Ratgeber
Haus im Überschwemmungsgebiet verkaufen: Was Verkäufer wissen sollten
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Liegt ein Haus in einem Gebiet, das bei Hochwasser unter Wasser stehen kann, gelten eigene Regeln. Sie betreffen unter anderem das Bauen und die Ölheizung. Sie gelten für jeden Eigentümer, nach dem Verkauf also für den Käufer. Diese Seite gibt das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) wieder. Zu Preisen, Versicherungen und Ihrem Fall sagt sie nichts. Für eine Rechtsberatung wenden Sie sich an eine Anwältin oder einen Anwalt.
Was ist ein Überschwemmungsgebiet?
Das Gesetz sagt: „Überschwemmungsgebiete sind Gebiete zwischen oberirdischen Gewässern und Deichen oder Hochufern und sonstige Gebiete, die bei Hochwasser eines oberirdischen Gewässers überschwemmt oder durchflossen oder die für Hochwasserentlastung oder Rückhaltung beansprucht werden.“ [1]
Festgesetzt werden die Gebiete durch eine Verordnung der Landesregierung. Dazu gehören mindestens die Flächen, auf denen ein Hochwasser „statistisch einmal in 100 Jahren zu erwarten ist“. [1] Dazu kommen Flächen, die für die Entlastung und Rückhaltung gebraucht werden. [1] Die Landesregierung kann die Aufgabe an andere Landesbehörden abgeben. [1] Ist ein Gebiet noch nicht festgesetzt, wird es ermittelt, in Karten gezeigt und vorläufig gesichert. [1]
Daneben gibt es Risikogebiete. Für sie gibt es Gefahrenkarten. Festgesetzt oder vorläufig gesichert sind sie nicht. [2]
Wie finde ich heraus, ob mein Haus darin liegt?
Die Gebiete sind öffentlich. Über sie und die Regeln, die dort gelten, ist die Öffentlichkeit zu informieren. [1] Die festgesetzten Gebiete zeigen die Umweltkarten des Landes Niedersachsen im Kartenthema Hochwasserschutz. [5] Im Zweifel fragen Sie die Wasserbehörde. Wer in der Region welche Unterlagen führt, steht im Ratgeber Unterlagen besorgen in der Region Hannover.
Was darf der Käufer dort bauen?
Neue Bauten und Anbauten sind im Grundsatz verboten. „In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen nach den §§ 30, 33, 34 und 35 des Baugesetzbuches untersagt.“ [3] Für vorläufig gesicherte Gebiete gilt das genauso. [3]
Die Behörde kann aber im Einzelfall eine Genehmigung erteilen. [3] Dafür muss der Bau einige Bedingungen erfüllen. Er darf die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen und Wasserstand und Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändern. Verlorenen Raum für das Wasser muss er ausgleichen. Den Schutz vor Hochwasser darf er nicht schwächen. Und er muss an Hochwasser angepasst gebaut sein. Es reicht auch, wenn sich die Nachteile durch Auflagen ausgleichen lassen. [3]
Wer hier kauft und anbauen will, braucht also eine Genehmigung im Einzelfall. Ob sie erteilt wird, sagt diese Seite nicht.
Was gilt für eine Ölheizung?
Neue Ölheizungen sind verboten. „Die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen in festgesetzten und vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten ist verboten.“ [4] Auf Antrag kann die Behörde eine Ausnahme machen. Dafür darf es keinen anderen Brennstoff geben, der das Wasser weniger gefährdet und bezahlbar ist. Und die Anlage muss hochwassersicher gebaut werden. [4]
Alte Anlagen mussten nachgerüstet werden. Wer am 5. Januar 2018 dort schon einen Öltank hatte, musste ihn „bis zum 5. Januar 2023 nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik hochwassersicher nachzurüsten“. [4] In Risikogebieten gilt eine Frist bis zum 5. Januar 2033, „soweit dies wirtschaftlich vertretbar ist“. [4] Wird eine Anlage wesentlich geändert, ist sie zu diesem Zeitpunkt nachzurüsten. [4]
Welche Prüfungen für einen Öltank sonst gelten, erklärt der Ratgeber Haus mit Öltank verkaufen.
Was gehört in die Verkaufsunterlagen und was muss ich sagen?
Hat das Haus eine Ölheizung, legen Sie den Nachweis der Nachrüstung zu den Unterlagen. Hat die Behörde einen Anbau erlaubt, legen Sie die Genehmigung dazu. Was sonst dazugehört, steht in der Checkliste Unterlagen.
Was Sie über die Lage und frühere Hochwasser am Haus wissen, sagen Sie dem Käufer. Welche Folgen ein verschwiegener Umstand haben kann, beschreibt der Ratgeber Haus mit Mängeln verkaufen.
Quellen
- § 76 Abs. 1 bis 4 WHG. https://www.gesetze-im-internet.de/whg_2009/__76.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
- § 78b Abs. 1 Satz 1 WHG. https://www.gesetze-im-internet.de/whg_2009/__78b.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
- § 78 Abs. 4, 5 und 8 WHG. https://www.gesetze-im-internet.de/whg_2009/__78.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
- § 78c Abs. 1 und 3 WHG. https://www.gesetze-im-internet.de/whg_2009/__78c.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
- Niedersächsisches Ministerium für Umwelt, Energie und Klimaschutz, Umweltkarten Niedersachsen, Kartenthema Hochwasserschutz (festgesetzte Überschwemmungsgebiete), abgerufen 03.10.2026. Amtlich.
Häufige Fragen
Was ist ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet?
Ein Gebiet, das die Landesregierung per Verordnung festgelegt hat. Dazu gehört mindestens, wo ein Hochwasser statistisch einmal in 100 Jahren zu erwarten ist (§ 76 Abs. 2 WHG).
Darf der Käufer im Überschwemmungsgebiet anbauen?
Neue Bauten und Anbauten sind dort im Grundsatz verboten (§ 78 Abs. 4 WHG). Die Behörde kann sie im Einzelfall genehmigen, wenn die Bedingungen in § 78 Abs. 5 WHG erfüllt sind.
Was gilt für eine vorhandene Ölheizung?
Stand der Öltank am 5. Januar 2018 schon im Gebiet, musste er bis zum 5. Januar 2023 hochwassersicher nachgerüstet werden (§ 78c Abs. 3 WHG). Neue Ölheizungen sind dort verboten. Ausnahmen gibt es nur auf Antrag.
Was ist ein Risikogebiet außerhalb von Überschwemmungsgebieten?
Ein Gebiet mit Gefahrenkarte, das nicht festgesetzt und nicht vorläufig gesichert ist (§ 78b Abs. 1 WHG). Ölheizungen dort sind bis zum 5. Januar 2033 nachzurüsten, soweit das wirtschaftlich vertretbar ist.
Muss ich dem Käufer sagen, dass das Haus im Überschwemmungsgebiet liegt?
Was Sie über das Haus wissen, gehört in die Verhandlung. Wann Schweigen arglistig ist, erklärt der Ratgeber zu Mängeln beim Hausverkauf.