Erbbaurecht verkaufen: Zustimmung, Erbbauzins und Restlaufzeit

Was wird beim Erbbaurecht verkauft?

Nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf ein Haus zu haben. Das Erbbaurecht lässt sich verkaufen und vererben. [1] Das Haus gehört rechtlich zum Erbbaurecht, nicht zum Grundstück. [2] Wer Ihr Erbbaurecht kauft, kauft also das Haus mit. Der Boden bleibt beim Grundstückseigentümer, etwa bei einer Kommune, einer Kirche oder der Klosterkammer.

Das Erbbaurecht hat ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch. [3] Für den Kaufvertrag gilt dasselbe wie bei einem Grundstück: Er muss notariell beurkundet werden. [4]

Was passiert mit dem Erbbauzins?

Der Käufer übernimmt ihn. Für den Erbbauzins gelten die Regeln über Reallasten. [8] Er steht also im Grundbuch, und für die Beträge, die während seiner Zeit fällig werden, haftet der jeweilige Erbbauberechtigte persönlich. [9] Was der Vertrag darüber hinaus regelt, etwa eine Anpassungsklausel, übernimmt der Käufer im Kaufvertrag.

Erhöhungen haben Grenzen. Dient das Haus Wohnzwecken, darf der Erbbauzins nur steigen, soweit das nicht unbillig ist. [10] Unbillig ist regelmäßig eine Erhöhung, die über die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgeht. [10] Gestiegene Grundstückswerte zählen grundsätzlich nicht. Erhöht werden darf frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder nach der letzten Erhöhung. [10]

Für Käufer ist der Erbbauzins eine laufende Last. Legen Sie deshalb die aktuelle Höhe und die letzte Erhöhung offen.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf, wird das Haus Teil des Grundstücks. [2] Der Eigentümer muss Ihnen dafür eine Entschädigung zahlen. [11] Wie hoch sie ist, wie sie gezahlt wird oder ob sie ganz ausgeschlossen ist, darf der Vertrag regeln. Einen gesetzlichen Mindestbetrag gibt es nur in einem Sonderfall: wenn das Recht für den Wohnbedarf minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde. Dann sind es mindestens zwei Drittel des Werts, den das Haus beim Ablauf hat. [11]

Verlängerung statt Entschädigung. Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er das Recht vor Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Hauses verlängert. Lehnen Sie die Verlängerung ab, entfällt der Anspruch auf Entschädigung. [11]

Heimfall ist etwas anderes. Der Vertrag kann vorsehen, dass Sie das Recht unter bestimmten Bedingungen vorzeitig an den Eigentümer übertragen müssen. [12] Wegen Zahlungsverzugs geht das erst, wenn mindestens zwei Jahresbeträge Erbbauzins offen sind. [8] Beim Heimfall steht Ihnen eine angemessene Vergütung zu, deren Höhe der Vertrag regeln darf. [13]

Die Klosterkammer Hannover verwaltet nach eigenen Angaben rund 17.000 Erbbaurechte. Laut Klosterkammer zahlt sie bei Ablauf eine Entschädigung von bis zu 100 Prozent des Verkehrswertes des Hauses und bietet seit 2012 Verlängerungen an. [14] Ob und zu welchen Bedingungen das für Ihren Vertrag gilt, klären Sie mit ihr. Läuft Ihr Recht in absehbarer Zeit aus, prüfen Sie eine Verlängerung vor dem Verkauf. Ein Käufer fragt danach.

Muss ich Steuern zahlen?

Für ein Erbbaurecht gilt dieselbe Frist wie für ein Grundstück, das Gesetz nennt es ausdrücklich. Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig. Haben Sie das Haus selbst bewohnt, seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor, bleibt er steuerfrei. [16] Ob Ihre Frist läuft, prüft der Spekulationssteuer-Rechner taggenau.