Ratgeber
Grundstück mit Altlasten verkaufen: Was Verkäufer nach dem Verkauf noch trifft
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Ein Grundstück kann aus früherer Nutzung belastet sein. Beim Verkauf zählt dann nicht nur der Preis. Das Bundes-Bodenschutzgesetz kann den Verkäufer auch nach dem Verkauf zur Sanierung verpflichten. Diese Seite gibt wieder, was dort steht. Kosten nennt sie nicht, und eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.
Was zählt als Altlast?
Das Gesetz kennt zwei Arten. Altablagerungen sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind. Altstandorte sind Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, „auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist“. [1] Zur Altlast werden beide erst, wenn durch sie schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren entstehen. [1]
Besteht nur der Verdacht, spricht das Gesetz von altlastverdächtigen Flächen. [1] Hat die zuständige Behörde Anhaltspunkte für eine Altlast, soll sie den Sachverhalt ermitteln. [2]
Bin ich nach dem Verkauf noch verantwortlich?
Unter Umständen ja. „Der frühere Eigentümer eines Grundstücks ist zur Sanierung verpflichtet, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen mußte.“ [3]
Das Gesetz nennt eine Ausnahme. Die Pflicht gilt nicht für den, der beim eigenen Erwerb darauf vertraut hat, dass keine Altlasten vorhanden sind, und dessen Vertrauen „unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles schutzwürdig ist“. [3] Ob das in Ihrem Fall zutrifft, sagt diese Seite nicht.
Der Käufer wird mit dem Erwerb selbst Grundstückseigentümer. Auch ihn nennt das Gesetz als Sanierungspflichtigen. [4]
Bin ich als Erbe betroffen?
Zur Sanierung verpflichtet sind nach dem Gesetz „der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück“. [4] Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen „als Ganzes“ auf die Erben über. [5]
Hat der Verstorbene eine Altlast verursacht, können Sie deshalb als sein Gesamtrechtsnachfolger in Betracht kommen. Als Eigentümer des geerbten Grundstücks sind Sie ohnehin genannt. [4] Was beim Verkauf eines geerbten Hauses sonst zählt, erklärt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
Was kann der Kaufvertrag regeln?
Sind mehrere zur Sanierung verpflichtet, haben sie untereinander einen Ausgleichsanspruch. [6] „Soweit nichts anderes vereinbart wird“, hängt der Ausgleich davon ab, wer die Gefahr oder den Schaden vorwiegend verursacht hat. [6] Verkäufer und Käufer können die Frage also im Kaufvertrag selbst regeln.
Für den Anspruch gilt eine eigene Verjährung. „Der Ausgleichsanspruch verjährt in drei Jahren“. [6] Führt die Behörde die Maßnahmen selbst aus, beginnt die Frist nach der Beitreibung der Kosten. Sonst beginnt sie nach dem Ende der Maßnahmen, sobald der Verpflichtete weiß, wer ersatzpflichtig ist. Ohne diese Kenntnis verjährt der Anspruch dreißig Jahre nach dem Ende der Maßnahmen. [6]
Eine Musterklausel geben wir nicht. Was sonst im Vertrag steht, erklärt der Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.
Was muss ich dem Käufer sagen und wie prüfe ich das?
Was Sie über eine Altlast oder einen Verdacht wissen, gehört offen auf den Tisch. Wann Schweigen arglistig ist und was das für einen Haftungsausschluss bedeutet, erklärt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen.
Ob für ein Grundstück etwas verzeichnet ist, zeigt eine Auskunft aus dem Altlastenkataster. Sie erteilt das Team Bodenschutz der Region Hannover. [7] Wie Sie diese und andere Unterlagen bekommen, steht im Ratgeber Unterlagen besorgen. Was für einen Heizöltank auf dem Grundstück gilt, steht im Ratgeber Haus mit Öltank verkaufen. Welche Auskünfte beim Grundstücksverkauf sonst dazugehören, erklärt der Ratgeber Grundstück verkaufen.
Quellen
- § 2 Abs. 5 und 6 BBodSchG. https://www.gesetze-im-internet.de/bbodschg/__2.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 9 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG. https://www.gesetze-im-internet.de/bbodschg/__9.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 4 Abs. 6 BBodSchG. https://www.gesetze-im-internet.de/bbodschg/__4.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG. https://www.gesetze-im-internet.de/bbodschg/__4.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 1922 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 24 Abs. 2 BBodSchG. https://www.gesetze-im-internet.de/bbodschg/__24.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- Region Hannover, „Umweltinformationen zu Altlasten und altlastverdächtigen Flächen: Auskunft“ (Team Bodenschutz), https://region-hannover.gov.de/buergerservice/dienstleistungen/umweltinformationen-zu-altlasten-und-altlastverdaechtigen-flaechen-auskunft-900000301-0.html, abgerufen 01.09.2026. Amtlich.
Häufige Fragen
Bin ich nach dem Verkauf noch für eine Altlast verantwortlich?
Unter Umständen ja. Der frühere Eigentümer ist zur Sanierung verpflichtet, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die Altlast dabei kannte oder kennen musste (§ 4 Abs. 6 BBodSchG).
Ich habe das Grundstück geerbt. Betrifft mich das?
Das Gesetz nennt neben dem Verursacher einer Altlast auch dessen Gesamtrechtsnachfolger (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB). Als Eigentümer sind Sie zudem selbst genannt.
Kann ich die Kosten im Kaufvertrag auf den Käufer übertragen?
Das Gesetz lässt Raum dafür. Unter mehreren Verpflichteten hängt der Ausgleich nur dann von der Verursachung ab, soweit nichts anderes vereinbart wird (§ 24 Abs. 2 BBodSchG). Wie eine Vereinbarung aussehen sollte, klären Sie mit dem Notar oder einer Anwältin oder einem Anwalt.
Wie erfahre ich, ob für mein Grundstück etwas eingetragen ist?
Über eine Auskunft aus dem Altlastenkataster. Sie erteilt das Team Bodenschutz der Region Hannover.
Muss ich dem Käufer einen Verdacht sagen?
Was Sie über das Grundstück wissen, gehört in die Verhandlung und in den Vertrag. Wann Schweigen arglistig ist und was das für einen Haftungsausschluss bedeutet, erklärt der Ratgeber zu Mängeln beim Hausverkauf.