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Ratgeber

Was kostet ein Wertgutachten für ein Haus in der Region Hannover?

Redaktion: Joey Feldmann · Stand  · Wie wir arbeiten

Ein Wertgutachten sagt, was ein Haus zu einem Stichtag wert ist, und begründet das. Es kostet Geld und braucht Zeit. Diese Seite rechnet aus, was der Gutachterausschuss verlangt. Und sie sagt, wann Sie ein Gutachten wirklich brauchen. Eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Es zählen Recht, Eigenschaften und Lage, „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“. [1] Dafür gibt es drei Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Herangezogen werden können auch mehrere dieser Verfahren. Die Wahl des Verfahrens ist zu begründen. [2] Wie die Verfahren rechnen, zeigen der Vergleichswert-Rechner und der Sachwert-Rechner. Die übrigen Rechner stehen in der Übersicht der Rechner.

Was kostet ein Gutachten des Gutachterausschusses?

Der Gutachterausschuss erstellt Gutachten über den Verkehrswert. Beantragen können das unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte. [3] Die Gutachten binden nicht, wenn nichts anderes gilt. [3] In Niedersachsen richtet sich die Gebühr nach der Gebührenordnung für die Gutachterausschüsse. [4] Für ein bebautes Grundstück gilt:

Verkehrswert Gebühr Nr. der Anlage
bis 250.000 Euro 1.175 Euro plus 5,2 Promille des Verkehrswerts 1.1.1
über 250.000 bis 750.000 Euro 1.625 Euro plus 3,4 Promille 1.1.2
über 750.000 bis 10.000.000 Euro 3.275 Euro plus 1,2 Promille 1.1.3
über 10.000.000 Euro 5.275 Euro plus 1,0 Promille 1.1.4

Maßgebend ist der Verkehrswert, wenn das Gutachten fertig ist. [4] Für ein unbebautes Grundstück oder nur den Bodenwert sind es 52 Prozent dieser Gebühr. Gab es schon ein Gutachten des Ausschusses, kann es günstiger werden. Wenn Sie eine Ausfertigung des früheren Gutachtens vorlegen, dessen Stichtag höchstens zehn Jahre zurückliegt, und der Zustand im Wesentlichen unverändert ist, sind es 40 Prozent. [4] Diese Staffel gilt seit dem 1. Juni 2024. [5] Eine spätere Änderung haben wir nicht gefunden (Stand 11.10.2026). [5]

„Die Umsatzsteuer ist in den Gebühren nicht enthalten.“ [4] Ob sie anfällt, hängt daran, ob der Ausschuss hier als Unternehmer gilt. Für Behörden regelt das § 2b des Umsatzsteuergesetzes. [6] Fällt sie an, beträgt sie 19 Prozent. [7]

Rechenbeispiel: Haus mit 400.000 Euro Verkehrswert

Angenommen ist ein bebautes Grundstück mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro. Diese Zahl ist eine Beispiel-Eingabe, kein Marktwert.

Schritt Betrag
Stufe: über 250.000 bis 750.000 Euro, Nr. 1.1.2
Grundbetrag 1.625,00 Euro
3,4 Promille von 400.000 Euro 1.360,00 Euro
Gebühr ohne Umsatzsteuer 2.985,00 Euro
mit 19 Prozent Umsatzsteuer, falls sie anfällt 3.552,15 Euro
unbebautes Grundstück, 52 Prozent 1.552,20 Euro
auf Grundlage eines früheren Gutachtens, 40 Prozent 1.194,00 Euro

Und freie Sachverständige?

Auch Sachverständige erstellen Gutachten. Sie können öffentlich bestellt und vereidigt sein. Dafür müssen sie besondere Sachkunde nachweisen. Sie schwören, ihre Gutachten unabhängig und unparteiisch zu erstatten. [8] Daneben gibt es Sachverständige, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. [9] Ihr Honorar vereinbaren Sie mit ihnen. Eine belegte Spanne haben wir nicht gefunden. Deshalb nennen wir keine. Lassen Sie sich vorab ein schriftliches Angebot geben. Nennen Sie darin Stichtag und Zweck.

Wann brauchen Sie ein Gutachten wirklich?

Für den Verkauf selbst schreibt kein Gesetz ein Gutachten vor. Nötig wird es, wenn ein Wert gegenüber Dritten belegt werden muss.

  • Finanzamt. Ist der wahre Wert niedriger als der des Finanzamts, gilt der niedrigere. Sie müssen ihn aber nachweisen. [9] Das geht mit einem Gutachten des Gutachterausschusses. Es geht auch mit dem Gutachten eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. [9] Wie das Finanzamt rechnet, erklärt der Ratgeber Finanzamt-Wert für das geerbte Haus.
  • Pflichtteil. Wer einen Pflichtteil fordert, kann eine Wertermittlung verlangen. Die Kosten trägt der Nachlass. [10] Was daraus folgt, rechnet der Pflichtteil-Rechner.
  • Scheidung. Beim Zugewinnausgleich zählt das Haus mit seinem Wert am Stichtag. Ist der Wert umstritten, hilft ein Gutachten. Die Rechnung zeigt der Zugewinn-Rechner.
  • Teilungsversteigerung. Hier setzt das Gericht den Verkehrswert fest. Wenn nötig, hört es dafür Sachverständige an. [11] Was das Verfahren kostet, zeigt der Rechner zur Teilungsversteigerung.

Ist die Ersteinschätzung ein Gutachten?

Nein. Die Ersteinschätzung ist eine kostenlose Orientierung. Sie nutzt amtliche Daten und Ihre Angaben und nennt eine Spanne mit Herleitung. Gegenüber Finanzamt, Gericht oder Miterben ersetzt sie kein Gutachten. Woran Sie eine ehrliche Einschätzung erkennen, steht im Ratgeber Ehrliche Ersteinschätzung.

Quellen

  1. § 194 BauGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html, gelesen am 11.10.2026.
  2. § 6 Abs. 1 ImmoWertV. https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__6.html, gelesen am 11.10.2026.
  3. § 193 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 3 BauGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__193.html, gelesen am 11.10.2026.
  4. Gebührenordnung für die Gutachterausschüsse und den Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GOGut) vom 06.11.2023, Nds. GVBl. S. 263, 286, geändert durch Verordnung vom 13.05.2024, Nds. GVBl. 2024 Nr. 41, in der ab 01.06.2024 geltenden Fassung, § 1 Abs. 2 und Anlage Nr. 1.1, 1.2, 1.6 mit Anmerkung a zu Nr. 1. Im Original gelesen am 11.10.2026. Anlage Nr. 1.6 (Nds. GVBl. Nr. 23/2023 vom 16.11.2023, S. 264): „Erstattung eines Gutachtens im Sinne der Nrn. 1.1 bis 1.4 auf der Grundlage eines früheren Gutachtens des Gutachterausschusses, wenn die Antragstellerin oder der Antragsteller eine Ausfertigung des früheren Gutachtens vorgelegt hat, bei dem der Wertermittlungsstichtag nicht mehr als zehn Jahre zurückliegt und der Grundstückszustand im Wesentlichen unverändert ist.“ Gebühr: „40 % der nach den Nrn. 1.1 bis 1.4 zu bemessenden Gebühr“. https://www.niedersachsen.de/download/201245/Nds._GVBl._Nr._23_2023_vom_16.11.2023_S._255-278.pdf, im Original gelesen am 25.10.2026 (Joey). Die Änderung vom 13.05.2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 41) betrifft nach dem Änderungstext Beträge in § 3 und in den Nrn. 1.1.x, nicht Nr. 1.6.
  5. Verordnung zur Änderung der GOGut vom 13.05.2024, Nds. GVBl. 2024 Nr. 41 vom 24.05.2024, in Kraft am 01.06.2024 (Gebühren Nr. 1.1.1 bis 1.1.4). Im Original gelesen am 11.10.2026.
  6. § 2b Abs. 1 UStG. https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__2b.html, gelesen am 11.10.2026.
  7. § 12 Abs. 1 UStG.
  8. § 36 Abs. 1 GewO. https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__36.html, gelesen am 11.10.2026.
  9. § 198 Abs. 1 und 2 BewG. https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html, gelesen am 11.10.2026.
  10. § 2314 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2314.html, gelesen am 11.10.2026.
  11. § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG. https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__74a.html, gelesen am 11.10.2026.

Häufige Fragen

Was kostet ein Wertgutachten vom Gutachterausschuss?

Für ein bebautes Grundstück in Niedersachsen einen Grundbetrag plus Promille des Verkehrswerts. Bis 250.000 Euro sind es 1.175 Euro plus 5,2 Promille, bis 750.000 Euro 1.625 Euro plus 3,4 Promille. Bei 400.000 Euro ergibt das 2.985 Euro. Die Umsatzsteuer ist nicht enthalten (§ 1 Abs. 2 GOGut).

Ist die Ersteinschätzung ein Gutachten?

Nein. Die Ersteinschätzung ist eine kostenlose Orientierung aus amtlichen Daten und Ihren Angaben. Sie ersetzt kein Gutachten, etwa gegenüber dem Finanzamt oder einem Gericht.

Wer darf ein Gutachten für das Finanzamt erstellen?

Als Nachweis eines niedrigeren Werts kann regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses dienen oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist (§ 198 Abs. 2 BewG).

Brauche ich für den Hausverkauf ein Gutachten?

Eine Pflicht gibt es nicht. Sinnvoll ist es, wenn ein Wert belegt werden muss: gegenüber dem Finanzamt, im Streit um Pflichtteil oder Zugewinn. In der Teilungsversteigerung setzt das Gericht den Wert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG).

Wer zahlt das Gutachten beim Pflichtteil?

Verlangt der Pflichtteilsberechtigte, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird, fallen die Kosten dem Nachlass zur Last (§ 2314 BGB).