestfasern so weit wie möglich verhindern und im Übrigen minimieren (§ 11 Abs. 7).