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Ratgeber

Geschenktes Haus verkaufen: Was Beschenkte vorher prüfen sollten

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Wer ein Haus geschenkt bekommen hat und im Grundbuch steht, ist Eigentümer, auch bei einer Übertragung in vorweggenommener Erbfolge. Wer es verkaufen will, hat andere Fragen als die Eltern, die es übertragen haben. Diese Seite ist für die Beschenkten. Was der Schenker vor dem Überschreiben bedenken sollte, erklärt der Ratgeber Haus an Kinder überschreiben. Eine Rechts- oder Steuerberatung ersetzt diese Seite nicht.

Darf ich ein geschenktes Haus überhaupt verkaufen?

Das Gesetz verbietet es nicht. Grenzen können sich aber aus zwei Papieren ergeben: aus dem Schenkungsvertrag und aus dem Grundbuch. Lesen Sie beide, bevor Sie einen Käufer suchen.

Vormerkung für den Schenker. Ist im Grundbuch eine Vormerkung für den Schenker eingetragen, sichert sie einen Anspruch, zum Beispiel auf Rückübertragung. [1] Eine Verfügung nach ihrer Eintragung ist „insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde“. [1] Der Berechtigte kann dann vom Erwerber die Zustimmung verlangen, die zur Verwirklichung seines Anspruchs erforderlich ist. [2] Käufer, Bank und Notar sehen die Vormerkung im Grundbuchauszug.

Wohnungsrecht oder Nießbrauch. Ein Wohnungsrecht berechtigt, ein Gebäude oder einen Teil davon „unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. [3] Ein Nießbrauch berechtigt, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“. [4] Was ein solches Recht für den Verkauf bedeutet, erklärt der Ratgeber Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.

Vereinbarungen im Vertrag. Steht im Schenkungsvertrag, dass Sie nur mit Zustimmung des Schenkers verkaufen dürfen oder dass er das Haus bei einem Verkauf zurückverlangen kann, gilt, was dort vereinbart ist. Fragen Sie im Zweifel den Notar, der den Vertrag beurkundet hat.

Kann der Schenker das Haus zurückfordern, auch nach dem Verkauf?

Das Gesetz nennt zwei Fälle, unabhängig von einer Vereinbarung im Vertrag.

Verarmung. Kann der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, „kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern“. [5] „Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden.“ [5] Ausgeschlossen ist der Anspruch, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Leistung des Geschenks zehn Jahre verstrichen sind. Ausgeschlossen ist er auch, wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat. [6] Und er entfällt, soweit Ihr eigener Unterhalt gefährdet würde. [6] Wann die zehn Jahre bei einem Haus beginnen, steht im Ratgeber Haus an Kinder überschreiben.

Grober Undank. Eine Schenkung kann widerrufen werden, wenn sich der Beschenkte „durch eine schwere Verfehlung gegen den Schenker oder einen nahen Angehörigen des Schenkers groben Undanks schuldig macht“. [7] Dann kann die Herausgabe ebenfalls nach Bereicherungsrecht verlangt werden. [8]

Nach dem Verkauf. Beide Ansprüche verweisen auf das Bereicherungsrecht. Ist der Empfänger „aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er den Wert zu ersetzen“. [9] Die Pflicht ist ausgeschlossen, „soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist“. [9] Nach einem Verkauf richtet sich ein solcher Anspruch nach diesem Wortlaut also auf Wertersatz. Ob und wie weit Sie im Einzelfall noch bereichert sind, sagt diese Seite nicht. Das klären Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt.

Welche Steuerfrist gilt?

Die Frist für private Veräußerungsgeschäfte beginnt nicht mit der Schenkung. „Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.“ [10] Die Zehnjahresfrist läuft also ab der Anschaffung durch den Schenker. Was sonst für die Steuer beim Verkauf gilt, steht im Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.

Zählt das geschenkte Haus bei der Drei-Objekt-Grenze?

Ja, wenn Sie es im zeitlichen Zusammenhang verkaufen (Tz. 9). Anders als geerbte werden geschenkte Grundstücke einbezogen, und der zeitliche Zusammenhang beginnt mit dem Kauf oder Bau durch den Schenker. [11] Wer neben dem geschenkten Haus weitere Immobilien verkauft, findet die Einzelheiten im Ratgeber Drei-Objekt-Grenze.

Was sollte ich vor dem Verkauf klären?

  • Den Schenkungsvertrag lesen. Achten Sie auf Rückforderungsrechte, Zustimmungsvorbehalte und Rechte, die sich der Schenker vorbehalten hat.
  • Abteilung II des Grundbuchs prüfen. Dort stehen Vormerkung, Wohnungsrecht und Nießbrauch. Wo Sie den Grundbuchauszug bekommen, erklärt der Ratgeber Unterlagen besorgen.
  • Mit dem Schenker sprechen. Soll das Haus ohne seine Rechte verkauft werden, geht das nur mit seiner Mitwirkung.
  • Die Frist im Blick behalten. Bis zehn Jahre nach der Schenkung bleibt die Rückforderung wegen Verarmung möglich. [6]

Eine weitere Frist betrifft nicht den Verkauf, sondern die späteren Erben des Schenkers. Beim Pflichtteil zählt eine Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt. [12] Was das für Geschwister bedeutet, steht ebenfalls im Ratgeber Haus an Kinder überschreiben. Was das Haus am Markt bringen kann, ordnet die Ersteinschätzung ein.

Quellen

  1. § 883 Abs. 1 und 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  2. § 888 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__888.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  3. § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  4. § 1030 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1030.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  5. § 528 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__528.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  6. § 529 Abs. 1 und 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__529.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  7. § 530 Abs. 1 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__530.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  8. § 531 Abs. 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__531.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  9. § 818 Abs. 2 und 3 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__818.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  10. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  11. Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 26.03.2004, IV A 6 - S 2240 - 46/04, BStBl I S. 434, Tz. 9; Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 17. https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2024/C-Anhaenge/Anhang-17/anhang-17.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.
  12. § 2325 Abs. 3 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2325.html, gelesen am 12.10.2026. Amtlich.

Häufige Fragen

Darf ich ein geschenktes Haus sofort verkaufen?

Das Gesetz verbietet es nicht. Prüfen Sie aber den Schenkungsvertrag und Abteilung II des Grundbuchs. Ist dort eine Vormerkung für den Schenker eingetragen, ist eine spätere Verfügung insoweit unwirksam, als sie seinen gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB).

Können meine Eltern das Haus zurückfordern, wenn ich es verkauft habe?

Können sie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung ihren angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, können sie die Herausgabe nach § 528 BGB verlangen; § 529 BGB nennt Gründe, die das ausschließen. Ist die Herausgabe nach einem Verkauf nicht mehr möglich, ist der Wert zu ersetzen, soweit Sie noch bereichert sind (§ 818 Abs. 2 und 3 BGB).

Ab wann läuft die Spekulationsfrist bei einem geschenkten Haus?

Ab der Anschaffung durch den Schenker. Bei unentgeltlichem Erwerb wird Ihnen die Anschaffung durch Ihren Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Zählt ein geschenktes Haus bei der Drei-Objekt-Grenze mit?

Ja, wenn Sie es im zeitlichen Zusammenhang verkaufen (Tz. 9). Nach dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 werden geschenkte Grundstücke einbezogen. Der zeitliche Zusammenhang beginnt mit dem Kauf oder Bau durch den Schenker (Tz. 9).

Was passiert mit dem Wohnrecht meiner Eltern, wenn ich verkaufe?

Ein eingetragenes Wohnungsrecht lastet auf dem Grundstück und bleibt bei einem Verkauf bestehen, solange es nicht gelöscht wird. Wie das den Preis beeinflusst und wie eine Löschung läuft, erklärt der Ratgeber zu Wohnrecht und Nießbrauch.