Haus verkaufen ohne Baugenehmigung: Anbau, Carport, Dachausbau

Was braucht eine Baugenehmigung und was nicht?

Der Grundsatz steht in der Niedersächsischen Bauordnung: „Baumaßnahmen bedürfen der Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde (Baugenehmigung), soweit sich aus den §§ 60 bis 62, 74 und 75 nichts anderes ergibt.“ [1] Die wichtigste Ausnahme sind verfahrensfreie Baumaßnahmen. Welche das sind, listet ein Anhang zum Gesetz. [2] Drei Beispiele daraus:

• Gartenhaus, Schuppen, kleiner Vorbau. Verfahrensfrei sind Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten bis 75 Kubikmeter. Gemeint ist der Brutto-Rauminhalt, im Außenbereich sind es 40. Zum Verkaufen, Ausstellen oder Abstellen von Autos dürfen sie nicht dienen. [3]
• Garage. Verfahrensfrei sind Garagen bis 60 Quadratmeter Grundfläche je Grundstück und bis 3 Meter Höhe. Im Außenbereich gilt das nicht. [3] Ob ein offener Carport darunter fällt, sagt der Wortlaut nicht ausdrücklich. Das klären Sie mit der Bauaufsicht.
• Terrasse und Wintergarten. Verfahrensfrei sind Terrassendächer bis 40 Quadratmeter. Für Wintergärten gilt: bis 30 Quadratmeter und 5 Meter hoch. Beide brauchen 3 Meter Abstand zum Nachbarn. [3]

Auch der Dachausbau kann verfahrensfrei sein. Das gilt für „die Umnutzung von Räumen im Dachgeschoss eines Wohngebäudes mit nur einer Wohnung in Aufenthaltsräume, die zu dieser Wohnung gehören“. [2] Hat das Haus eine zweite Wohnung, etwa eine Einliegerwohnung, greift diese Ausnahme nach dem Wortlaut nicht.

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei. Auch solche Baumaßnahmen „müssen die Anforderungen des öffentlichen Baurechts ebenso wie genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen erfüllen“. [1] Ein verfahrensfreies Gartenhaus muss also zum Beispiel die Abstände zur Grenze einhalten.

Was kann die Bauaufsicht tun, und gilt das auch für den Käufer?

Widerspricht eine Anlage dem öffentlichen Baurecht, „kann die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen die Maßnahmen anordnen, die zur Herstellung oder Sicherung rechtmäßiger Zustände erforderlich sind“. [4] Das Gesetz nennt unter anderem, „die Beseitigung von Anlagen oder Teilen von Anlagen anordnen“ und „die Benutzung von Anlagen untersagen, insbesondere Wohnungen für unbewohnbar erklären“. [4] Ob sie das tut, entscheidet sie im Einzelfall.

Für den Verkauf wichtig ist ein Satz: „Die Anordnungen der Bauaufsichtsbehörde gelten auch gegenüber den Rechtsnachfolgern der Personen, an die die Anordnungen gerichtet sind.“ [4] Eine Anordnung geht also mit dem Haus auf den Käufer über. Lässt die Behörde eine angeordnete Maßnahme selbst ausführen (Ersatzvornahme), zahlt der Eigentümer. Maßgeblich ist der Tag des Kostenbescheids. „Die Kostenschuld ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück.“ [4]

Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig „eine Baumaßnahme ohne die erforderliche Baugenehmigung (§ 59 Abs. 1) oder abweichend von der Baugenehmigung durchführt oder durchführen lässt“. [5] Die Geldbuße kann bis zu 500.000 Euro betragen. [5] Das trifft nach dem Wortlaut den, der baut oder bauen lässt. Wer ein Haus erbt oder kauft, hat nicht gebaut.

Nachträglich genehmigen lassen oder offen verkaufen?

Sie können eine Genehmigung auch später beantragen. Der Maßstab ist derselbe wie beim Neubau: „Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn die Baumaßnahme, soweit sie genehmigungsbedürftig ist und soweit eine Prüfung erforderlich ist, dem öffentlichen Baurecht entspricht.“ [10] Ob Ihr Anbau das tut, sagt die Bauaufsicht. Sie sagt auch, was es kostet und wie lange es dauert. Allgemeine Zahlen gibt es dafür nicht.

Welcher Weg passt, hängt vom Einzelfall ab. Eine Genehmigung vor dem Verkauf schafft Klarheit für Käufer und Bank. Sie kostet aber Zeit. Ein offener Verkauf kommt ohne dieses Verfahren aus. Dann trägt der Käufer die Frage. Beides ist zulässig, solange nichts verschwiegen wird.