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Ratgeber

Wohnung mit Gartenanteil oder Stellplatz verkaufen: Sondernutzungsrecht

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Zu einer Eigentumswohnung kann ein Garten, eine Terrasse oder ein Stellplatz „gehören“. Das kann Eigentum sein oder nur ein Recht, die Fläche allein zu nutzen. Man spricht dann von einem Sondernutzungsrecht. Für den Verkauf zählt, ob das Recht auch für den Käufer gilt. Diese Seite gibt wieder, was das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dazu sagt. Sie ersetzt keine Rechtsberatung.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Das Gesetz definiert den Begriff nicht. Es nennt ihn nur an einer Stelle, bei der Zustimmung von Grundpfandgläubigern. [1] Gemeint ist ein Recht, das die Eigentümer durch Vereinbarung einräumen: Ein Eigentümer darf einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein nutzen.

Die Grundlage für solche Vereinbarungen steht in § 10 WEG: „Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.“ [2]

Was ist der Unterschied zu Sondereigentum?

Sondereigentum ist Eigentum. Es ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten Räumen. „Stellplätze gelten als Räume“ in diesem Sinn. [3] Das Sondereigentum kann auch auf einen Teil des Grundstücks außerhalb des Gebäudes erstreckt werden, etwa auf einen Garten. Das geht nicht, wenn die Wohnung dadurch wirtschaftlich nicht mehr die Hauptsache ist. [3] Solche Flächen sollen im Aufteilungsplan mit Maßangaben bestimmt sein. [3]

Mit seinem Sondereigentum kann ein Eigentümer nach Belieben verfahren, soweit das Gesetz nicht entgegensteht. [4] Ein Sondernutzungsrecht gibt dagegen nur das Recht zur Nutzung. Die Fläche bleibt gemeinschaftliches Eigentum.

Ob bei Ihnen Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht vorliegt, steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch.

Gilt das Recht auch für den Käufer?

Nur unter einer Bedingung. Vereinbarungen der Eigentümer untereinander „wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind“. [2] Der Käufer ist ein solcher Sondernachfolger.

Für den Verkauf heißt das: Ist das Recht im Grundbuch eingetragen, gilt es auch gegenüber dem Käufer. Ist es nicht eingetragen, wirkt es nach dem Wortlaut nicht gegen ihn. Prüfen Sie das deshalb vor dem Verkauf und geben Sie dem Käufer die Unterlagen.

Wo sehe ich, ob es eingetragen ist?

Im Wohnungsgrundbuch. Für jede Wohnung gibt es ein eigenes Grundbuchblatt. [5] Zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums kann es auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. [5] Die Einzelheiten stehen dann nicht im Grundbuch selbst, sondern in der Urkunde, auf die es verweist, etwa der Teilungserklärung.

Lesen Sie deshalb Grundbuchauszug und Teilungserklärung zusammen. Wo Sie beides bekommen, erklärt der Ratgeber Unterlagen besorgen in der Region Hannover. Welche Unterlagen der Verkauf sonst braucht, steht in der Checkliste Unterlagen.

Was gehört in den Kaufvertrag?

Bezeichnen Sie das Recht ausdrücklich, mit der Fläche, auf die es sich bezieht, etwa „Gartenfläche Nr. 3 laut Aufteilungsplan“. Dann weiß der Käufer, was er bekommt. Was der Vertrag sonst regelt, erklärt der Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.

Ob der Verwalter oder andere Eigentümer dem Verkauf zustimmen müssen, steht im Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen. Was Rücklage, Hausgeld und Sonderumlage für den Verkauf bedeuten, erklärt der Ratgeber Wer zahlt Hausgeld, Sonderumlage und Rücklage?

Quellen

  1. § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__5.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  2. § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 Satz 1 WEG. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__10.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  3. § 3 Abs. 1 bis 3 WEG. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__3.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  4. § 13 Abs. 1 WEG. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__13.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.
  5. § 7 Abs. 1 und 3 WEG. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__7.html, gelesen am 13.10.2026. Amtlich.

Häufige Fragen

Gehört mir der Garten, wenn ich ein Sondernutzungsrecht habe?

Nein. Ein Sondernutzungsrecht ist ein Recht zur Nutzung. Eigentum an einem Teil des Grundstücks außerhalb des Gebäudes ist nur möglich, wenn das Sondereigentum darauf erstreckt wurde (§ 3 Abs. 2 WEG).

Gilt mein Sondernutzungsrecht auch für den Käufer?

Nur, wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Vereinbarungen der Eigentümer wirken gegen einen Sondernachfolger sonst nicht (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Wo sehe ich, ob das Recht eingetragen ist?

Im Wohnungsgrundbuch. Es kann zur näheren Bezeichnung auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen (§ 7 Abs. 3 WEG), etwa auf die Teilungserklärung. Lesen Sie deshalb Grundbuch und Teilungserklärung zusammen.

Muss die Bank zustimmen?

Nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist die Zustimmung eines Grundpfandgläubigers nur nötig, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Was das für Ihren Verkauf bedeutet, klärt der Notar.

Was gehört in den Kaufvertrag?

Das Recht sollte ausdrücklich bezeichnet sein, mit der Fläche, auf die es sich bezieht. Was der Vertrag sonst regelt, erklärt der Ratgeber zum Kaufvertrag beim Hausverkauf.