Ratgeber
Haus mit Öltank verkaufen: Prüfpflichten und Unterlagen
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Ein Öltank kann im Keller oder in der Erde liegen. Für diese Tanks gilt eine eigene Verordnung, die Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV). Diese Seite gibt wieder, was dort zu Kontrolle, Prüfung und Stilllegung steht, und was das für den Verkauf bedeutet. Kosten nennt sie nicht, und eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.
Welche Pflichten hat der Eigentümer eines Öltanks?
Die Verordnung richtet ihre Pflichten an den Betreiber der Anlage. Ein Heizöltank im Wohnhaus kann eine Heizölverbraucheranlage sein. Das ist eine Lageranlage, die dem Beheizen von Wohnräumen oder dem Erwärmen von Wasser dient, höchstens 100 Kubikmeter Heizöl im Jahr verbraucht und deren Behälter höchstens viermal im Jahr befüllt werden. [1]
Wichtig ist außerdem, ob der Tank unterirdisch ist. Unterirdisch ist eine Anlage, wenn zumindest ein Teil von ihr vollständig oder teilweise im Erdreich eingebettet ist. Ein Behälter, der mit flachem Boden oder auf Stützen auf dem Untergrund steht, gilt dagegen als oberirdisch. [1]
Eine Pflicht gilt für jeden Tank: „Der Betreiber hat die Dichtheit der Anlage und die Funktionsfähigkeit der Sicherheitseinrichtungen regelmäßig zu kontrollieren.“ [2] Hinzu kommt bei einem Teil der Anlagen die Pflicht, sie von einem Sachverständigen prüfen zu lassen. Außerhalb von Schutzgebieten und Überschwemmungsgebieten richtet sich das nach Anlage 5, in solchen Gebieten nach Anlage 6. [2] Die Behörde kann außerdem eine Prüfung anordnen. [2]
Wann muss ein Öltank geprüft werden?
Das hängt von der Gefährdungsstufe ab. Der Betreiber hat seine Anlage einer der Stufen A bis D zuzuordnen, je nach Volumen und Wassergefährdungsklasse des Stoffs. [3] Welche Stufe Ihr Tank hat, sagt diese Seite nicht. Steht sie nicht schon in einem Prüfbericht, fragen Sie einen Sachverständigen oder einen Fachbetrieb.
Außerhalb von Schutzgebieten gilt Anlage 5. [4] Für unterirdische Anlagen mit flüssigen Stoffen nennt sie als wiederkehrende Prüfung „A, B, C und D alle 5 Jahre“. Für oberirdische Anlagen, „einschließlich Heizölverbraucheranlagen“, heißt es „C und D alle 5 Jahre“. [4] Die Fristen beginnen mit dem Abschluss der Prüfung vor Inbetriebnahme oder nach einer wesentlichen Änderung. Es reicht, die Prüfung bis zum Ende des Fälligkeitsmonats durchzuführen. [4]
In Schutzgebieten und in festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten gilt Anlage 6. [5] Dort heißt es für unterirdische Anlagen „A, B, C und D alle 30 Monate“, für oberirdische Heizölverbraucheranlagen „B, C und D alle 5 Jahre“. [5] Für Ölheizungen in Überschwemmungsgebieten gelten zusätzlich Regeln des Wasserhaushaltsgesetzes; sie stehen im Ratgeber Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen. Ob Ihr Haus in einem solchen Gebiet liegt, klären Sie bei der zuständigen Wasserbehörde.
Prüfen darf nur ein Sachverständiger. [6] Er stuft die Anlage ein: ohne Mangel, mit geringfügigem, erheblichem oder gefährlichem Mangel. [6] Ist eine Heizölverbraucheranlage ohne Mangel oder nur mit geringfügigem Mangel, bringt er eine Plakette an. Sie zeigt das Datum der Prüfung und das der nächsten. [6]
Mangel bei der Prüfung: Was dann?
Der Sachverständige stuft die Anlage in eine von vier Klassen ein. [6] Was danach zu tun ist, regelt § 48 AwSV. [9]
| Einstufung | Was folgt |
|---|---|
| ohne Mangel | Bei einer Heizölverbraucheranlage bringt der Sachverständige die Plakette an, mit dem Datum der Prüfung und dem der nächsten. [6] |
| geringfügiger Mangel | Plakette wie ohne Mangel. Der Mangel ist innerhalb von sechs Monaten zu beseitigen, soweit nach § 45 nötig durch einen Fachbetrieb. [6] [9] |
| erheblicher Mangel | Eine Plakette sieht die Verordnung dafür nicht vor. [6] Der Mangel ist unverzüglich zu beseitigen, danach ist die Anlage erneut zu prüfen. [9] [10] |
| gefährlicher Mangel | Eine Plakette sieht die Verordnung dafür nicht vor. [6] Die Anlage ist unverzüglich außer Betrieb zu nehmen und, soweit der Sachverständige es für nötig hält, zu entleeren. Wieder in Betrieb geht sie erst, wenn der Behörde eine Bestätigung des Sachverständigen über die Beseitigung vorliegt. Danach ist sie erneut zu prüfen. [9] [10] |
Den Prüfbericht schickt der Sachverständige innerhalb von vier Wochen an die zuständige Behörde, bei einem gefährlichen Mangel unterrichtet er sie unverzüglich. [6] Der Bericht nennt unter anderem Art und Umfang der Mängel, die erforderlichen Maßnahmen mit einem Vorschlag für eine Frist und das Datum der nächsten Prüfung. [6]
Für den Verkauf heißt das: Der letzte Prüfbericht mit der Einstufung gehört in die Unterlagen, ebenso die Angabe auf der Plakette, wenn es eine gibt. Ist ein erheblicher oder gefährlicher Mangel noch nicht beseitigt, nennen Sie ihn dem Käufer. Wann Schweigen über einen Mangel arglistig ist, erklärt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen. Ist der Mangel beseitigt, gehören die Rechnung des Fachbetriebs und der Bericht der erneuten Prüfung dazu.
Was ändert sich beim Verkauf?
Nach einem Betreiberwechsel muss der neue Betreiber einer prüfpflichtigen Anlage den Wechsel der zuständigen Behörde unverzüglich schriftlich anzeigen. Dann folgt: „Satz 1 gilt nicht für Betreiber von Heizölverbraucheranlagen.“ [7] Wer ein Haus mit einem solchen Heizöltank kauft, muss den Wechsel danach nicht anzeigen.
Was gehört in die Verkaufsunterlagen?
Wer einen prüfpflichtigen Tank hat, legt den letzten Prüfbericht und die Unterlagen zur Anlage zu den Verkaufsunterlagen. Der Prüfbericht enthält unter anderem Angaben zur Anlage, zu festgestellten Mängeln, zu Datum und Ergebnis der Prüfung und zum Datum der nächsten Prüfung. [6] Dazu kommen Rechnungen eines Fachbetriebs über Arbeiten am Tank und, wenn er stillgelegt ist, der Nachweis darüber. Welche Unterlagen der Verkauf sonst braucht, steht in der Checkliste Unterlagen. Wo Sie Grundbuchauszug, Bauakte und andere amtliche Auskünfte bekommen, erklärt der Ratgeber Unterlagen besorgen in der Region Hannover.
Was Sie über Mängel am Tank wissen, gehört offen auf den Tisch. Wann Schweigen arglistig ist, erklärt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen. Wie der Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel regelt, steht im Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf. Geht es um einen Schaden im Boden, lesen Sie auch den Ratgeber Grundstück mit Altlasten verkaufen. Er erklärt, wer nach dem Bodenschutzrecht zur Sanierung verpflichtet sein kann.
Was gilt beim Stilllegen vor dem Verkauf?
Ein Eigentümer kann den Tank vor dem Verkauf stilllegen, etwa weil die Heizung umgestellt wird. Stilllegen heißt in der Verordnung „die dauerhafte Außerbetriebnahme einer Anlage“. [1]
Für bestimmte Anlagen sieht Anlage 5 dann eine Prüfung vor. In der Spalte „bei Stilllegung einer Anlage“ stehen für unterirdische Anlagen „A, B, C und D“, für oberirdische Anlagen „C und D“. [4] In Schutzgebieten nennt Anlage 6 für oberirdische Heizölverbraucheranlagen „B, C und D“. [5]
Wer stilllegen darf, regelt die Verordnung ebenfalls. Unterirdische Anlagen und Heizölverbraucheranlagen der Stufen B, C und D dürfen nur von Fachbetrieben stillgelegt werden. [8] Das gilt auch für das Errichten, die Reinigung von innen und die Instandsetzung. [8]
Quellen
- § 2 Abs. 11, 15 und 30 AwSV. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/__2.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 46 Abs. 1 bis 4 AwSV. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/__46.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 39 Abs. 1 AwSV. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/__39.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- Anlage 5 AwSV, Zeilen 2 und 3 mit Fußnoten 1, 4 und 5. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/anlage_5.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- Anlage 6 AwSV, Zeilen 2 und 3. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/anlage_6.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 47 Abs. 1 bis 4 AwSV. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/__47.html, gelesen am 12.10.2026, Abs. 2 bis 4 erneut am 28.10.2026. Amtlich.
- § 40 Abs. 4 AwSV. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/__40.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 45 Abs. 1 AwSV. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/__45.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
- § 48 Abs. 1 und 2 AwSV. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/__48.html, gelesen am 28.10.2026. Amtlich.
- § 46 Abs. 5 AwSV. https://www.gesetze-im-internet.de/awsv/__46.html, gelesen am 28.10.2026. Amtlich.
Häufige Fragen
Muss mein Öltank regelmäßig geprüft werden?
Die Dichtheit regelmäßig kontrollieren muss jeder Betreiber (§ 46 Abs. 1 AwSV). Eine wiederkehrende Prüfung durch einen Sachverständigen sieht Anlage 5 AwSV für unterirdische Anlagen der Stufen A bis D und für oberirdische der Stufen C und D alle fünf Jahre vor. In Schutzgebieten und in festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten gilt Anlage 6 mit eigenen Intervallen.
Welche Gefährdungsstufe hat mein Tank?
Das hängt vom Volumen und von der Wassergefährdungsklasse des Stoffs ab (§ 39 Abs. 1 AwSV). Eine Einstufung für Ihren Tank gibt diese Seite nicht. Fragen Sie den Sachverständigen oder einen Fachbetrieb.
Muss der Käufer den Tank bei der Behörde anmelden?
Nach einem Betreiberwechsel muss der neue Betreiber einer prüfpflichtigen Anlage den Wechsel anzeigen. Das gilt nach § 40 Abs. 4 Satz 2 AwSV nicht für Betreiber von Heizölverbraucheranlagen.
Welche Unterlagen zum Tank gehören zum Verkauf?
Was Sie haben: den letzten Prüfbericht des Sachverständigen, Rechnungen des Fachbetriebs und, wenn der Tank stillgelegt ist, den Nachweis darüber. Der Prüfbericht nennt unter anderem das Datum der nächsten Prüfung (§ 47 Abs. 3 AwSV).
Öltank bei der Prüfung durchgefallen: Darf ich weiter heizen?
Das hängt von der Einstufung des Sachverständigen ab. Bei einem gefährlichen Mangel ist die Anlage unverzüglich außer Betrieb zu nehmen und, soweit der Sachverständige es für nötig hält, zu entleeren; wieder in Betrieb geht sie erst, wenn der Behörde eine Bestätigung des Sachverständigen über die Beseitigung vorliegt (§ 48 Abs. 2 AwSV). Erhebliche Mängel sind unverzüglich zu beseitigen, geringfügige innerhalb von sechs Monaten (§ 48 Abs. 1 AwSV). Nach der Beseitigung eines erheblichen oder gefährlichen Mangels ist die Anlage erneut zu prüfen (§ 46 Abs. 5 AwSV).
Muss ein stillgelegter Tank geprüft werden?
Anlage 5 AwSV sieht eine Prüfung bei Stilllegung vor: für unterirdische Anlagen der Stufen A bis D, für oberirdische der Stufen C und D. In Schutzgebieten nennt Anlage 6 für oberirdische Anlagen die Stufen B, C und D.