Ratgeber
Richtwertgrundstück: Bodenrichtwert auf Ihr Grundstück umrechnen
Redaktion: Joey Feldmann · Stand · Wie wir arbeiten
Das Richtwertgrundstück ist das gedachte Grundstück, für das ein Bodenrichtwert gilt: unbebaut, mit den Merkmalen, die in seiner Zone vorherrschen. Weicht Ihr Grundstück in der Größe davon ab, rechnen Sie den Bodenrichtwert mit den amtlichen Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses auf Ihre Fläche um. Diese Seite erklärt beides am Gesetz und rechnet zwei Beispiele mit echten Werten aus Hannover.
Was ist das Richtwertgrundstück?
Bodenrichtwerte sind nach dem Baugesetzbuch durchschnittliche Lagewerte für den Boden, ermittelt aus der Kaufpreissammlung. [1] Dafür bildet der Gutachterausschuss Richtwertzonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Für jede Zone stellt er die Merkmale dar, die den Wert beeinflussen. [1] In bebauten Gebieten gilt der Wert so, als wäre der Boden unbebaut. [1]
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter des Bodenrichtwertgrundstücks. [2] Dieses Grundstück gibt es nicht wirklich. Es ist unbebaut und fiktiv, und seine Merkmale stimmen weitgehend mit denen überein, die in der Zone vorherrschen. [2] Je Zone gibt es genau einen Wert, Spannen sind nicht zulässig. [2] Die Zonen sind so geschnitten, dass die Lage allein den Wert eines Grundstücks grundsätzlich um nicht mehr als 30 Prozent vom Richtwertgrundstück abweichen lässt. [3]
Besonderheiten, die nur einzelne Grundstücke haben, hat das Richtwertgrundstück nicht, ob privatrechtlich, öffentlich-rechtlich oder tatsächlich. [4] Deshalb ist der Bodenrichtwert der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis: Für ein bestimmtes Grundstück wird er geprüft und an dessen Abweichungen angepasst. [5]
Welche Merkmale nennt der Bodenrichtwert?
Zwei Merkmale stehen immer dabei: der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung. [4] Weitere nennt der Gutachterausschuss, wenn sie den Wert beeinflussen, etwa das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die Grundstücksgröße oder die Grundstückstiefe. [4] Bei baureifem Land gehört stets der beitragsrechtliche Zustand dazu, und der Wert gilt grundsätzlich für beitragsfreie Grundstücke. [4]
In Niedersachsen veröffentlicht das LGLN die Bodenrichtwerte in BORIS.NI. [6] Unsere Seiten lesen aus diesem Dienst die folgenden Angaben je Zone:
| Angabe in BORIS.NI | Bedeutung |
|---|---|
| Bodenrichtwert | Euro je Quadratmeter des Richtwertgrundstücks |
| Stichtag | Tag, auf den sich der Wert bezieht |
| Fläche | Größe des Richtwertgrundstücks, auch als Spanne |
| Entwicklungszustand | baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland, land- und forstwirtschaftliche oder sonstige Fläche |
| Art der Nutzung, mit Ergänzung | wofür die Zone genutzt wird, etwa Wohnbau |
| Zonenname und Zonennummer | eindeutige Zuordnung der Zone |
Für die Zone Oberricklingen in Hannover heißt das zum Beispiel: 500 Euro je Quadratmeter, Stichtag 1. Januar 2026, Richtwertgrundstück 750 Quadratmeter, Zonennummer 04302132. [6] Weitere Merkmale wie die Geschossflächenzahl oder den beitragsrechtlichen Zustand zeigt die amtliche Auskunft in BORIS.NI selbst. Unsere Abfrage liest sie nicht aus, deshalb rechnen wir mit ihnen nicht.
Wie rechne ich den Bodenrichtwert auf mein Grundstück um?
Für Unterschiede in einem einzelnen Merkmal leitet der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten aus Kaufpreisen ab, insbesondere für das Maß der baulichen Nutzung und für Größe und Tiefe des Grundstücks. [7] Ein Koeffizient gibt an, wie viel ein Grundstück mit einer bestimmten Größe im Verhältnis zu einem Normgrundstück wert ist. [7]
Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in der Region gilt die Tabelle 0430001 des Gutachterausschusses Hameln-Hannover zum Stichtag 1. Januar 2026. [8] Ihr Normgrundstück hat 500 Quadratmeter und den Koeffizienten 1,000. Zwischen den Stützstellen wird gerade interpoliert; das Beispiel der Tabelle selbst nennt für 750 Quadratmeter 0,972. [8]
| Fläche | Koeffizient |
|---|---|
| 200 m² | 1,122 |
| 400 m² | 1,026 |
| 500 m² | 1,000 |
| 750 m² | 0,972 (interpoliert) |
| 1.000 m² | 0,955 |
| 1.200 m² | 0,920 |
| 1.500 m² | 0,785 |
Die Rechnung hat drei Schritte:
- Koeffizient für die Fläche Ihres Grundstücks ablesen.
- Koeffizient für die Fläche des Richtwertgrundstücks ablesen.
- Bodenrichtwert mal Koeffizient Ihrer Fläche, geteilt durch den Koeffizienten des Richtwertgrundstücks. Das ergibt den angepassten Wert je Quadratmeter; mal Ihrer Fläche ergibt den Bodenwert.
Hat das Richtwertgrundstück nicht 500 Quadratmeter, muss sein eigener Koeffizient herausgerechnet werden, sonst stimmt die Umrechnung nicht.
Zwei Beispiele aus Hannover-Oberricklingen
Die Zone Oberricklingen hat zum 1. Januar 2026 einen Bodenrichtwert von 500 Euro je Quadratmeter für ein Richtwertgrundstück von 750 Quadratmetern. [6] Wir rechnen ein größeres und ein kleineres Grundstück, beide nicht teilbar.
| Schritt | 1.000 m², größer | 400 m², kleiner |
|---|---|---|
| Koeffizient Ihrer Fläche | 0,955 | 1,026 |
| Koeffizient Richtwertgrundstück (750 m²) | 0,972 | 0,972 |
| Wert je m²: 500 × Ihr Koeffizient ÷ 0,972 | 491 Euro | 528 Euro |
| Bodenwert: Wert je m² × Fläche | rund 491.000 Euro | rund 211.000 Euro |
| Zum Vergleich: 500 Euro × Fläche | 500.000 Euro | 200.000 Euro |
Das größere Grundstück ist je Quadratmeter weniger wert als das Richtwertgrundstück, das kleinere mehr. Gegenüber der einfachen Rechnung mit 500 Euro liegt der Bodenwert beim großen Grundstück rund 9.000 Euro darunter, beim kleinen rund 11.000 Euro darüber.
So rechnen wir
1.000 m²: 500 × 0,955 ÷ 0,972 = 491,26 Euro, auf ganze Euro gerundet 491 Euro wie im Beispiel der amtlichen Tabelle. 491 × 1.000 = 491.000 Euro.
400 m²: 500 × 1,026 ÷ 0,972 = 527,78 Euro, gerundet 528 Euro. 528 × 400 = 211.200 Euro, auf 1.000 Euro gerundet 211.000 Euro. Diese Rundung auf 1.000 Euro ist unsere.
Gerechnet mit derselben Funktion wie der Bodenwert-Rechner. Ein Test im Quellcode prüft, dass die Zahlen auf dieser Seite die gerechneten sind.
Wann passt die Umrechnung nicht?
Die Tabelle ist kein Werkzeug für jedes Grundstück. In diesen Fällen rechnet auch der Bodenwert-Rechner keine Zahl oder rechnet ohne Größenanpassung:
- Teilbares Grundstück: Die Tabelle gilt nur für Grundstücke, die eine nicht teilbare Einheit bilden. [8] Passt ein zweites Haus darauf, ist es eher zwei Bauplätze wert.
- Kleiner als 200 oder größer als 1.500 Quadratmeter: Dafür gibt die Tabelle keinen Koeffizienten. [8]
- Mehrfamilienhaus- und Geschäftszonen: Dort gibt es kein Richtwertgrundstück mit Größenangabe und keine Umrechnung nach der Fläche.
- Außenbereich: Dort bezieht sich der Wert nur auf die Fläche, die zum Wohnen genutzt wird; den Rest bewertet der Gutachterausschuss gesondert.
- Zonen ohne Flächenabhängigkeit: Für einzelne Zonen hat der Gutachterausschuss festgestellt, dass die Größe den Wert nicht beeinflusst. Dort bleibt es beim Bodenrichtwert je Quadratmeter.
Was der Bodenrichtwert nicht ist
Er ist kein Kaufpreis. Er beschreibt den Boden, nicht das Haus, und er enthält keinen Anteil für Bäume oder Gartenanlagen. [9] Er bezieht sich auf einen Stichtag, derzeit den 1. Januar 2026. Was ein Käufer heute zahlt, kann davon abweichen, nach oben wie nach unten.
Wie sich der Bodenrichtwert einer Zone über die Jahre verändert hat, zeigt die Entwicklung der Bodenrichtwerte seit 2012. Den Wert Ihrer Adresse finden Sie im Bodenrichtwert-Finder, die Umrechnung auf Ihre Fläche erledigt der Bodenwert-Rechner. Was beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks sonst noch zählt, von Teilung bis Baulast, steht im Ratgeber Grundstück verkaufen.
Bodenrichtwert in Ihrer Gemeinde
Den Wert jeder Zone und, wo der Gutachterausschuss sie angibt, die Größe des Richtwertgrundstücks zeigt die Bodenrichtwert-Seite Ihrer Gemeinde. Die Tabelle nennt je Gemeinde die Zahl der Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser auf baureifem Land und die Spanne der Werte zum Stichtag 01.01.2026. [10] Für eine einzelne Adresse zeigt der Bodenrichtwert-Finder die Zone.
Quellen
- § 196 Abs. 1 BauGB (durchschnittliche Lagewerte; Richtwertzonen nach Art und Maß der Nutzung; Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen; in bebauten Gebieten Wert des unbebauten Bodens). https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html, abgerufen 10.10.2026.
- § 13 ImmoWertV (Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück). https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__13.html, abgerufen 10.10.2026.
- § 15 Abs. 1 ImmoWertV (Bildung der Bodenrichtwertzonen; lagebedingte Wertunterschiede grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent). https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__15.html, abgerufen 10.10.2026.
- § 16 Abs. 1, 2 und 5 ImmoWertV (Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks; beitragsfreie Grundstücke). https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__16.html, abgerufen 10.10.2026.
- § 26 Abs. 2 und § 40 Abs. 2 ImmoWertV (objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert). https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__26.html und https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__40.html, abgerufen 10.10.2026.
- Bodenrichtwerte BORIS.NI (© LGLN), Zone Oberricklingen (04302132), Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0.
- § 19 Abs. 1 und 2 ImmoWertV (Umrechnungskoeffizienten; Normgrundstück). https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__19.html, abgerufen 10.10.2026.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover, Umrechnungstabelle 0430001, Umrechnungskoeffizienten für Bodenrichtwerte mit Flächenbezug, Stichtag 01.01.2026. https://immobilienmarkt.niedersachsen.de/boris-umdatei/umretabs/2026/0430001wflac.pdf, abgerufen 29.09.2026.
- § 14 Abs. 4 ImmoWertV (Bodenrichtwerte enthalten keinen Wertanteil für den Aufwuchs). https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__14.html, abgerufen 10.10.2026.
- Bodenrichtwerte BORIS.NI (© LGLN), Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser auf baureifem Land je Gemeinde, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0.
Häufige Fragen
Was ist ein Richtwertgrundstück?
Ein gedachtes, unbebautes Grundstück, dessen Merkmale weitgehend den in der Bodenrichtwertzone vorherrschenden entsprechen. Auf einen Quadratmeter dieses Grundstücks bezieht sich der Bodenrichtwert (§ 13 ImmoWertV). Je Zone gibt es einen Wert, Spannen sind nicht zulässig.
Wie rechne ich den Bodenrichtwert auf mein Grundstück um?
Mit dem Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgröße (§ 19 ImmoWertV): Bodenrichtwert mal Koeffizient Ihrer Fläche, geteilt durch den Koeffizienten der Fläche des Richtwertgrundstücks. Die Koeffizienten veröffentlicht der Gutachterausschuss Hameln-Hannover für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke von 200 bis 1.500 Quadratmetern, die sich nicht teilen lassen.
Ist der Bodenrichtwert der Quadratmeterpreis für Boden in Hannover?
Er ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine Zone, abgeleitet aus Kaufpreisen (§ 196 Abs. 1 BauGB), kein Preis für ein bestimmtes Grundstück. Die Werte unterscheiden sich von Zone zu Zone. Den Wert Ihrer Adresse zeigt der Bodenrichtwert-Finder, die Umrechnung auf Ihre Fläche der Bodenwert-Rechner.
Gilt die Umrechnung auch für große oder teilbare Grundstücke?
Nein. Die amtliche Tabelle gilt nur für Grundstücke, die eine nicht teilbare Einheit bilden, und reicht bis 1.500 Quadratmeter. Lässt sich ein zweites Haus bauen oder ist das Grundstück größer, wird es anders bewertet, etwa als zwei Bauplätze oder mit Hinterland.